수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
단단한 투자자
버즈으입니다><
갈아타기를 준비하며
또한 최근 부동산 QnA 커뮤니티에서
’매도‘ 관련 질문이 많아
도움이 되고자
매도의 원칙과 생각에 대해
이야기 나눠 보려 합니다.
#매도의 원칙
자산을 굴려야 하는 부동산 투자의 본질에 있어서
‘가치 있는 자산'을 '비싸지 않은 가격'에 매수 했다면
다음의 매도의 3가지 원칙 이외에는 매도하지 않습니다.
#1 수익이 났는가?
1) 장기 보유 시 가치가 유지되는 단지
ex.강남 1시간 이내 서울 수도권 물건
1-1) 매도금+종잣돈으로 더 가치 있는 자산을
비싸지 않은 가격에 갈아 탈 수 있다면 진행.
1-2) 매도금+종잣돈으로 갈아탈 단지의 가치가 비슷하거나
가격이 비싸다면 진행 하지 않는다.
2) 장기 보유 시 가치가 줄어드는 단지
ex. 대다수 지방 물건
2-1) 사이클이 짧은 지방 특성 상
매도할 수 있는 시기도 짧고
전세입자가 세가 껴있는 상황에서
상승장이 온다면 내 물건은
현재 상황의 ‘낮은 전세가 껴 있는’
투자자들이 접근하기 어려운 물건이 된다.
전세 만기에 팔거나,
세입자를 내보내고 팔아야 한다.
최소기준 투자금대비 연20프로
2년보유시 5천투자금 2,3천이상 수익 시
상승장 왼쪽 어깨에서
다음 사람이 먹을 거 남겨 놓고 나온다.
#2. 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있나?
더 좋은 가치의 자산이라도 갈아타기에서 비용이 들고
기본적으로 매도하지 않고 종잣돈으로 추가 투자를 통해
채수를 늘리는 것보다 총 자산 측면에서 손해인 측면이 있다.
2-1)매도금 + 종잣돈으로 매수 할 단지의 가치가
옆그레이드 수준이 아닌 확실한 업그레이드일 때 진행.
ex)중소도시 > 광역시, 광역시 >수도권,
수도권 4,5급지 > 서울 3,4급지
#3 리스크 감당이 안될 때
3-1)역전세 발생 시
가치 있는 자산을 지키기 위해
가치가 덜 한 자산부터 순차적으로 매도
3-2)공급으로 인한 역전세 우려 시
더 좋은 자산으로 갈아 탈 수 있다면 매도,
아니라면 보유.
매도, 갈아타기의 본질은 매수할 단지!
어떤 단지 인지에 따라 달라진다.
결론적으로, 장기적으로 좋은 결과를 내기 위해서는
1-2채 투자로 끝나는 것이 아니기에
지속적으로 앞마당을 늘려가며
내가 아는 지역을 만들어 나가는 것이 매우 중요하며,
같은 지역이라도 투자로 보는 단지가
어떤 단지 인지에 따라,
개인의 자산 상황과 실력에 따라 달라진다!
긴 글 읽어주셔서 감사 드립니다:)
