안녕하세요
국사입니다 ♡
저는 종잣돈이 부족한 싱글투자자로
2023년부터 1호기를 찾아 헤매면서
소액으로 가능한 중소도시를 다녔습니다.
당시에는 그저 투자 '한다' 는 것에 혈안이 되어
열심히 매물을 보고
매물 코칭을 넣고
못하고 좌절하고
나는 왜 안 되는 걸까 자책했었는데
1년, 2년 시간이 지나
제가 놓쳤던 단지들의 가격과
그 지역의 흐름을 보다 보니
지방 투자에서는
‘공급’이 정말 중요하다는 걸 깨달았습니다
강의에서 귀에 딱지가 생기도록
공급에 대해 들었지만
실제로 제가 투자를 하고자 할 때는
그런 부분을 간과하고 있었습니다
저는 두 번의 지방 투자 경험이 있습니다.
하지만 하고자 마음먹었던 도시에서 결과를 내지 못하고
두 번 모두 다른 지역으로 넘어가서 하게 됐는데요
1호기 : 중소도시 C를 보다가 → 광역시 A로
2호기 : 광역시 D를 보다가 → 광역시 B로
가격의 흐름은 이렇습니다.
[1호기 : C 중소도시 → A 광역시]
A광역시를 투자하기 전 봤던 C 중소도시
(가)단지는 선호 생활권의 대장입니다.
23년 11월 시세가 2.9억/로얄동의 경우 3억 초반이었습니다.
1년이 지난 24년에도, 2년이 지난 현재에도
가격에 큰 차이가 없습니다.
만약 제가 그때 매수했더라면
지금 매도 가능한 시점이 되었을 것이고,
차익보다는 더 좋은 단지로 갈아탄다는 관점으로 매도했을 것 같습니다.
반면, 매물코칭에서 OK 받았지만
확신이 없어서 투자하지 않은 A광역시의 (나)단지
외곽에서도 외곽에 위치한 단지입니다.
지역을 알지만 이 단지는 모르는 사람도 많았는데요.
그만큼 단지 가치가 매우 낮은 곳입니다.
그럼에도 매년 조금씩 올랐습니다.
지금 매도한다면
100%의 수익을 볼 수 있습니다.
[D광역시 → B광역시]
어릴 적 살았던 지역이라고..
투자하고 싶었던 D광역시에서 (다)단지는
상급지는 아니지만 선호하는 생활권+중심에 가까운 단지입니다.
2년 동안 정말 박스에 갇힌 듯한 흐름을 보였습니다.
제가 매수하려고 덤비던 올해 초
마지막 일줄 알았던 가격으로 다시 돌아왔습니다.
그리고 최근에 투자한 B광역시에서 후보 중 하나였던 (라)단지
선호도 빠지는 동의 매물들이
올해 초부터 여름까지 변함없는 모습을 보여줘서
만만하게 보고 있었는데요..
지난 몇달 사이
4억 후반~5억대로 순식간에 날아가버렸습니다.
비싸졌습니다…
왜 이런 결과를 가져오게 됐을까요?
공급입니다!
[C 중소도시 vs A 광역시]
제가 봤던 23년부터 3년 간
C 중소도시는 적정 수준(선)을 넘어서는 공급이 계속 이어졌고,
A광역시는 공급이 점점 줄면서 부족한 수준으로 떨어졌습니다.
C 중소도시는
기존 물량이 소진 되기도 전에 신규 물량이 또 쌓이면서
전세 가격이 오르기 힘든 구조가 되는 반면
A광역시는 기존 물량들이 점차 소진 되며
시장에 물건이 부족해짐과 동시에
전세/매매 가격이 오르기 시작할 수 있는 구조가 되는 것이죠
[D 광역시 vs B 광역시]
D와 B 광역시의 경우는
둘 다 올해 내년 적절한 수준으로 보이는데요.
어라? 그럼 D 광역시가 B 광역시보다 더 기회 아닌가?
생각할 수도 있습니다.
자세히 살펴보면
D 광역시는 23년, 24년에 역대급 공급폭탄이 있었습니다.
심지어 공급의 위치가 지역의 중심, 사람들이 좋아하는 곳이었습니다.
올해 많이 줄긴 했지만 여전히 공급이 적절 수준을 웃돌고 위치도 좋습니다.
반면, B광역시는
24년부터 점차 물량이 줄어들며
올해는 이미 적정 공급량 이하로 떨어진 상태입니다.
앞으로는 많은 양의 공급이 외곽에 위치하고
의미 있게 볼 공급은 한 지역에 거의 몰려있습니다.
인구 대비 전체적인 물량이 부족하고
전세 씨가 마른 지금 분위기를 감안하면
공급이 들어오는 시점과 주변 지역만 조심하면 됩니다.
이런 공급의 차이가
다른 가격의 흐름을 만들고 있다고 생각합니다.
두 번의 경험을 통해 지방투자에서
공급이 얼마나 중요한지 깨닫고, 1호기 매도를 준비,
3호기 갈아타기 할 지역을 눈여겨보고 있습니다.
지방에 투자하게 된다면
공급과 가격의 흐름을 트래킹하며
투자금을 빨리 회수할 확률이 더 높은!곳을
우선순위로 투자하려 합니다!
투자를 준비하시는 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다!
감사합니다♡
