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독서멘토, 독서리더
1. 책의 개요
1. 책 제목 : 직장인입니다. 강남으로 이사 갔고요. 질문 받습니다.
2. 저자 및 출판사 : 대치대디 / 페이지2북스 출판사
3. 읽은 날짜 : 2025.12.05
4. 총점 (10점 만점) : 10점 만점에 8점
5. 핵심 키워드 : #부동산갈아타기 #매도매수전략 #역자사지마인드
6. 한줄평 : 현실적인 상급지 갈아타기
7. 저자 및 도서 소개
하락기에 집을 매도하고 상급지 물건을 매수하는 것. 생생한 ‘갈아타기’ 경험담을 이렇게 재미있게 풀어낸 책이 또 있을까. 저자인 대치대디는 우리와 비슷한 지극히 평범한 직장인이며 강남으로 갈아타기를 성공한 모든 과정을 이 책 한 권에 풀어내었다. 그저 흔한 성공 경험담은 아니며 저자가 좌충우돌 부딪히고 그로부터 배웠던 것들, 부동산 갈아타기의 솔직한 오답노트라고 할 수 있겠다.
2. 책에서 본 것
* 부동산 갈아타기 – 기존 보유한 집을 매도하고, 입지가 더 좋거나 자산 가치가 더 높은 새로운 집을 매수하는 과정. 자산 증식을 위해서는 확실한 상급지로 가야 한다.
* 갈아타기는 누가 먼저 포기하느냐의 싸움이다.
* 매도의 기술
- 인테리어는 무난한 톤(화이트, 베이지 등 대중적인 스타일)이 최고
- 버릴 물건은 전부 다 버린다(집이 넓어 보여야 함)
- 버리기 아까운 물건은 당근으로 판매
- 재테크 책은 숨기고, 전공 책을 꺼낸다(매수자에게 손해 본다는 인상을 줄 수 있다)
- 해가 잘 드는 시간에 약속을 잡는다
- 청소(향기와 음악은 선택 사항)
- 가격, 가격, 가격.
* 대단지의 특징
- 거래량이 많다 : 세대수가 많으니 매물 사정이 다양하다. 이사, 차익 실현, 상속 등 이유로 매물이 꾸준히 나오고 급매 확률도 높음
- 등락폭이 크다 : 거래가 활발해 한두 건이 아니라 연속 거래로 추세가 형성된다. 상승장에선 빠르게 오르고, 하락장에선 크게 떨어진다.
대단지 거래를 보면 시장 변화를 알 수 있다.
* 재건축과 리모델링
- 리모델링을 통해서는 원하는 얼굴로 성형할 수 있지만, 내 몸은 그대로 써야 한다. 그러니 할 수만 있다면 재건축으로 아예 다시 태어나는 게 좋다.
- 재건축이든 리모델링이든 거주민들의 추진력과 단합력, 경제적 여유가 중요하다.
- 결국 가장 중요한 것은 입지다. 환생을 하더라도 주소는 바꿀 수 없기 때문이다.
* 인터넷에 도는 정보는 늘 비슷하고, 때로는 틀리기까지 한다. 쉽게 얻는 정보는 정확하지 않다. 역시 ‘답은 현장에 있다’는 진리이다.
* 금리와 부동산의 관계
- 부동산을 살 때 대부분 대출을 이용. 따라서 그림가 오르면 매수세가 줄어들고 주택 가격이 하락하기도 한다. 22년~23년 미국이 금리를 급격하게 올리자, 우리나라 역시 금리를 따라서 올리게 되고, 이는 부동산 하락장으로 이어졌다.
- 금리가 부동산 가격을 결정짓는 절대 요인은 아님. 수많은 변수 중 하나의 요인에 불과하므로 금리 외에 다른 요소들도 함께 살펴보아야 함. 특히 정부의 대출 규제가 발표되면 시장이 곧바로 반응.
* 매수 매도의 에티튜드 – 거래의 기본은 역지사지다. 항상 상대의 입장에서 생각할 것.
- 팔 때 : 내가 매수자라면 이 가격에 살까?
- 살 때 : 내가 매도자라면 트집 잡는 사람한테 팔까?
- 부동산 방문할 때 : 누구한테 급매를 줄까? 돈 가진 손님/기억에 남는 손님/돕고 싶은 손님
* 매수자의 유형
- 실거주 수요 : 어린 자녀가 있는 3040 부부들(압도적으로 이런 사람들), 갈아타기 하려는 1주택자와 처음 집을 사는 무주택자로 나뉜다.
- 투자 수요 : 어짜피 전세 줄 생각이라 저층 편견은 적음.
- 공부하러 온 사람들 : 20-30대의 애매한 멤버조합, 어색한 설정과 연기
* 매수 결정의 기준
자신의 상황과 선호도에 따라서 우선순위를 정해야 하고 매물 후보를 정할 때는 아파트만 고르는 게 아니라, 정확한 물건 1~3순위를 미리 정해야 한다.(언제 내 물건이 팔릴지 모르기 때문). 매수의 순간에는 눈이 돌아야 할 정도로 용기가 필요한 일이며 그때 판단을 잘 하려면 평소 시세 공부가 필수다.
시세 공부는 여러 단지를 ‘비교’하는 데서 시작한다. 평소 공부가 가장 중요.
* 무리하지 않는 선에서 가장 비싼 지역의 매물을 싸게 사는 것이 후회를 줄이는 길이다. 감당 가능한 정도의 대출은, 더 열심히 살게 하는 동력이 된다.
3. 책에서 깨달은 것
“직장인입니다. 강남으로 이사 갔고요. 질문 받습니다.” 처음 제목을 보고 내가 어떤 질문을 하고 싶을까 생각해보았다. 직장인 급여로 어떻게 강남을 갈 수 있었을까? 저축은 얼마나 했길래? 어떤 단지를 팔고 어디로 갔는가? 공부는 얼마나 했는가? 가격은 어떻게 협상했는가? 등등. 하지만 무엇보다도 가장 중요한 질문은 이것이다.
“갈아타기를 하기까지 얼마나 많은 시간과 노력을 들였으며,
그것을 어떤 마음가짐으로 할 수 있었을까?”
저자의 경험담은 강의를 수강하며 많은 강사님들이 하셨던 이야기들과 일맥상통하는 부분들이 많았다. 그 중에서도 갈아타기를 위해(투자도 같은 맥락이라고 치자.) 회사 업무, 가족, 건강 등 수많은 유리공들이 깨질 위기까지 갔음에도 불구하고 목표 단 하나만을 바라보고 걷고, 손품 팔고, 수십군데의 부동산 문을 열었던 그 노력들이 존경스러웠다.
나는 아직 투자 공부를 시작한지 시간이 짧기도 하고, 많은 시간과 노력을 내가 생각하는 것 이상으로 투입해야 한다는 사실을 알고 있다. 하지만 저자가 마지막에 그 자신의 노력들을 스스로 인정할 수 있었던 것처럼, 나 또한 미래에 나의 노력들을 인정하려면 지금 이 시간들을 소중히 여기고 꾸준히 해나가야 할 것이다.
끝까지 해냈다는 뿌듯함과 가족이 느끼는 안정감 같은 것들은 부동산 시세 뒤편에 있고, 세상에는 항상 위가 존재한다는 것을 저자는 깨달었다고 한다. 그렇다. 투자를 해도, 자산이 늘어도, 남과 비교하며 새로운 욕심이 고개를 들 수도 있을 것이다. 하지만 ‘지금, 현재’를 온전히 누리면서 매일 감사하고 행복해지려고도 노력하자.
내가 가진 모든 것에 감사합니다. 모든 것이 고맙습니다.
4. 책에서 적용할 점
지난 봄에 0호기를 매도하면서, 올 가을 1호기 매수를 하면서, 그리고 지금 전세를 놓기 위해 많은 소통을 하고 있다. 여러 강의에서도, 책에서도 강조한 것이 있다. 바로 부동산 거래는 사람과 사람이 하는 것이라는 사실이다.
나는 거래를 하면서 매수 매도자들과, 그리고 부사님들과 소통할 때 과연 상대방의 입장에서 생각해보았을까? 역지사지 했을까? 나에게만 유리한 조건과 금액들을 계속 말하지 않았을까? 타인을 생각하고 항상 타인을 위한 언행을 하는 것. 많은 자기계발서에도 강조하는 부분이기도 하다.
문의 문자 하나를 보내더라도, 가격과 조건을 협의하더라도 상대방에게 내가 어떤 것을 제공할 수 있을지 먼저 생각하고 행동하자.
그리고 갈아타기든 투자든 역시 ‘비교평가’가 기본이다. A아파트, B아파트, C아파트 비교하니 D아파트가 싸다는 결론을 내릴 수 있어야 하는 것이다. 그러려면 평소에도 공부가 가장 중요하다! 강사님들과 많은 선배들이 시세공부와 임장 임보를 절대 소홀히 하지 않는 것이 이런 이유일 것이다. 독강임투라는 말은 정말이지 투자의 답안지임을 또 한 번 느껴보며, 계속 독강임투 해 나가도록 하자.
5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P.53)
“언뜻 비슷해 보이는 조건들이 시장 앞에서는 정교하게 분리됐다. 자본주의는 그 작은 차이까지 정확히 계산하고 있었다. 무섭도록 냉정하게.”
(P.377)
“누구의 투자도 완벽하진 않습니다. 누구의 길도 정답이 아닙니다. 남들에게 휘둘리기보다는 자신에게 집중했으면 좋겠습니다. 완벽한 선택과 타이밍은 없어요. 공부도 충분히 했고 준비도 됐다면, 어느 순간엔 결단을 내려야 해요. 자신을 믿고 내딛으세요.”
