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서울투자 기초반 - 투자할 수 있는 서울 아파트 찾는 법
주우이, 양파링, 잔쟈니, 권유디
감사하게도 4주차에는 오프라인 강의에 초대가 되었다.
초대 문자를 받던 당시 C지역의 단지 임장을 돌고 있었는데 너무 설레여서 발걸음이 더 빨라졌었다.
*초대해주셔서 다시 한 번 감사합니다:)
오프라인 수업 당일. 일찍부터 집을 나섰고, 월급쟁이부자들 건물을 마주하게 되었다.
이 곳이 내가 집에서 만나던 그 곳이구나. 가슴이 두근거렸다.
수업을 듣는 내내 눈 앞에 C지역이 떠오르는 것 같았다.
C지역에 대해 전문가의 시선을 듣고 나 스스로도 다시 한번 정리하고 다듬고 보완할 수 있는 시간이었다.
권유디님께서 하신 말씀 중에 마음에 와닿는 얘기들이 있어 남겨본다.
여러분의 의사결정 방향을 잘하는 방향보다 오래하는 방향으로 선택하기를 바랍니다.
반드시 성공하게 되어있습니다. 포기하지 않는 분들이 성공하셨습니다.
지금 겨울인데 왜 춥지? 가격이 오르니까 규제가 나온 것 뿐이다. 감정소모하지 말자.
패딩을 입자. 그런 마음으로 접근합시다.
4주차에는 C지역 비교평가와 나의 앞마당까지 합쳐서 비교평가하고 매물리스트를 정하는데 시간을 쏟았다. 그동안 앞마당을 만들고 앞마당 내에서 비교평가는 했었지만 이렇게 전체 앞마당을 비교평가는 처음이었다. 정말 어려웠다. 돌고 돌아 그 자리에 있는 느낌이고, 잘하고 있는지도 의심스러웠다. 내가 보고싶은 매물만 보고있는 것은 아닌지...
그 동안 투자가 안 되었던 것은 앞마당을 만들기는 했지만 나에게 비어져 있는 부분이 있었기 때문임을 깨달았다. 비교평가, 매물임장. 충분히 했어야한다. 앞으로도 그래야 할 것이다.
지난 주말 다시 마음을 다잡고 매물들을 정리했고, 최종 리스트업을 하였다. 이제 몸으로 움직일 순서가 왔다.
가장 중요한 투자 원칙, 저환수원리를 잊지말자.
조급하지 말자. 버티자. 포기하지 말자. 비싸게 사지말자. 오래가는 투자를 하자.
지금 아무것도 하지 않으면 미래에도 결과는 남지 않는다.
Part1. C지역을 주목해야 하는 이유
C지역은 위치적으로는 서울과 다를 바가 없다. 그러나 교통이 너무 안좋았다, 경의중앙선과 경춘선밖에 없었다. 그런 공간에 8호선이 들어와서 아쉬움을 채워주었다.
지금 왜 C지역를 볼까? 비규제지역이라서 관심이 있는 것이다.
따라서, 규제지역이 되어도 매리트가 있는 아파트인지 고민해보아야한다. 규제지역으로 바뀌는 경우 동대문, 서대문, 영등포, 노원, 강동구도 규제인데 가격적으로 가치적으로 매리트가 있는지 확인하고 매수해야 한다.
+
쌍둥이 단지가 있다. 가격이 비슷하게 흘러가는 단지가 있어요.
어느 단지가 더 싸게 살 수 있지? 어떤 단지가 나의 조건을 더 맞춰줄 수 있지? 를 생각해서 구매하면 된다.
A단지 안깍이네? 그런데 B단지는 가능하네? 비슷하지만 B가 나에게 맞는 물건이야!
투자할 수 있는 3개의 단지를 만들고, 그 안에서 투자에 접근하세요.
Part2. C지역 입지 및 가격 분석
[생활권]
모든생활권이 투자 가능하다고 생각한다. 다만 우선순위가 있을 뿐!!!
[직장]
대기업 비율, 원천징수지 소득(그 지역에 직장을 다니는 사람의 소득)을 주로 봅니다.
대기업일수록 돈을 많이 준다.
그 직장에 오래 가까이 살고 싶은 마음이 크겠다. 그 지역에 가까이 살기 위해서 노력을 하겠다. 그 사람을 해당 지역에 오랫동안 붙잡아 놓을 수 있는 힘이 크겠다.
월소득(원천) : 사업체수는 적지만 종사자수가 많으면 대기업이 많다는 의미, 대기업이 많으면 월소득(원천이) 높다. 예시) 영등포구, 송파구
월소득(주소) : 돈 많은 사람들이 비싼집에 살꺼니까... 이 지역은 좋은 지역이구나. 그럼 집값과 연결될 수 있겠구나!
[학군]
분당, 평촌, 수지는 주변에 빈땅이 많다. 그리고 그 빈땅에 아파트가 지어진다. 그러나 새아파트에이사수요가 많지 않을 수 있다. 왜? 학군지에 살고자 하기 떄문에....
위 지역을 제외하고는 재건축이 쉽지 않을 수 있다. 그 것보다 빈땅에 새아파트를 짓는게 쉬울 수 있기 때문에...
학군이 좋지 않다. 그리고 지역 내에서 교통이나 환경도 애매한 지역이 있다. 구축이라면 재건축이 될까요? 아니다. 쉽지 않다. 왜? 빈땅이 많으니까...
30년이 지나고 용적률이 210%이하인 단지는 필연적으로 재건축 이야기가 나온다.
일어날 거라는 생각은 안하지만 상승장에서 이슈가 나오면 투자자 관점에서 좋다. 신축아파트로 바뀔 수 있겠네? 단, 재건축이 진행될 확률은 거의 없다. 쉽지 않다.
학군지가 아닌 경우에는 용적률이 210%이하인 아파트를 샀으면 좋겠다.
강남에서 초등학교가 빌라와 함께 섞이는 단지를 간다. 그럼 의미가 있다. 애매해진다. 하지만 C지역은 학군지가 아니기 때문에 다르게 볼 수 있다. 덜 좋을 수 있다. 하지만 8호선 역세권이다? 그럼 상관없다.
[공급]
입주물량이 정확한지 어떻게 아나요?
아실, 부동산지인, 호갱노노, 3개를 크로스 체크함. 만약 다르다면 다수를 따라간다. 보수적으로 체크한다.
수도권은 한 지역의 공급물량과 연결되는 것이 아니라 수도권 전체와 같이 봐야합니다.
수도권은 도미노처럼 입주의 흐름이 이어집니다.
헬리오시티가 나랑 무슨상관? 아니다. 송파구는 광진구에 영향을 미침. 광진구는 중랑구에서 광진구로 이동 구리에 사는 사람이 광진구로 이동.... 바로는 아니지만 점진적으로 영향을 줍니다.
Part3. 수도권 아파트 투자 FAQ
내 투자기준에 들어오는 단지들이 리스트업 된다면, 그 중에서 전고점이 높은 단지부터 확인.
좋을 확률이 더 높으니까!!
부동산 사장님의 업무 목적은 고객과의 계약을 성사시키는데 있다.
공부하는 사람처럼 행동하지 않는다. 네이버 부동산에 나온 물건은 급매가 아니다.
지금 실거주로 복비내고 2년뒤 세입자로 복비내는 사람. GOOD!!!
단순히 호재가 있는 단지를 우선으로 선택하면 될까? 가치와 가격 본질에 집중하자.
재건축/리모델링 호재단지
땅을 산다는 개념으로 가자. 2주택자 포지션과 3주택자 이상 포지션을 정할 수 없다면 입지 좋은 구축을 사는 것이 낫겠다. 왜냐하면 입지 좋은 구축 상승분으로 입지 안좋은 신축을 살 수 있지만 입지 안 좋은 신축의 상승분으로 입지 좋은 구축을 사기 어려울 수 있다.
Part4. 수도권 투자로 10억 목표 달성하는 법
투자 시 지켰던 투자 원칙 → 저환수원리
앞마당이 있는데 왜 투자가 잘 안되는 걸까?
→ 나한테 어떤 부분이 비어져있는지 고민해보세요. 그리고 채우려고 노력해보세요.
→ 매물임장을 충분하게 하세요. 비교평가를 충분하게 하세요.
버티세요. 버티면 큰 보상이옵니다. 꾸준히 임장보고서 쓰고, 임장하시고 하세요.
계단식으로 성장하는 여러분의 모습을 볼 수 있을 겁니다.
여러분의 의사결정 방향을 잘하는 방향보다 오래하는 방향으로 선택하기를 바랍니다.
반드시 성공하게 되어있습니다. 포기하지 않는 분들이 성공하셨습니다.
지금 2017년입니다. 지금하세요.
지금 투자를 하면 2030년에 등기가 남습니다.
지금 아무것도 하지 않으면 미래에도 결과는 남지 않습니다.
지금 겨울인데 왜 춥지? 가격이 오르니까 규제가 나온 것 뿐이다. 감정소모하지 말자.
패딩을 입자. 그런 마음으로 접근합시다.
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