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26년 1월 돈버는 독서모임 - <머니트렌드 2026>
독서멘토, 독서리더
생각보다 재밌게 잘 읽었던 책이다.
그 동안 배운 내용들을 대입해보고 내가 다녔던 지역을 예로 생각하며 읽었다.
다시 한 번 나의 기준에 대해 짚어보고 내가 1호기를 투자하면서 어떤 실수가 있었고
아쉬웠던건 뭐였는지를 재검토할 수 있었다.
그리고 언제나 함께해주시는 열중 동료분들 덕에 더욱 배가 되는 독서였다.
자산가치의 변화라는 장기적인 관점에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것입니다. p.45
요구수익률 : 투자자들이 최소한으로 벌어야 한다 생각하는 수익
우리나라 주택시장에서 요구수익률은 전월세 전환율로 구할 수 있습니다.
전월세 전환율 : 월세*12 / 전세금-월세보증금
요구수익률에 가장 영향을 많이 끼치는 것은 ‘금리’
독서모임중에 동료분께서 장기투자가 가능한것은 단기투자에 대한 경험이 쌓여야 가능한거 같다는 말씀을 하셨다. 경험이 쌓이고 쌓이면서 장기적인 투자를 버틸만한 인내심이 길러지고 대처방안에 능숙해질 수 있다는 것이다.
지당한 말씀이였다. 나 또한 최종 목적지는 장기투자이지만, 아직 그만한 시드가 없으니 단지거인 관점에서 돈을 불려나가야만 한다. 그 부분에 대해서 소극적으로 행동하고 있었는데.. 좀 더 적극적으로 투자할 수 있을때 하는 투자자가 되어야하겠다는 생각이 들었다.
시장은 이런식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답은 없습니다. 또한 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능합니다. p.51
현재의 수요는 곧 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다. p.65
내가 배워오던 공급 이라는 파트에 대해서 잘 이해하고 있는데 체크해볼 수 있었다.
별 생각없이 평균 공급량에 맞춰 배운대로 공급에 대해 판단을 하곤 했는데 이는 곧 긴 시간에 걸쳐 나온 균형점이라는걸 인지하고 보아야겠다.
공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만듭니다. p.83
서울과 수도권이 싸이클이 차이나는 이유이다.
서울, 수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다. p.108
높은 수익률을 내는 환경은 곧 리스크가 큰 환경으로 들어가면서 매매가격의 성장이 둔화되는 것을 의미합니다. p.119
지방에서 돈을 불려야하지만 지방은 그만큼 매도가 어려울 수 있고 타이밍이 중요한 곳이다.
게다가 버티기도 쉽지 않을 것이다.
전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. p.127
주택에 대한 수요를 인구에 국한하여 판단하는 것은 편협한 생각일 수 있습니다. 소득이 늘어나면 여러 주택을 소유할 수도 있기 때문입니다. p.148
이 부분 읽을 때 약간 뜨끔했다. 같은 광역시면서도 인구가 같거나 적으면 그래도 여기가 좀 더 많으니까.. 하면서 합리화했던 지난날의 내가 떠오른다.
부동산 가격은 단 한가지만으로 움직이지 않는다. 다양한 요소들이 있으므로.. 그걸 잘 인지해보도록 하자.
우리 주택시장의 수익 구조가 월세수익이 아닌 시세차익으로 되어 있기 때문에 우리 주택시장에 전세라는 임대 형태가 존재하고, 이것이 월세가 크게 오르지 않는 까닭이기도 합니다. p.162
전세가 줄어들고 월세가 늘어난다는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려운 시장이 된다는 뜻이기도 합니다.
(2+2)
임대차법이 생기면서 수익을 보기까지 시간이 오래걸리고 차익을 얻기 힘들다 보니.. 월세가 늘어날 수 밖에 없다. 만약에 2+2+2가 된다면 더욱 그럴 것이다.
시장이 성장하면서 점점 월세화가 될거라고 한다. 한 두 싸이클까지는 괜찮겠지만, 이후에는 월세수익화를 해야할날이 올지도 모르겠다. 아님 전세로도 가능하지만 더 느려지는걸 감당해야겠지..
정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다. p.184
어찌보면 정부도 단기간임을 알고 하는 것일거다. 다들 똑똑한 사람들이니까.. 그걸 모를리는 없다만 민심과 표에 대한 생각때문에 그저 강압적으로 단기간에 보여주려고 하는것일지도.. 그게 시장을 위해서 좋은 일인건 아닌거같다.
아직 난 상승장을 몸소 체험한 적이 없다. 대세 상승장때는 아무것도 모르는 사람이였기 때문에.. 전혀 관심이 없었다. 하락장도 완벽하게 체험해보지 않았다. 23년 시작할때쯔음에 지금이 정말 저렴한 시기라는걸 들었던거는 같은데 하나도 모르니까 귀에 들어올리가 없었다.
현재 서울은 가격이 천정부지로 올라가고 있다. 1015 대책이 있어 주춤했지만.. 신고가는 갱신하는 중이다. 그렇다면 과연 사람들이 어떨때 마음을 돌리게 되는걸까? 지금은 많은 사람들이 계속 올라갈거라고 생각한다. 하지만 하락할거라고 생각하는때가.. 과연 언제쯤 올까? 환율이 더 파괴되었을때? 한국이 불안할때?
언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것입니다. p.202
성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분입니다. 그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니다. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다.(중략)
두 번째는 상품의 종류에 따른 성장성입니다. 선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문입니다. 그 중심에는 신축주택과 고급주택이라는 고품질의 주거 상품들이 있습니다. p.207
책을 읽을수록, 나의 1호기가 큰 성장이 있는 지역은 아님을 인지하게되었다.
전세가 상승이 높지 않기 때문이다. 재고주택이 많고.. 대체할 수 있는 아파트가 계속 생기는 곳이기에..
하지만 그게 안좋다는건 아니다. 이런 상황들을 알고 책을 읽으며 더욱 깨달았으니 대응도 잘 해나가야겠지.
높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율을 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳 p.211
전세가격 상승률이 낮아지고 있고 전세가율은 등락은 하지만 우상향하고 있습니다. 우리나라 전체 주택시장도 점점 성숙해 가는 과정임을 간접적으로 보여주고 있는 것입니다. p.212
어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없습니다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다. p.278
공급은 정말 중요하다. 특히 지방에서는 정말정말 중요하다.
서울 수도권에서는 누적되어오는 공급량이 중요하다고 한다.
부동산 투자자의 길을 가는 사람으로서 내가 알고있는것을 체크해보기에 좋은 책이였다.
5년후에 이 책을 다시 읽는다면 어떤 느낌일지.. 궁금해진다 :)
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