안녕하세요
질의응답할 공간이 있다는 것에 감사합니다
현재 매도계약 진행 중이며, 가계약 문구때 매수 명의자 없이 가계약이 진행되었습니다
매수자는 부사님 통해서 저에게 계약금 일부를 입금을 하였으며, 지금 상황이 무슨 상황인지 설명해달라고 말씀드렸습니다
부사님에게서 듣기론
현재 매수자가 명의를 본인으로 할지 자녀명의로 할지 결정하지 못해서 그런거라며 크게 걱정할 필요없다는 식으로 이야기 하셨습니다.
그리고 본계약하기 이틀 전 매수계약자가 갑자기 계약을 일주일 미뤄줄 것을 요청하여 날짜를 조정하였습니다.
이후 본계약하기 며칠이 남은 지금, 부사님께 매매 계약서 사진을 찍어서 보내달라고 요청하였는데, 아직 매수자가 누가할지 정하질 못했다며 조금만 기다려달라고 합니다.
제가 걱정하는 것은 자녀 명의로 계약한 뒤에 본인이 잔금하는 식으로 계약자, 자금출처자의 명의가 일치 하지 않아 괜히 저까지 피해갈까봐 우려스럽습니다.
1.계약자와 자금이체자 명의가 일치하지 않을 경우 매도자가 겪는 리스크는 무엇이 있을까요? (부사님은 매도자는 아무런 위험이 없다고 얘기합니다)
2.이를 위해 제가 방어할 수 있는 특약은 무엇이 있을까요?
3.본계약 날짜를 또 미루거나 저를 보호하는 특약을 거부할 시 매수자의 계약파기로 간주하고 다시 매매를 진행해도 되는지 궁금합니다
읽어주시고 도움주시는 글, 감사드립니다
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댓글
안녕하세요 참깨드레싱님 난처한 상황이시겠어요. 저도 어떻게 되는지 찾아보니 아래와 같네요. 1. 계약자 명의와 자금출처자 명의가 다를 때 발생할 수 있는 리스크 부동산 중개사(부사님)는 “위험 없다”고 말하겠지만, 실무적으로는 위험이 분명 존재. (1) 계약 이행 책임자 불명확 계약서에는 **계약자(명의자)**가 모든 법적 책임을 부담함. 그런데 실제 돈을 내는 사람이 다른 사람이면 아래 문제가 생길 수 있음: 계약자가 마음을 바꾸면? → 자금출처자는 법적으로 강제할 수 없음 계약 파기 시 위약금 부담은 명의자에게 돌아감 명의자 본인의 의사가 불분명하면 향후 분쟁이 생길 수 있음 (2) 잔금 일에 명의가 바뀌는 경우 발생하는 문제 예: 계약자는 자녀 명의 잔금은 부모가 본인 명의로 등기하고 싶음 이렇게 되면 중도에 명의 변경, 계약 변경 합의서가 필요함. 매도자가 동의해야 하고, 동의하지 않으면 문제가 됨. (3) 대출·세금·증여 문제 발생 가능성 잔금 자금을 부모가 대는 경우, 증여 의심 → 세무조사 가능성 자녀 명의 계약 후 부모 명의로 변경하는 경우, 대출이 지연되거나 거절될 수 있음 은행은 “계약자와 최종 등기자”가 다르면 자금 흐름을 의심함 ➡️ 즉, “아무 문제 없다”는 말은 너무 낙관적. 2. 이 상황에서 반드시 넣어야 할 ‘보호 특약’ ① 명의 확정 기한을 정하기 (가장 중요) 매수인은 계약일 기준 ○일 이내에 매수자 명의를 확정하여 매도인에게 통보한다. 매수자 명의 확정이 지연되어 계약 진행에 차질이 발생할 경우, 모든 책임은 매수인에게 있다. → 매수자가 명의를 계속 미루지 못하도록 기한을 박아두기 ② 명의 변경·계약 변경 시 모든 비용은 매수자 부담 계약자 명의 변경 또는 계약 내용 변경이 필요할 경우, 매도인은 이에 협조할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 제반 비용은 매수인이 부담한다. → 작성자에게 추가 비용·리스크가 전혀 가지 않도록 방어 ③ 잔금 지연 시 책임은 매수자에게 있음 명시 매수자 명의 확정 지연 또는 자금조달 문제로 잔금일이 지연될 경우, 그 책임은 전적으로 매수인에게 있으며, 매도인은 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 위약금은 매수인이 부담한다. → 매수자 쪽 문제로 일정이 흔들릴 경우 작성자가 피해를 보지 않도록 3. 매수자가 보호 특약을 거부한다면? ① 본계약 날짜를 미루는 것을 거부할 수 있음 → 매수자가 계속해서 명의를 확정하지 않은 상태에서 날짜만 미루자고 하는 건 매우 위험함. ② 특약 미수용 시 계약 파기 가능 계약 파기는 다음 방식으로 진행 가능: 매수자 귀책 사유로 계약 해제 계약금 몰취 또는 배액상환 방식 적용(계약 단계에 따라 다름 매수자가 “정리되면 다시 매매하겠다”고 한다면 ➡️ 새로운 매수자를 찾고 새로운 조건으로 계약 진행해도 법적 문제 없음
참깨드레싱님 안녕하세요 :) 매수자가 명의자를 정하지 못해 마음이 어려우시겠어요. 1. 먼저 매수자와 자금 이체자가 일치하지 않는 경우 매도자에게 직접적으로 불이익은 없습니다. 다만 추후 매수자 분들이 자금 출처를 소명할 때 이 부분이 증여로 적용이 될 수 있어요. 증여 부분을 적합하게 신고했다면 문제가 되지 않지만 이 부분 소명이 어려운 경우라면 추후 매수자 분들에게 증빙자료가 요구될 수 있습니다. 이러한 요구가 잔금 이후라면 매도자에게 큰 문제는 생기지 않습니다. 2. 가계약 계좌를 받을 때 특약 문자로 주고 받으셨을텐데요, 이 때 계약서 작성 일자를 확정했는지가 중요하겠습니다. 이 날짜가 명시되어 있는데도 매수자가 본계약서 작성 날짜를 미루는 경우라면 참깨드레싱님은 이를 거절할 수 있으며, 매수자가 이를 받아들이지 않는 경우 계약내용 불이행을 근거로 가계약을 파기할 수 있습니다. 따라서 본계약서 작성 날짜를 확정하고, 이 날짜에 진행하겠다고 분명히 말씀하시는 것이 중요합니다. 매수자분들이 마음을 정하지 못하는 사이 참깨드레싱님께서 집을 매도할 기회를 놓치는 것이기 때문입니다. 모쪼록 잘 해결되기를 바랍니다. 참깨드레싱님 화이팅입니다!
