#094.[독서] 이재명 시대 부동산 (삼토시 저) [워렌부핏]

23시간 전

도서명	이재명 시대 부동산	저자명	삼토시
독서기간	2025.11.17~11.19	출판사	위즈덤하우스
핵심키워드	#이재명# 부동산규제 #대출규제 #토허제 #보유세 #강화 #부동산투자	점수	9/10

1.목차

프롤로그 정권 교체와 부동산 시장, 지금 우리는 어디에 서 있는가?

1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

갈 데까지 간 양극화

2019년과 2025년은 다르다

6.27 대출 규제의 영향력은?

2장 이재명 정부의 예상 행로

핵심지 규제에 아쉬울 게 없는 선거 결과

문재인 정부와 같은 듯 다른 이재명 정부

누가 고양이 목에 방울을 달 것인가

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수

무엇이 시장을 흔드는가?

수급: 2026년 주택임대사업자 만기 물량

수급: 계약갱신청구권 사용 물량

정책: 전세자금대출 DSR 포함 여부

정책: 다주택자 규제 완화 여부

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다

공급 부족, 그 예고된 미래

어차피 유동성은 확대될 수밖에 없다

중장기적으로 가격이 내려가기 어려운 구조

핵심 변수의 방향에 따른 집값 시나리오

5장 대구와 울산이 심상치 않다

역발상의 길, 지방 투자

대구, 역대급 공급 절벽이 눈앞에

울산 수급과 유동성의 쌍끌이 장세가 다가온다

6장 정부 규제에도 오르는 곳 39

추천 단지를 고른 기준

서울 직주근접

경기 직주근접

대구와 울산 직주근접

에필로그 시나리오마다 준비된 자세가 필요하다

2. 인상깊은 구절

■ 1장. 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

한 가지 눈여겨볼 점은 '거래량의 급감'이다. 8월 23일까지 신고된 7~8월 2개월 거래량을 6월 거래량과 비교하면 서울은 53% 감소한 상황이다. 거래 신고 기한이 1개월이므로 7~8월의 모든 거래가 집계된 것은 아니지만 상당한 감소폭인 것은 사실이다. 대출 규제에 따른 매수세 감소로 거래량도 줄어든 것인데 낮은 거래량이 지속될 경우 매매가 상승세가 지속되기는 쉽지 않다.

한 가지 흥미로운 점은, 6월 대비 7~8월 거래량 감소폭이 구별로 크게 달랐다는 점이다. 8월 15일까지 신고된 7~8월 거래량을 6월과 비교해보면, 감소폭이 적은 구는 용산구, 강북구, 강남구, 서초구, 송파구 순이었다. 강북구를 제외하면 모두 소위 '핵심지'로 분류되는 지역이다. 즉, 6.27 대출 규제가 핵심지에는 상대적으로 큰 영향을 주지 못했다는 해석이 가능하다.

그러나 불과 8일 뒤인 8월 23일 신고 기준을 보면 양상이 달라진다. 이번에는 감소폭이 적은 구가 용산구, 강북구, 서초구, 은평구, 관악구로 나타났다. 불과 8일 사이 강남구와 송파구가 순위에서 빠지고, 대신 은평구와 관악구가 새로 진입한 것이다. 이는 결코 작은 변화가 아니다.

이 변화의 배경에는 '토지거래허가구역' 제도가 있다. 해당 구역에서 아파트를 매수하려면 실거주를 전제로 구청 허가를 받아야 하는데, 허가까지 보통 15일 정도 걸린다. 매수자는 먼저 약정을 맺고 허가 신청을 한 뒤, 허가가 나와야 정식 계약서를 작성한다. 따라서 최초 약정일부터 계약, 그리고 거래 신고까지 통상 한 달 정도 소요된다. 결국 강남3구와 용산구의 7월 거래량 상당수는 사실상 6.27 대출 규제 이전에 약정이 이뤄진 거래였다는 뜻이다. 이것이 불과 8일 사이에 강남구와 송파구가 감소폭 '상위 5개 구'에서 빠진 이유다. 이를 뒷받침하는 또 다른 데이터도 있다. 8월 23일까지 신고된 8월 거래량을 7월과 비교하면, 감소폭이 큰 구는 강남구, 송파구, 서초구, 양천구, 영등포구 순이었다. 강남3구는 물론 목동이 있는 양천구, 여의도가 있는 영등포구까지 거래량 감소폭이 컸다는 의미다. 즉, 핵심지와 상급지에서 거래량이 크게 줄었음을 확인할 수 있다. 물론 7~8월 거래량은 아직 신고 기한이 끝나지 않았지만, 이는 모든 구에 동일하게 적용되는 점이므로 감소폭이 크다는 사실 자체는 주목할 만하다.

■ 2장. 이재명 정부의 예상 행로

이러한 발언을 볼 때 이재명 정부가 최근 수개월간 언급한 정책 방향을 '번복'하지 않는 한, 문재인 정부와는 다른 행보를 보일 것이다. 그러나 최근 발표된 '6.27 대출 ·규제'에서 문재인 정부와 유사한 시각이 엿보이는 대목이 하나 있다. 바로 '재건축·재개발'에 대한 인식이다. 과거 문재인 정부는 재건축 초과이익 환수제를 도입해 주택 정비 사업으로 발생하는 이익을 환수하겠다는 입장이었다. 그런데 당혹스러운 점은 이재명 정부가 대선 당시 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대를 강조해왔음에도 이번 6.27 대출 규제에서는 이와 정반대되는 인식이 드러난다는 것이다. 바로 '주택담보대출 한도 6억 원 제한' 규제가 잔금 대출 및 이주비 대출에도 적용된다는 점이다. 잔금 대출에 대출 한도를 적용할 경우, 자금 동원 여력이 부족한 수요자는 청약 자체가 어려워지면서 분양 여건이 악화된다. 더 심각한 것은 이주비 대출이다. 특히 재개발 사업의 경우, 1+1 분양을 받은 조합원의 비중이 높은 편인데 이 경우 2주택자로 간주돼 이주비 대출이 전혀 나오지 않는다. 재건축·재개발 사업이 본격적으로 진행되면 기존 주택이 멸실되고 조합원들은 인근 지역으로 이주해야 하는데 이주비 대출이 막히면 이 과정 자체가 심각하게 지연되거나 좌초될 수 있다. 물론 정부는 건설사의 지급 보증을 조건으로 금융기관이 조합에 빌려주는 '추가 이주비 대출'에 대해서는 6억 원 한도 제한에서 제외하겠다고 발표했다. 하지만 이 추가 이주비 대출은 기존 이주비 대출보다 이자율이 1~3%p 더 높게 책정돼 조합원들에게는 결코 작지 않은 부담이다. 건설사 입장에서도 추가 이주비에 대해 지급 보증을 해야 하므로 부채 증가에 따른 수익성 악화를 우려하지 않을 수 없다. 실제로 국토교통부는 6.27 대출 규제가 발표되기 전에 "재건축·재개발 등 정비사업지에 동일한 대출 규제를 적용할 경우 공급 위축이 우려된다"는 의견을 금융위원회에 전달했다. 그러나 이러한 우려는 최종 발표에서 반영되지 않았다.

또한 앞서 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 선언한 이재명 정부이지만, 결국 증세는 불가피할 것이다. 30조 원에 이르는 추경, 부채 탕감 등 정권 초기부터 재정 확대 기조를 강하게 밀어붙이고 있으며, 이재명 대통령은 여러 차례 재정의 중요성을 강조해왔다. 따라서 세수 확보를 위한 증세는 자연스러운 수순이다. 다만 앞서 이야기한 대로, 문재인 정부처럼 증세 대상을 넓혀 선거 패배를 자초했던 전철을 밟지 않을 가능성이 크다. 대신 강남·서초·송파·용산 등 핵심지 고가 아파트로 증세 대상을 한정해 정책 부작용에 따른 민심 이반을 최소화할 것으로 보인다.

주택담보대출 이용 시 6개월 이내 전입 의무 부과, 지방 1주택자의 수도권 주택 매입 시 주담대 전면 금지 등은 지방 거주자의 수도권 진입 자체를 어렵게 만들어 수요를 직접적으로 억제하는 조치라고 할 수 있다. 이는 공급 부족과 유동성 팽창이 예상되는 상황에서 부동산 시장의 과열을 미연에 방지하려는 의도로 보인다. 그러나 가장 큰 파급을 미칠 정책은 따로 있다.

《이솝우화》에서 생쥐들이 고양이에게 자꾸 잡혀가자 남은 생쥐들은 고양이 목에 방울을 달면 고양이가 움직일 때마다 소리가 나서 미리 피할 수 있을 거라는 묘안을 짜냈다. 생쥐들은 모두 좋은 생각이라며 감탄하고 기뻐했다. 그때 한 구석에 앉아 있던 늙은 쥐가 "그럼 누가 고양이에게 가서 그'목에다 방울을 달 것인가?"라고 물었다. 그러자 방울을 달겠다고 나서는 쥐는 아무도 없었다. 결국 고양이 목에 방울을 다는 묘안은 실행되지 못한 채, 탁상공론으로 끝나고 말았다.

부동산 시장에서도 이와 비슷한 사례가 하나 있다. 바로 '전세자금대출'에 대한 규제다. 전세자금대출이 그동안 전세가는 물론 매매가 상승에도 동력을 제공해왔던 것은 불편한 진실이다. 따라서 부동산 급등을 막기 위해 전세자금대출을 규제해야 한다는 목소리는 꾸준히 제기돼 왔다. 그러나 상대적 약자인 세입자가 받는 대출이란 점에서 역대 정권은 전세자금대출을 규제 대상에 포함시키는 데 주저해온 것 역시 사실이다.

■ 3장. 향후 변화를 이끌 핵심 변수

임대주택 재고를 주임사 만기 이후 매물로 출회될 수 있는 잠재 매물로 간주해본다면, 실제로 매물 출회가 가시화될 경우 주요 시보다는 도(경기도 제외)가 더 큰 타격을 받을 수 있다는 결론이 나온다. 게다가 현행 정책 구조상 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화될 경우, 비핵심지의 주택을 먼저 정리할 가능성이 크다는 점에서 도 지역의 매물 출회 가능성은 더욱 커진다.결국핵심지와 비핵심지 간의 간극은 더욱 벌어질 수 있다. 그렇다면 이처럼 적지 않은 수준의 잠재 매물이 과연 2026년 주임사 만기 이후 시중에 얼마나 풀릴 것이냐. 그것은 결국 2026년에 현 정부가 어떤 입장을 취하는지에 달려 있다고 보여진다.

우선 2026년 만기를 맞이한 주임사 입장에서 생각해보자. 2018년에 주임사로 등록했다면 지금쯤은 상당한 시세 차익을 누리고 있을 것으로 예상된다. 반면, 이제 주임사기간 동안 누렸던 보유세 혜택이 사라지면서 막대한 세금 부담이 발생해 차익 실현 욕구가 커질 수밖에 없다. 그러나 이쯤 되면 한 가지 생각이 머리를 스친다. "앞으로 당분간 공급 부족이 심화된다는데 집값이 더 오르는 거 아닐까? 그렇다면 지금 팔면 아까우니까 8년간 거의 올리지 못했던 임대료를 시세에 맞춰서 올려받아 급증한 보유세 부담을 견뎌볼까?"

하지만 여기서 생각지 못한 변수가 생겼다. 바로 '이재명 정부'가 예상보다 훨씬 이른 시점에 출범했다는 점이다. 사실 상당수 다주택자들은 문재인 정부 시절 받았던 고액의 종부세로 뼈아픈 기억을 가지고 있다. 여기에 더해 일반적으로 문재인 정부보다 더 강경할 것으로 여겨졌던 이재명 정부의 등장이 적지 않은 심적 부담으로 작용할 수 있다.이재명 대통령이 대선 후보 당시 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 여러 차례 공언했음에도 여전히 불안한 마음을 가질 수밖에 없다.

주임사 등록이 만료되더라도 해당 주택에 거주하는 세입자가 낮은 전월세가로 거주해온 이점을 이어가기 위해 갱신요구권을 행사할 가능성이 크다는 점이다. 전세가 낀 매물은 수요자 입장에서 매력이 떨어질 수 있어서 임대인 입장에서는 매도 시기를 늦출 수도 있다. 게다가 장기임대주택 장기보유특별공제(이하 장특공) 요건에 따르면 임대사업자 등록 후 8년간 의무임대를 완료하면 50% 공제, 10년 임대 시 추가 20% 공제가 가능하기 때문에 양도세 절감을 위해 매도를 2년 더 미루는 판단도 가능하다. 특히 시세 차익이 큰 매물일수록 더더욱 그렇다.이러한 점을 종합해보면 2026년 주임사 등록이 대거 만료되더라도 실제 매물 출회는 2028년 이후로 늦춰질 가능성이 크다. 이것도 간과할 수 없는 포인트다.

다주택자에 대한 보유세가 완화되거나 현 수준으로 유지될 경우, 2026년에 만료되는 주임사 등록 매물이 즉시 출회될 가능성은 상대적으로 낮다. 공급 감소에 따른 전월제 인상 전망, 세입자의 갱신요구권 행사 가능성, 양도세 절감을 위한 추가 2년 보유 요건 등이 그 이유다. 이 경우 공급 감소가 전월세가 상승을 유발하고 이것이 매매가 상승을 견인할 것으로 예상되나 양극화 심화에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보인다.

다주택자에 대한 보유세가 대폭 강화될 경우, 2026년에 만료 매물의 출회 가능성은 높아진다. 신축 공급 감소에도 매물 증가로 인해 시장이 억눌릴 것이다. 다만 주임사(다주택자)들은 매물 정리를 통해 보유 물량을 줄인 뒤 핵심지 매수에 나설 가능성이 크다. 이 경우 상급지와 중·하급지 격차가 더욱 벌어져 양극화가 심화될 수 있다.

2024년에 계약갱신청구권을 사용한 물건들이 2026년에 시중에 풀리면서 전세가 하방 압력으로 작용할 수 있다. 다만 2026년에는 신축 입주 물량 자체가 급감할 것으로 전망되기 때문에 전세가는 상승할 가능성이 높다. 그러나 계약갱신청구권을 이미 사용한 기축 전세 매물이 풀리기 때문에 일각에서 거론되는 급등은 어려울 것으로 보인다.

전세자금대출이 DSR 규제에 포함되면 전세가 하락 → 갭투자 감소 → 전세에서 월세로의 전환 증가 → 실수요자의 자본 축적 능력 저하라는 흐름으로이어져, 시장을 하향 안정화시키는 트리거가 될 수 있다는 점도 간과할 수 없다.

그런데 6.27 대출 규제로 수도권에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입할 경우, 6개월 내 실거주 전입 의무가 부과됐고 소유권 이전을 조건으로 한 전세대출 역시 제한됐다. 이에 따라 서울도 전세 비중이 점차 하락할 것이라는 전망에 힘이 실리고 있다.

여기에 더해 전세자금대출도 DSR 규제에 포함되거나 총액 제한이 강화된다면 전세 비중 감소는 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다. 향후 공급 감소가 확실시되는 상황에서 임대차 매물의 전반적인 축소가 예상되며, 이러한 변화가 현실화된다면 전세 비중은 줄어들고 월세 비중은 늘어날 것이다. 전세자금대출이 DSR에 포함되거나 총액 한도가 축소될 경우, 이는 전세가뿐만 아니라 매매가에도 직간접적으로 타격을 줄 수 있는 중대한 변수 라는 점이다.

똑같이 6억 원을 투자해 부동산을 구입한 A씨와 B씨의 사례가 이를 잘 보여준다. A씨는 서울에 아파트 한 채를 구입했고, 10년 뒤 집값이 2배로 올라 12억 원에 매도하여 6억 원의 차익을 거뒀다. B씨는 수도권에 각각 3억 원짜리 아파트 두 채를 구입했고, 마찬가지로 10년 후 집값이 2배가 되자 한 채를 팔아 3억 원의 차익을 실현했다. 결과는 예상 밖이다. A씨는 1주택자 비과세 혜택을 적용받아 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 반면, B씨는 2주택자이기 때문에 일반 양도세가 적용돼 무려 7,000만 원의 세금을 부담했다. 같은 시기, 같은 보유 기간, 비슷한 투자 구조임에도 불구하고, 3억 원 더 많은 차익을 실현한 A씨가 세금을 덜 낸 것이다. A씨가 1주택자라는 점 때문에 말이다.

게다가 정부는 1세대 1주택자에게 '장기보유특별공제(이하 장특공)'라는 추가적인 세제 혜택을 부여하면서 12억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서도 실질적인 세 부담을 낮추는 구조를 만들었다. 그 결과, 양도세 부담을 줄이기 위해 매도 시점을 늦추는 현상, 즉 고가 주택의 매물 감소 현상이 발생하고 있다.

정부가 지방 부동산 부양을 위한 정책 전환 가능성을 검토할 수밖에 없는 현실적인 이유다. 이 같은 맥락에서 본다면, 다주택자 규제 완화는 지방 부동산 시장을 회복시키고, 수도권 중심의 초양극화를 완화하는 첫 번째 해법이 될 수 있다.

■ 4장. 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다

결국 재정 확대와 금리 인하는 시간의 문제일 뿐, 이미 예정된 미래다. 이는 결국 유동성 확대를 불러와 자산 시장을 들썩이게 만들 가능성이 크다. 물론 이재명 정부는 유동성을 주식 시장으로 유도하기 위해 다양한 정책을 펼칠 것이다. 그러나 부동산 공급 부족 심화 또한 이미 예고된 수순이다. '유동성 확대'와 '공급 부족'이 맞물릴 경우 어떤 일이 벌어질지는 더 이상 설명이 필요 없다. 다만 그 시점이 언제일지, 상승 폭이 어느 정도일지는 수급 상황과 정책 변화에 따라 달라질 수 있다.

바로 '분양가를 올리지 않으면 집을 지을 수 없는 환경'이다. 공사비 급등으로 인해 건설사가 수익을 내기 위해선 분양가 인상이 필수인, 분양가가 오르려면 기축 주택 가격 역시 동반 상승해야 한다. 기축 집값보다 분양가가 과도하게 비싸다면, 소비자 입장에서는 신축 분양을 받을 유인이 줄어들기 때문이다. 결국 공급이 늘어나려면, 다시 말해 분양이 본격화되려면 '집값이 올라야 한다'는 결론에 이르게 된다. 반대로 집값이 하락할 경우 분양가를 올릴 수 없고, 이는 공급 위축으로 이어질 수밖에 없다. 집값이 하락한다 해도 그로 인해 공급이 줄어들게 되므로, 결국 집값은 일정 수준 이상 오를 수밖에 없다는 이야기다.

이재명 정부가 다주택자에 대한 보유세를 대폭 강화할 경우, 2026년에 만료되는 주임사 물건이 대거 시장에 출회될 것으로 예상된다. 이는 시장에 막대한 매물 부담을 안길 수 있으나 주요 시보다 전체 세대수 대비 임대주택 비율이 높은 도 지역(경기도 제외)의 부담이 더 크게 나타날 것이다.

또한, 다주택자들이 덩치를 줄이고 '똘똘한 한 채' 중심으로 포트폴리오를 재편할 경우, 매물 소화가 원활한 상급지와 매물 적체가 심화되는 중·하급지 간의 격차는 더욱 벌어질 수 있다. 반면, 다주택자에 대한 보유세가 현 수준으로 유지되거나 완화될 경우, 2026년 만료 예정인 주임사 매물의 출회 가능성은 낮아진다. 이 경우 공급 감소와 맞물리며 시장 전반의 상승 분위기를 촉발할 수 있지만, 양극화는 심화되지 않을 것으로 보인다.

전세자금대출이 결국 DSR에 포함될 경우, 현금 동원력이 상대적으로 약하거나 이미 대출이 많은 계층이 타격을 받게 돼 중·하급지에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다.그러나 전세자금대출도 총액 한도를 제한하는 방식으로 규제할 경우에는 오히려 상급지 전세시장이 가격 조정 압력을 받을 것으로 예상된다.

다주택자 규제 완화는 지방 부동산을 살릴 수 있는 첫 번째 첩경이다. 만일 지방 부동산에 대한 부양책과 함께 다주택자 규제까지 완화된다면, 초양극화 및 서울 일극화 현상은 일정 부분 완화될 가능성이 있다. 그동안 극심한 격차를 보여왔던 서울과 지방 광역시 간의 밸류에이션 차이 역시 어느 정도 해소될 수 있을 것이다.

반대로, 다주택자 규제가 유지되거나 오히려 강화될 경우에는 이러한 양극화 현상이 계속되거나 더욱 심화될 수 있다.

서울 상급지는 그간 빠르고 크게 상승하면서 펀더멘털 대비 초과 상승이 이뤄졌기 때문에, 전세가율이 어느 정도 회복되거나 중급지와의 갭이 축소되기 전까지는 유의미한 상승 탄력을 받기 어려울 것이다. 반면, 그 외 지역은 상급지와 중·하급지 간의 격차가 지나치게 벌어진 상황에서 풍선 효과의 수혜를 누릴 가능성이 크다. 경기 및 지방 광역시 역시 충분히 높아진 전세가율과 더불어 보다 심화된 공급 감소를 맞이하며 상승에 시동을 걸 것으로 보인다.

■ 5장. 대구와 울산이 심상치 않다

대구는 중장기적으로 가구 소득의 15.6%를 주택담보대출 원리금에 사용하는 수준을 유지해왔다. 과거에는 소득의 18.5%(2015년 4분기), 20.2%(2022년 3분기)까지 상승한 적도 있었지만, 2025년 1분기 기준으로는 14.0% 수준까지 낮아진 상태다. 이는 2023~2024년의 과잉 공급으로 인한 매매가 급락에 따라, 대구 부동산이 역설적으로 매우 매력적인 밸류에이션 구간에 진입했음을 의미한다.

대구는 2023~2024년 과잉 공급에 따른 매매가 급락으로 매력적인 밸류에이션에 진입한 상태다. 그런데 2026~2028년 입주 물량 급감을 앞두고 있다. 지방 부동산이 공급에 민감하다는 점을 고려할 때, 대구는 과잉 공급으로 인한 매매가 하락 후 공급 절벽에 따른 매매가 급등을 경험할 가능성이 높아졌다. 실제로 2022년 11월 71.7%에서 2025년 4월 67.8%까지 29개월간 떨어졌던 대구 전세가율도 2025년 5월을 기점으로 조금씩 반등하기 시작했다. 현장도 꿈틀대기 시작한 것이다.

울산의 매매가는 버블이 없는 수준의 밸류에이션을 보여주고 있으나, 공급은 지속적으로 감소하고 있다. 여기에 울산 부동산에 추가로 상방 압력을 가할 두 가지 요인이 더 존재한다.

■ 에필로그

우리는 지금, 과거 어느 때보다 복합적인 시대에 살고 있다. 정책은 수시로 바뀌고, 금리는 출렁이며, 공급과 수요는 불균형을 드러낸다. 정권 교체로 우리는 전환기의 입구 에 서 있다. 그렇기에 지금 필요한 것은 '확신'이 아니라 '시나리오별 준비된 자세'다. 특히 정권이 바뀐 지금, 한 가지 가능성만 믿고 움직이는 것이 아니라, 다양한 변수에 대응할 시야와 전략이 필요하다. 그것이 이 책이 독자에게 가장 전하고 싶은 메시지다.

3. 요약

■ 대출 규제와 거래량 급감

6.27 대출 규제 이후 서울 아파트 거래량이 급격히 감소했다. 8월 23일 기준, 7~8월 거래량은 6월 대비 53% 수준으로 줄어들었다.
거래 신고 기한이 남아있음에도 불구하고 상당한 감소폭을 보이고 있으며, 이러한 거래량 감소가 지속될 경우 매매가 상승세를 유지하기 어렵다.

■ 토지거래허가구역과 핵심지 거래량의 시차

초기 집계(8월 15일)에서는 용산, 강남 등 핵심지의 거래량 감소폭이 적어 규제 영향이 없는 듯 보였으나, 8일 뒤(8월 23일) 집계에서는 강남3구와 용산구의 거래량이 급감한 것으로 데이터가 뒤집혔다.
이는 '토지거래허가구역' 제도의 특성 때문이다. 허가에 약 15일이 소요되므로 실계약 및 신고까지 한 달가량 걸려, 규제 이전의 약정 물량이 뒤늦게 통계에 잡혔던 착시 현상이다.
결과적으로 강남3구, 목동, 여의도 등 핵심지와 상급지에서도 거래량이 크게 줄어들었음이 확인된다.

■ 재건축·재개발 활성화 공약과 대출 규제의 모순

이재명 정부는 공급 확대를 위해 정비사업 규제 완화를 강조했으나, 6.27 대출 규제(주담대 한도 6억 원 제한)가 잔금 및 이주비 대출에도 적용되면서 사업 진행에 제동이 걸렸다.
특히 1+1 분양을 받은 조합원은 다주택자로 간주되어 이주비 대출이 막히게 되며, 이는 이주 지연 및 사업 좌초의 원인이 된다.
정부가 대안으로 내놓은 '추가 이주비 대출'은 높은 금리와 건설사의 지급 보증 부담으로 인해 실효성에 의문이 제기된다.

■ 재정 확대에 따른 증세 불가피론

30조 원 규모의 추경 등 재정 확대 기조를 유지하고 있어 세수 확보를 위한 증세는 피할 수 없는 수순이다.
다만 과거의 실패를 반복하지 않기 위해 보편적 증세보다는 강남·서초·송파·용산 등 핵심지 고가 아파트를 타깃으로 한 '핀셋 증세'를 통해 조세 저항을 최소화할 것으로 예상된다.

■ 전세자금대출 규제(DSR) 가능성과 파급력

전세자금대출이 집값 상승의 동력이었다는 점은 주지의 사실이나, 서민 주거와 직결되어 역대 정부가 규제를 꺼려왔다.
만약 전세자금대출이 DSR 규제에 포함된다면 전세가 하락, 갭투자 감소, 월세 전환 가속화가 진행되어 부동산 시장의 하향 안정화를 부르는 트리거가 될 수 있다.

■ 2026년 주택임대사업자 만기 물량의 향방

2026년 주임사 만기가 도래하는 물량이 시장에 나올지가 관건이나, 세금 문제와 정부 정책에 따라 출회 시점이 2028년 이후로 늦춰질 가능성이 높다.
임대인들은 보유세 부담을 느껴 매도를 고려하겠지만, 계약갱신청구권 사용 및 장기보유특별공제(8년 50%, 10년 70%) 혜택을 위해 매도를 유예할 유인이 크다.
만약 다주택자 보유세가 완화된다면 급하게 팔 이유가 없어 매물 출회가 적을 것이고, 보유세가 강화된다면 매물이 쏟아지되 비핵심지를 먼저 정리하고 핵심지로 갈아타는 양극화가 심화될 것이다.

■ 전세 시장의 수급 불균형 전망

2024년 계약갱신청구권을 사용한 매물들이 2026년에 시장에 나오면서 하방 압력을 줄 수 있으나, 2026년 신축 입주 물량 자체가 급감하므로 전반적인 전세가는 상승할 가능성이 높다.
대출 규제로 인한 전세 수요의 월세 전환이 가속화될 것이며, 전세자금대출이 DSR에 포함될 경우 전세 비중 축소와 월세 비중 확대가 더욱 뚜렷해질 것이다.

■ 다주택자 규제와 시장 왜곡

현행 세제는 다주택자에게 불리하고 1주택자에게 유리(비과세, 장특공)하여, 똘똘한 한 채 선호 현상을 부추기고 매물 잠김 현상을 유발한다.
지방 부동산 회생과 수도권 쏠림 현상 완화를 위해서는 다주택자에 대한 규제 완화가 필수적인 해법이다.

■ 유동성 확대와 공급 부족의 충돌

금리 인하와 재정 확대로 인한 유동성 증가는 자산 시장 상승 압력으로 작용하며, 여기에 공급 부족이 맞물려 집값 상승을 견인할 것이다.
공사비 급등으로 인해 분양가가 상승해야만 공급이 가능한 구조이며, 이는 기축 아파트 가격의 동반 상승을 전제로 한다. (집값이 떨어지면 공급도 중단되어 결국 다시 오르는 구조)

■ 규제 강도에 따른 양극화 시나리오

보유세 강화 시: 다주택자들이 비핵심지 매물을 던지고 핵심지로 집중하면서 상급지와 중·하급지 간 격차가 극대화된다.
보유세 완화 시: 매물 출회가 줄어들어 시장 전체가 상승 흐름을 타겠지만, 양극화 심화는 상대적으로 덜할 것이다.

■ 전세자금대출 규제 방식에 따른 영향

DSR 포함 시: 자금력이 부족한 서민층과 중·하급지 시장이 타격을 입는다.
총액 한도 제한 시: 고가 전세가 많은 상급지 전세 시장이 가격 조정을 받게 된다.

■ 대구: 과잉 공급 후의 반등 기회

대구는 2023~2024년 과잉 공급으로 매매가가 급락하여 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율이 14%대까지 낮아지는 등 밸류에이션 매력이 매우 높아졌다.
2026~2028년에는 입주 물량이 급감하는 '공급 절벽'이 예정되어 있어, 전세가율 반등과 함께 매매가 급등이 나타날 가능성이 크다.

■ 울산: 안정적인 상승 여력

울산 역시 버블이 없는 안정적인 밸류에이션을 유지하고 있으며, 공급이 지속적으로 감소하고 있어 가격 상승의 상방 압력을 받고 있다.

■ 불확실성 시대의 생존법

정책, 금리, 수급이 복합적으로 얽힌 전환기적 상황이다.
특정 전망에 대한 맹목적인 확신보다는, 정권의 정책 변화와 시장 변수에 따른 다양한 시나리오를 세우고 유연하게 대응하는 전략이 필요하다.

4. 깨달은 점 & 적용할 점

해당 구역에서 아파트를 매수하려면 실거주를 전제로 구청 허가를 받아야 하는데, 허가까지 보통 15일 정도 걸린다. 매수자는 먼저 약정을 맺고 허가 신청을 한 뒤, 허가가 나와야 정식 계약서를 작성한다. 따라서 최초 약정일부터 계약, 그리고 거래 신고까지 통상 한 달 정도 소요된다. 결국 강남3구와 용산구의 7월 거래량 상당수는 사실상 6.27 대출 규제 이전에 약정이 이뤄진 거래였다는 뜻이다.

최근 실거래가를 보면 10월 20일 이전까지 미친듯이 계약건이 찍혀있다가 그 뒤로는 정말 매매거래가 뚝 끊긴 것처럼 보인다. 하지만 실제로 주변 지인들의 이야기를 들어보면 토지거래 허가가 영업일 기준 15일가량 걸리고, 토지거래허가를 관할하는 곳에서는 처리해야 할 서류가 수천~수만 건이 쌓여있어 처리하는데 꽤 오랜 기간이 소요된다. 10월 22일 경 매수를 한 친구는 지난 주에 정식으로 계약서를 작성했는데, 아직도(현 11월 28일) 그 계약서 작성 건의 거래 신고가 올라가지 않은 상태라 해당 단지에서는 10.20일 이후 매매 거래가 0건으로 찍혀있다. 다른 지역의 단지들도 마찬가지인 상황이기 때문에, 현재 거래량이 뚝 떨어졌다고 해서 토허제의 효과가 그만큼 강력했다고 보기는 어렵다. 물론 이전에 불붙은 거래량만큼 거래건수가 높진 않겠지만, 단순히 토허제가 발효되었다고 해서 거래량이 하락장 때만큼 뚝 끊기는 건 아니고 지금은 일종의 착시기간이라는 의미다. 이제 슬슬 그 이후에 거래되는 계약 건들이 등장하기 시작할 때가 되었다.

다만 그럼에도 불구하고 단기적으로는 대출규제로 인해 고가주택의 매매 자체에 이전보다 브레이크가 걸리는 건 사실이다. 실제로 주변에 10억 이상 주택을 매매할 수 있었고 그정도 레벨의 단지를 매수하려던 지인들이 대출규제로 인해 잔금범위가 확 줄어들자 7억대 주택으로 눈을 돌리게 되었다. 대출규제 효과가 아직까지 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지 정확하게는 거래량으로 반영되지 않고 있기 때문에 예측할 수 없지만, 만약 시장에 제대로 반영된다면 윗단부터 서서히 거래량이 줄어들며 하위 단지들도 영향을 받을 가능성이 있을 것 같다. 장기적으로는 결국 공급부족과 물가 상승에 따라 가격이 상승하는 방향으로 갈 것 이기 때문에 일시적 하락이 올 때가 기회이지 않을까 생각해본다.

앞서 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 선언한 이재명 정부이지만, 결국 증세는 불가피할 것이다. 30조 원에 이르는 추경, 부채 탕감 등 정권 초기부터 재정 확대 기조를 강하게 밀어붙이고 있으며, 이재명 대통령은 여러 차례 재정의 중요성을 강조해왔다. 따라서 세수 확보를 위한 증세는 자연스러운 수순이다. 다만 앞서 이야기한 대로, 문재인 정부처럼 증세 대상을 넓혀 선거 패배를 자초했던 전철을 밟지 않을 가능성이 크다. 대신 강남·서초·송파·용산 등 핵심지 고가 아파트로 증세 대상을 한정해 정책 부작용에 따른 민심 이반을 최소화할 것으로 보인다.

책에서 언급한 것처럼 '세금을 건드리지 않겠다'고 이야기 한 것을 곧이 곧대로 받아들이면 안되겠다는 생각이 든다. 고가아파트 대상으로 세수를 확보하든 다주택자를 대상으로 확보하든 결국 일정 크기 이상의 자산을 갖고있을 경우 보유세 부담은 증가할 수밖에 없어질 거라 생각한다. 다행히 지난 달에 공시가액현실화 + 보유세율이 인상되었을 때를 기준으로 종부세+지방세를 계산해보았는데 감당 가능한 수준임을 확인했다. 개인적으로 갈아타기를 계속 하면서 좋은 자산으로 바꿔 끼워나가고 있는 시점이기 때문에 이번 정권에 보유세 부담이 아주 크진 않을듯 하다.

만일 전세자금대출이 DSR 규제에 포함되면 전세가 하락이 불가피해지면서 갭투자도 줄어들고, 전세에서 월세로의 전환이 늘어나면서 주택 매수 대기자의 자본 축적능력이 떨어져 시장 진입 시점이 지연될 가능성이 크다. 이는 중장기적으로 매매 수요 감소로 이어져, 부동산 시장을 하향 안정화시키는 트리거가 될 수 있다. 물론, 초기 규제 도입 시 세입자들에게 미칠 혼란을 얼마나 효과적으로 극복하느냐가 관건이다. 전세자금대출이 DSR 규제에 포함되면 전세가 하락 → 갭투자 감소 → 전세에서 월세로의 전환 증가 → 실수요자의 자본 축적 능력 저하라는 흐름으로이어져, 시장을 하향 안정화시키는 트리거가 될 수 있다는 점도 간과할 수 없다.

책이 발간된 시점이 얼마 지나지 않아 25년 10월 29일부로 1주택자가 수도권, 규제지역에 신규로 전세대출을 받는 경우 DSR에 포함시키는 것으로 정책이 바뀌었다. 전세대출의 경우 서민에게 상당히 타격이 큰 제도임에도 불구하고 이렇게 했다는 건 그만큼 정부에서도 공급부족에 따른 전세가 급등이 일어날 것을 우려하고 있다는 반증이 아닐까 싶다. 다만 1주택자 대상이고, 이미 주요 은행에서 1주택의 경우 전세대출이 안나오는 경우가 많았다. 그렇기 때문에 현장에 다녀봐도 아직까지 전세대출 DSR포함으로 인해 전세를 찾는 손님들의 분위기가 바뀌었다거나 하는 경우는 많이 없다. 오히려 토허제로 인해 물건이 없어 전세 호가가 계속 오르고 있고, 오른 호가조차 현금 임차인이 잡아가는 등의 현상이 더 많이 목격된다.

집값이 급등할 경우 결국 그 지역에 살고자 하는 수요층이 전세수요로 전환할 가능성이 있고, 갖고있는 현금과 대출력을 동원하여 전세가격의 상승을 끌어올리는 현상도 생길 수 있지 않을까 생각한다. 다만 저자가 말한대로 1주택자 규제가 아닌 무주택자 대상으로 전세대출 규제가 시행되면 이는 직접적으로 전세가 하락에 타격을 줄 가능성도 있어보인다. 전세가격에 상방이 생겨버릴 경우, 결과적으로 전세가율이 받쳐주지 않아 투자 수요가 줄어들거나 어떻게든 수익을 내기 위해 임대인들은 반전세 형태로 전환하여 높은 월세를 함께 받게될 가능성도 배제할 수가 없어보인다.

사실 이 대목을 보았을 때 잘 이해되지 않았던 부분은 '왜 2026년에 주임사 등록 매물이 쏟아지는가?'에 대한 것이었다. 주택임대사업자가 실질적으로 폐지된 건 2020년 7월이기 때문에 마지막 종료분은 2028년도이기 때문이다. 하지만 과거 데이터를 살펴보니 곧 이해가 되었다. 2018년도에 세금규제가 대폭 확대되면서 보유세 부담이 매우 커진 시점이었다. 이로 인해 많은 다주택자들이 임대사업자를 등록하였고 (이전에 비해 거의 2~5배 이상 급증), 그때 등록하였던 대량의 임대사업자 매물이 그로부터 8년 뒤인 2026년에 만료된다. 사실상 장기보유특별공제까지 받기 위해서는 10년 임대 요건을 채워야 하기 때문에 주임사가 만료되더라도 현재 보유세 기준으로 약 2년 정도의 세금 압박은 견딜 수 있을 것이다. 따라서 2028년도에 10년 만기를 채운 다주택자들이 매도 후 상급지로 갈아타고자 하는 심리로 많은 매물이 출회될 가능성이 높다고 생각한 것이다.

하지만 책에서 2026년을 언급한 이유는 바로 보유세 강화가 될 경우 장특공을 기다리는 것 보다 보유세를 조금이라도 덜 내고 지금 털어내는 것이 더 이득일 수 있는 매물들이 그만큼 시장에 많다고 판단했기 때문이다. 이런 매물들이 많이 출회되면 일시적으로 시장에 신축 외 공급이 생기며 잠시나마 시장이 안정될 수 있을 것이다. 다만 저자는 중하급지에서 물건을 내놓고 상급지로 갈아타고자 하는 수요때문에 양극화가 생길 가능성이 있다고 이야기 하였지만, 시장 상황 상 그렇게 되기는 쉽지 않을 거라는 생각이 든다. 이미 시장에 물건이 너무 많이 없는 상태이기 때문에 그런 매물이 출회되면 오히려 기회로 인식하는 매수 대기자들이 더 많을 것이기 때문이다. 투자자 입장에서 이런 물건들은 급매의 기회로 보는 편이 나을듯 하고, 만약 잔금을 6월 1일 이전으로 반드시 해야하는 물건들이 있다면 협상카드를 잘 활용해볼 필요도 있겠다.

분양가 상승은 사실 자본주의에서 피할 수 없는 요소중 하나다. 단순히 집값이 오른다의 문제가 아니라, 집값이라는 게 결국엔 인건비와 자재비로 이루어지기 때문이다. 물가 상승에 따라 불가피하게 인건비와 자재비는 상승할 수 밖에 없는 구조이고, 이로인해 건설사도 결국 일정 수준 이상의 이익을 확보하기 위해서는 분양가를 올릴 수밖에 없다. 수요가 없는 상황에서는 애초에 건설을 하지 않겠지만 지금 시장만 보더라도 공급이 없이는 부동산 시장이 안정화 될 수가 없는 상황에 직면해있다. 결국 공공에서든 민간에서든 분양은 해야만 하는 과제이고, 결국 고분양가 논란에 휩싸이더라도 시장에서는 이를 받아들일 수밖에 없다. 이때 신축이라고 해서 무조건 혼자만 비쌀 수는 없다. 아파트 가격이라는 것은 땅의 가치와 건물 가치로 이루어지는데, 단순히 건물 가치가 높다고 해서 신축 아파트 혼자만 가격이 저 높이 있을 수는 없는 법이다. 결국 물가상승과 화폐 가치 하락, 그리고 분양가 상승과 맞물려 기축단지들도 가격이 함께 오를 수밖에 없다. 이러한 사실만 보더라도 수도권이든 지방이든 결국 어느정도 수요가 있는 곳이라면 장기적으로 가격이 오를 수밖에 없다는 사실이 이해된다.

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