[열중반 48기 2조라서 두 배로 뛰조!! 밥언제먹어요] 1주차 강의후기: "원칙에 따라 주저하지 말고 행동하기"

1. 강의에서 남길 내용

■ 1차시

• 투자 경력에 따라 비율은 달라지나, “독강임투”는 변하지 X
• 가장 중요한 루틴 = 목실감
• 부자 마인드를 장착하는 “독서”
• 할 수 있는 투자를 한다! => 규제 지역으로 묶이면 또 안 묶인 곳 가서 투자하면 된다
• 규제/비규제의 문제X, “가치”의 문제!!!

■ 2차시

• 저평가
  • 같은 가격에 가치가 더 좋은 것 / 가치가 비슷한데 가격이 더 싼 것 / 비교대상 많을수록, 가치와 선호 잘 알 수록
  • 가치판단 우선 → 가치판단 없이 전고점 비교, 원래 싼 것 투자 주의
  • 서울 수도권: 입지 좋은 곳 中 상품성(선호) 좋은 곳 / 지방: 상품성 좋은 것 中 입지 또는 선호하는 동네
• 환금성
  • 매도 시점에 잘 팔리는 물건인가? / 가치와 수요가 충분한 물건인가?
  • 단지내 급매(X) 가치대비 저평가(O)
  • 내가 고민하는 지점 = 미래 매수자가 고민할 지점 / 약점 명확한 물건은 보유, 매도시 핸디캡이 된다.
  • 입지와 연식에 따른 가치와 선호 이해 / 투자할 것과 하지 않을 것 설정 / 가치와 리스크 파악, 매도계획 세우고 투자
• 수익률
  • 투자금 최소화X, 보유 투자금으로 충분할 수익 낼 단지O
  • 저환원리 지키면 수익률은 자동으로 따라온다
  • 어떤게 더 싸지? / 투자금의 차이는? / 둘 다 할 수 있다면 어떤게 더 좋지?
  • 싼 구간에 매수 => 비슷하면 덜 오른 단지, 둘 다 안 올랐다면 좋은거!

■ 3차시

• 원금보존
  • 가치&수요 + 지역/단지별 적정 전세가율(싼 구간 매수) + 손실구간 매도X(지키기)
  • 전세가율 자체로 가치판단 X => 가치파악 후 가치 좋은 것 中 현재 전세가율 적정한지 확인
• 리스크
  • 공급, 잔금, 역전세
  • 예상 리스크와 기대 가치(수익) 검토 → 기대 가치>리스크 → 감당가능하면 투자
  • 예상되는 리스크가 있나? → 잔금 칠 수 있나 / 잔금 피할 수 있나? → 재계약 시점 역전세 우려 있나? → 최악의 경우 대응할 수 있나? → 감당할 만큼 매력적인가?
  • “리스크 대응” 여부와 “감당할 만한 가치” 판단 후 투자 여부 결정
  • 잔금 대응 안되면 투자X / 무리한 전세가(갭 줄이기)X / 과도한 대출X / 전세 상승은 5% 이내, 무리한 재투자X / 감당가능한 규모(짧은 시기 여러 채 매수X)

■ 4차시

• 부사님 브리핑 수준에 머무르면 투자 X → 물건 속으로 딥하게 들어가 내가 직접 조건 만들기
• 투자금 우선X “저환수원리” 후 조건을 만든다 → 투자 기준(원칙)에 맞는 상위 후보 中 조건 유리한 것 선택

■ 5차시

• 수직비교 = 내가 보는 단지가 전체 시장에서 어느 정도의 가격 수준인지 파악
• 수평비교 = 같은 가치 中 물건 선별해 파악
• 돈에 맞고 살 수 있는 것이 아쉬워 보이는 것은 ‘아직 안 올라서’, 가치있는 것이 저렴할 때 사는 것 중요
• 전임을 통해 같은 시기에도 지역별로 분위기 다름을 확인(매도자/매수자 우위)
• 앞에서부터 안 되는 것을 확인해야 내 선택에 확신 가질 수O
• 실행 횟수가 늘어나면 성공 가능성 ↑
• 거절당할 것 같아도 제안하기 (어차피 제안 안 하면 못 살 매물)
• 협상 시 “왜냐하면” 중요 → 단지 내 경쟁 매물, 다른 후보 매물 등 중요
• 이미 싼 가격이어도 약간이라도 조정 시도 => 매도자 변심 방지, 윈윈

■ 6차시

• 각 지역마다 생활권의 중심지 파악(역세권, 상권 등)
• 독-강-임-투-복 : 투자하고 시장의 복기를 통해 크게 성장할 수 있음 → 물건을 부인하는게 복기가 아님. 경험자의 조언 얻기

 2. 적용할 점

• 밥잘님 매임 정리 장표, 모의 투자 장표 BM
• 매 앞마당에서 조건 만들어보기 → 모의투자 정리
• 독서 통해 마인드 다지기