[그뤠잇] 독서 챌린지 #145 이재명 시대 부동산



0. 책의 핵심내용

여러 변수들이 있지만 수도권과 지방의 매매가 상승가능성이 높은 26년 부동산 시장

1. 주요 내용

1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

16P

다주택자가 줄어들면 오히려 집값이 폭등하는 양상은 결코 우연이 아니다.

1주택 가구가 다시 무주택으로 전환될 가능성은 낮기 때문에

시장 안정화나 하락 전환을 이끌 실제 매물은 다주택자로부터 나올 수밖에 없다.

그런데 다주택자에 대한 규제가 강화되면 이들이 매물을 시장에 내놓지 않게

되면서 결과적으로 유통 매물의 감소가 가격 급등을 유발한다.

→ 다주택자들은 정부가 하지 못하는 영역에서의 임대 물건을 제공함에 따라

     임대 시장을 안정시키고 나아가 매매가도 안정화 시키는 역할을 한다.

     하지만 오랜 기간 다주택자를 사회악으로 생각하며 여러 규제를 시행하면서

     시장에 충분한 임대 물량이 공급되지 못했고, 매물 감소로 인해

     임대시장가격의 상승과 매매가 상승으로 이어지는 악순환이 이어지고 있다.

2장 이재명 정부의 예상 행로

40P

원래 전세금은 현금 여력이 있는 사람만 마련할 수 있었지만

전세 대출이 일반화되면서 현금이 부족해도 전세 입주가 가능해졌고

이는 전세 수요 증가로 이어졌다.

투자자 입장에서도 자기 자본이 부족해도 높은 전세금을 끼고

주택을 구매할 수 있었기 때문에 매매 수요 증가로 이어졌다.

결국 전세대출이 전세가를 밀어올렸고, 이는 다시 매매가 상승에

간접적인 동력을 제공했다고 봐도 무방하다.

→ 2010년대 전세대출 대중화는 전세가 상승과 함께 매매가 상승의

     주된 원인이다. 기존에는 내 자금으로만 전세금을 충당했지만

     전세 대출이 일반화 되면서 아파트 거주가 일반화 됬고

     이로 인해 전세금 상승과 매매가 상승의 강력한 요소가 되면서

     매매가 하락의 저지선 역할을 해주고 있다.

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수

51P

case1. 보유세가 완화 또는 현 수준 유지 시 2026년 완료되는 주임사 매물이

           즉시 나올 가능성은 낮음

case2. 보유세가 대폭 강화된다면 26년 만료되는 매물 증가 가능성 높음

            외곽 지역등의 보유 물량을 줄이면서 발생한 수익으로 핵심지 매수에

            나서면서 급지별 격차가 더 벌어질 가능성 있음

→ 17~18년 활성화됬던 주임사제도를 활용한 물건의 만기가 26년에 다가오면서

     이들 물량이 시장에 나오는지 여부가 내년 주택 시장의 주요 변수라 생각한다.

     급지별로 차이가 있을것 같고 보유세 강화 여부에 따라서도 결정된다고

     볼 수 있는데 상급지의 매물보다는 하급지나 지방 물건을 매도하면서 종부세나

     보유세에 대한 과세를 방어할 것 같다는 생각이 든다.

59P

공급절벽이 뻔히 예고된 상황을 방치할 경우 전세가 급등은 불 보듯 뻔한 미래다.

그렇다면 이재명 정부가 월세 비중 상승이라는 부작용을 감수하면서까지

전세가 급등을 막기 위해 전세자금대출을 본격적인 규제 대상으로 삼을 것인지가

향후 정책 방향의 핵심 관전 포인트가 된다.

전세자금대출이 DSR에 포함되거나 총액 한도가 축소될 경우, 이는 전세가뿐만

아니라 매매가에도 직간접적으로 타격을 줄 수 있는 중대한 변수라는 점이다.

→ 현 정부는 공급절벽이라는 상황에서 전세가 상승을 억제하기 위한 노력을 하고

     있으며 매가 상승과 월세가 상승도 감안하면서 전세대출을 조이고 있는 상황이다.

     여러 부작용이 심화될 것으로 생각되지만 DSR 강화 등으로 대응할 것으로 생각되며

     전세가가 상승하지 못하면서 매매가에도 어느정도 영향을 줄 것으로 생각된다.

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다.

P72

현재 상급지와 중급지에 보유중인 주택을 매도하고, 영끌을 통해 핵심지와

상급지로 갈아타려는 움직임이 주택담보대출 6억 원 제한으로 어려워지면서

자신이 내놓았던 매물을 거둬들이는 현상이 나타나고 있는 것이다.

이것이 상급지와 중급지 매물이 줄어들고 있는 주요 원인이다.

→ 현재 수도권에서 매물이 감소하는 이유는 가격 상승에 대한 기대감도 있지만

     내가 가지고 있는 물건을 매도하고 상급지로 가는것이 불가해졌기 떄문이다.

     사지도 팔지도 못하는 상황이 지속되면서 물건을 거두는 경우가 많아지고 있고

     이로 인해 전체적으로 거래량이 감소할 수 밖에 없는 상황이 지속되고 있다.

P76

공급이 늘어나려면 다시 말해 분양이 본격화되려면 집값이 올라야 한다는 결론에

이른다. 반대로 집값이 하락할 경우 분양가를 올릴 수 없고 이는 공급 위축으로

이어질 수밖에 없다.

집값이 하락한다 해도 그로 인해 공급이 줄어들게 되므로 결국 집값은

일정수준 오를 수밖에 없다는 이야기다.

→ 건설사들의 실적은 지속적으로 악화되고 있으며 분양 물량은 지속적으로

     감소할 것이다.

     건설사들은 수익이 날 수 있는 수준으로 주택 가격이 상승했을 때 본격적으로

     공급사업을 진행할 것이며 이로 인해 주택 가격 상승 가능성이 비교적

     높은 상황이 되고 있다.

5장 대구와 울산이 심상치 않다.

P88

서울과 지방 광역시 간 매매가 격차가 역대 최대를 연일 경신하는 가운데

특히 서울의 상급지는 과열 구간에 진입한 것으로 판단된다.

반면 지방 광역시의 벨류에이션은 매력적인 수준에 도달한 상태다.

이러한 상황이 반영돼 서울 거주자들의 지방 광역시 주택 매입이

점차 늘어나고 있는 것으로 보인다.

→ 수도권과 지방의 매매가 격차가 가치에 비해 크게 벌어져있다고 생각하며

     광역시 지역이 조금씩 움직이고 있음을 시세와 실거래가를 통해 알 수 있다.

     투자자금이 어느정도 여유가 있다면 좋지 않은 컨디션의 수도권 지역보다

     광역시의 대장단지급의 단지들을 매수하는 것이 좀 더 유리한 상황이라고

     생각한다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용

삼토시님이 오랜만에 작성한 책으로 현 정부의 정책 관점에서 앞으로 일어날 수

있는 여러가지 현상들에 대하여 자세하게 설명해주셔서 큰 도움이 되었다.

특히나 주임사 물건의 향방에 따른 주택가격 방향과 전세대출 제한에 따른

매가 상승과의 연관성 부분은 그동안 크게 생각하지 못했던 내용에 대해

생각해볼 수 있는 시간이었다.

내년도 부동산 대책이 어떻게 나올지는 알 수 없지만 책에서 나온 범위내에서

정책이 나올경우 투자의 방향에 대해 쉽게 대응할 수 있을 것 같아

매우 유용한 시간이었다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

26년 정책에 따른 주임사 매도 물량 체크하기

전세가 규제에 따른 거래 추이와 매매가 체크하기