[서투기29기 우리 함께라면 규제는 2기고 집을 9하는 기회가 5조! 흑임자떡] 비싸지 않게 사는 것이 중요하다

규제가 터지기 전부터 궁금했던 C지역

마침 이번 달 임장지이기도 하고 강의에서 다뤄주셔서 뭔가 답안지를 보는 느낌이라 재밌었습니다.

내가 매수한 단지가 규제지역이 되어도 메리트가 있는지 반드시 고려해볼 필요가 있다.

그렇기 때문에 비싸지 않게 사는 것이 중요하다.

• C 지역은 규제지역으로 묶이지 않았는데, 덕분에 투자자가 몰려들면서 벌써부터 규제지역으로 묶이냐 마냐 말이 많다.
• 10.15 규제가 너무 강력했기에 설마 C지역까지 규제로 묶겠어? 라고 생각한 것은 오산일 수 있겠다. 규제지역으로 묶일 수 있고, 그렇게 묶였을 때 C지역을 매수하고도 버틸 수 있는지 판단하는 게 가장 중요해보인다.
• 지금으로서는 전고점을 뚫지 않은 단지가 가장 안전하지 않을까 생각이 되었다.
  그리고 C지역은 역세권 선호도가 연식의 힘을 넘어서기 때문에 역세권+전고점보다 낮은 단지가 좋을 것 같다.

수도권은 공급물량보다 매매심리가 우선이다.

따라서 수도권 전체의 공급물량을 먼저 봐야할 필요가 있다.

• C지역의 공급이 늘었음에도 불구하고 전세가가 올라가고, 공급이 줄었음에도 전세가가 내려가는 그림이 나타나는 이유? 시장의 흐름에 따라 사람들의 매매심리가 바뀌고 그에 따라 전세가가 바뀌는 것. 

  - 부동산이 돈이 된다는 걸 아는 사람들은 전세를 살다가도 매매를 선택함 → 매매가 상승 → 전세가 하락

  - 부동산 하락장이 되면 매매 상승 기대감이 낮아져서 사람들이 전월세를 선택 → 전세가 상승

• 매매심리가 높아지고는 있는데 앞으로 서울에는 큰 공급이 없어서 전세가 부족한 현상은 이어질 것 같다. 그러나 C지역은 경기도라서 주변에 빈 공간이 너무 많고 최소 4~5년 뒤에는 근처 신도시가 들어서서 공급에 유의할 필요가 있을 것 같다. 강의를 듣고 나서 근처에 신도시 본 청약을 시작한다는 기사가 나왔는데, 말씀주신 2030년보다 더 빠른 시기에 입주장이 올 수 있을 것도 같다.(진척도 확인 필요) 그렇게 되면 전세 맞추는 타이밍, 매도 타이밍이 중요할 것이다.

재건축/리모델링 호재 단지를 보는 법

• C지역은 구축 아파트 단지가 많다보니 용적률도 같이 보면 좋다. 용적률은 210% 아래를 보는 것이 좋다(…만 경기도는 빈 땅이 많아서 재건축을 할 바엔 그냥 새로 짓는 편이 낫다)
• 사업이 진행되어 분담금 납부, 이주를 해야하는 경우 어떤 선택을 해야하는가.
   → 신축 아파트를 위해 분담금을 내는 것보다 그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있다면 매도하고 다른 곳에 투자
   → 신축 아파트를 갖고 싶고 추가 분담금을 감당할 여력이 있다면 이주비 대출을 활용하여 입주권 확보
• 요즘 강의에서 재건축에 대해서 많이 이야기해주시는 것 같다. 새 정부의 공급량 증가 계획이 재건축으로 나타날 것이라고 보는 이유일까? 재건축에 관심이 있던 나로서는 도움이 되는 정보들이 나올 때 아주 좋다.

지금은 전세가율이 원금보존성의 기준은 아니다.
언젠가는 매매가가 전고를 뚫고 전세가가 전저점을 뚫게 되는데, 이때를 대세상승장으로 볼 수 있고 이때 전세가율이 원금보존을 판단할 수 있는 기준이 된다.

전세가율을 습관적으로 시세지도에 올리기만 했던 것 같다. 서울은 60%, 수도권은 70% 이상이면 투자하기 괜찮은 기준이라고 생각했는데, 이게 원금보존성을 판단하는 기준이라는 것은 몰랐다. 솔직히 이 부분을 정확히 이해하려면 강의를 다시 들어봐야겠지만 새로이 알게된 사실이라 기억에 남는다.

BM하고 싶은 것: 지역내/지역간 단지 비교.. 해볼 수 있을까?!

후기 끝-!