“대출은 은행 찾아가면 다 알아서 해주는 데 뭐하러 공부해?”
라고 생각하면 요즘엔 바보입니다.
많은 분들이 “대출은 그냥 받으면 된다”고 생각하시지만, 이렇게 접근하면 정부에서 원하는 대로 규제에 저촉되어 받을 수 있는 대출금이 굉장히 작아집니다.
반면 ‘어떤 순서로 어떤 대출을 먼저 받는것이 좋은가' 에 대해서만 잘 파악면 대출 여력이 많게는 2배까지 차이납니다.
지금부터 대출 공부를 하면 어떤식으로 신혼부부가 집을 살 수 있는지 알려드리겠습니다.
5억짜리 집을 산다고 가정하고 시물레이션을 해볼게요.
1. 혼인신고, 무조건 먼저 하면 안 됩니다. 이부분 부터 따져봅시다.
많은 신혼부부가 무턱대고 혼인신고를 하는 경우가 많습니다. 너무 귀를 닫고 사는거에요 ㅋㅋㅋ 혼인신고에 대해서 고민하는 건 요즘엔 기본입니다.
특히 보금자리론을 염두에 두고 있다면 신혼부부 기준 합산 소득 8500만원이 넘으면 사용할 수 없기 때문에 특히나 신중해야 합니다.
혼인신고 한번으로 내게 유리한 대출을 놓칠 수 있기 때문에 꼭 먼저 고민하세요.
2. 목표는 ‘5억 아파트’로 잡습니다.
이제 막 입사해서 돈도 별로 모으지 못한 신혼부부가 첫 집을 매수 한다면 5억 전후 아파트가 가장 효율적입니다.
현재 기준으로 아직 '덜'올라서 '리스크'가 많지 않습니다. 그리고 대출을 받아서 월세세입자를 들였을 때 원리금 대비 월세가 충분한 아파트들이 현재 이 가격대 입니다.
3. 한 사람 명의로 보금자리론 3.5억 받기
보금자리론은 한 명 명의로 집을 사는 것이 핵심입니다. 왜냐하면 혼인신고도 하지 않았는데 부부 각각의 공동명의로 집을 사면 보금자리론은 불가합니다.
5억짜리 집을 사는 데 있어서 수도권 기준 LTV는 70%이니 여러분은 3.5억의 대출을 신청하게 될 것입니다. (단 지방이라면 생애최초주택 매수자일 경우 LTV 80%까지 대출이 나와서 4억까지 신청할 수 있습니다.)
4. 둘 다 연봉 100%만큼 신용대출 받기
현행 규제상 직장인은 연봉 100%까지 신용대출이 가능합니다. 연봉 4,500만 원이면 최대 4,500만 원,
5,000만 원이면 최대 5,000만 원 이렇게 되는 것이죠.
그럼 둘이 각각 8,000만~1억 정도는 마련이 되겠죠?
5억짜리 아파트에서 주택담보대출이 3.5억 나오고 신용대출을 1억까지 받았다면 이제 얼마가 모자른 건가요? 5천만원 만 모자릅니다.
5. 모자른 월세보증금은 “5,000만 원”으로 맞추세요
핵심 포인트입니다. 내가 가진 돈이 부족하면 월세보증금으로 채워야 합니다. 이렇게 하면 세입자를 내보내고 우리가 들어가서 시럭주 하기 전까지 월세로 ‘이자 비용’도 충당합니다.
이 전략 하나로 진입장벽이 확 내려가죠? 단, 수도권의 경우 주택담보대출을 받으면 '전입' 의무가 있기 때문에 월세 세입자와 이 부분에 대해서 '잘' 협의를 해야 합니다. 그래야 보증금도 집사는 데 활용하면서 전입의무도 만족시킬 수 있습니다.
6. 월세로 대출이자를 낼 수 있게 끔 셋팅이 끝났으면 여러분은 현재 거주 환경을 그대로 유지하세요.
이렇게 어렵게 내 집 마련을 하나 해놓고, 갑자기 내가 사는 곳도 더 좋은 곳으로 이사가서 주거비용이 높아지면 '세입자를 내보낼 돈'을 모을 수 없습니다. 2년동안 우리는 우리가 사 놓은 아파트에 입주하기 위해서 필사적으로 5천만원을 모아야 합니다.
7. 2년 뒤, 보증금 5천 돌려주고 입주하기
여기까지 왔다면 내 집 마련은 사실상 끝난 거나 다름없습니다. 2년 뒤 세입자에게 5천만 원 돌려주고
바로 입주하면 됩니다.
우리는 '구조'를 활용하여 미리 집값을 '고정'해 놓고 내 이름으로 소유해 놓았습니다.
그런데 이렇게 2년 뒤에 '입주'하는 시점에 6억이 되어 있을 수 있겠죠? 현재 5억대 아파트는 실제로 1억정도는 오를 만한 단지들이 굉장히 많습니다.
이런 구조를 처음 들어보았나요? 사실 대부분 잘 모릅니다.
그런데 부동산 커뮤니티 안에선 이런 사례가 정말 많습니다. 집값이 반드시 오른다는 보장은 없지만, 그래도 괜찮습니다.
"2년 동안 집값이 오르면 어떡하지?" 라는 불안감에서 여러분들은 해방 되셨기 때문입니다.
부동산 공부를 조금만 더 열심히 해서 좋은 입지만 가려낼 수 있다면 사실 지금 가격이 하락해 있는 상태로 하방을 지지하고 있는 5억대 아파트는 잘 떨어지지 않을 겁니다.
여러분이 2년동안 악착같이 모은 월세보증금 반환금 5천만원 + 집갑상승분 1억(만약 1억 올랐다고 가정하면)
남들과 똑같이 고생했는데 1억을 더 버느냐 마느냐가 여기서 갈리는 겁니다.
대부분의 신혼부부가 ‘돈이 모여야 집을 산다’고 생각합니다. 하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 2024년에 저에게 '생애최초주택매수자' 조건을 활용하여 집을 산 수많은 30대가 평균적으로 1년동안 3억~5억을 벌었습니다.
집을 먼저 확보해야 돈이 모입니다.
지금 상황에서 정확하게 어떤 전략이 제일 유리한지 궁금하시죠?
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