안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
발로 뛴다 시리즈의 아홉 번째 지역
부산 연제구의 이야기를 이어가봅니다.
지방에도 이제 훈풍이 부는 것일까요?
2022년 6월 이후 3년여간 꾸준히 하락하던
부산의 집값도 10월 넷째 주부터는
6주 연속 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
실제로 KB시세를 살펴보면,
기사에 나온 해운대/수영구 등 상급지 뿐만 아니라
연제구 역시도 상승흐름으로 전환한 것을
확인해볼 수 있습니다.
여기서 정말 중요한 것은 전세가입니다.
22년 12월부터 25년 12월까지
울산과 부산의 매매/전세 지수입니다.
어딘가 많이 닮아있지 않나요?
울산은 이미 1년 전부터
공급이 감소하며 전세가 상승하고
이것이 매매가를 밀어올리는 모습을 보였습니다.
여전히 가격은 싸지만
전세가가 오르며 투자금을 줄여주는 곳
우리가 부산 연제구를 주목해야 하는 이유입니다.
🏠 이 글을 읽으면 이런 점을 알 수 있어요!
- 왜 연제구를 투자로 주목해야 하는지 알 수 있어요.
- 연제구를 투자할 때 주의할 점을 알 수 있어요.
이런 시장의 모습을 보일수록
기회를 잡기 위해서는 현장에 머물러야 합니다.
그리고 현장에서 부딪히며
기회를 제대로 잡기 위해서는
이 3가지를 꼭 주의하셔야 합니다.
① 투자금만 보지 않는다
가치와 가격을 우선해서 봐야 합니다.
일부 단지들은 매매가가 여전히 보합하면서
전세가 상승하며 투자금이 많이 줄어들었습니다.
이러한 상황에서, 내가 가진 투자금으로
최선의 단지를 찾다보면 자연스럽게
투자금에만 집중하게 될 때가 있습니다.
여기는 이미 투자자들이 많이 사서
싼 건 다 나간지 오래야..
이제 이 가격은 다시 못볼걸?
더 늦기전에 얼른 결정해요~
연제구 A공인중개사
현장에서 만나는 사장님들은
더 늦기전에 얼른 결정하라며 재촉하고
내 마음을 조급하게 만들기도 하고요.
그러면 자연스레 눈을 낮추고
투자금에 맞는 단지들을 찾아
발길을 돌리게 되는 경우가 많아요.
하지만 연제구 내에서
사람들이 좋아하는 단지들도
여전히 15~20%까지 하락한 가격임을
잊어서는 안 됩니다.
사람들이 좋아하면서 여전히 싼 단지들부터
차근차근 살펴보며 투자를 검토해야 합니다.
물론, 이런 단지들의 저가 매물들이 거래되며
기회가 사라지는 것처럼 느껴질 수도 있습니다.
이럴 때 단순히 “싼 것은 없네..” 하고
돌아설 것이 아니라 오른 가격으로 거래가 되는지
지속적으로 살펴봐야 합니다.
그래야만 기회를 잡을 수 있습니다.
② 연식만 보지 않는다
입지가치를 종합적으로 봐야 합니다.
지방에서는 상대적으로 연식이 중요합니다.
하지만 연식이 전부는 아닙니다.
특히 부산처럼 많은 수요를 가진 도시라면
아무리 지방이라도 입지가치가 중요합니다.
거제2차현대홈타운은
20년차 이상의 구축 단지입니다.
하지만, 사람들이 정말 좋아하는 입지에 있습니다.
연산롯데캐슬골드포레는
이제 6년차의 신축 단지입니다.
하지만 입지면에서는 거제2차현대홈타운보다
살짝은 아쉬운 부분이 있습니다.
20년 가까운 연식 차이에도 불구하고
입지가치가 더 좋은 거제2차현대홈타운이
매매와 전세 모두 결코 뒤지지 않습니다.
입지가 살짝 아쉽지만.. 연식이 좋으니까
그래도 지방은 연식이 중요하니까
이정도면 괜찮지 않을까?
이러한 생각으로 연식만 보면 안됩니다.
직장, 교통, 학군, 환경
다양한 입지 요소를 종합적으로 고려해서
사람들이 좋아하는 단지부터 투자를 검토해야 합니다.
사람들이 좋아하면서도 싼 단지와
사람들이 찾지 않아서 싼 단지는 다릅니다.
혹시 내가 연식만 보느라
후자의 단지를 보고있진 않은지 돌아봐야합니다.
③ 전세가를 면밀히 파악한다
현장에서 전세 현황을 확실히 알아야 합니다.
지금 부산 시장에서 가장 중요한 부분입니다.
쉽게 말해, 전세 희망회로를 돌려서는 안 됩니다.
실제로 전세 호가와 실거래가의 차이가
5천만원 이상 차이 나는 경우도 많습니다.
네이버 부동산의 광고 가격만으로
목표 매수가와 목표 전세가를 설정하거나
전세 물량이 없고,
전세가 상승하는 흐름이라는 이유만으로
전세가 ‘당연히’ 잘 빠질 것이라고 방심하거나
스스로 알아보지 않고 사장님의 말만 믿고
목표 전세가를 생각하고 투자하게 된다면
생각보다 전세를 낮게 맞추게 되며
투자금이 예상보다 더 들어갈 수 있습니다.
현재 나온 전세 호가, 최근 거래된 실거래가
해당 전세 매물의 상태, 선호도, 문의 여부 등
현장에서 다양한 부분을 스스로 파악해야 합니다.
이 과정이 곧 확신을 쌓는 과정이고
기회를 찾아 나서는 가장 확실한 과정입니다.
정리하겠습니다.
부산 투자,
이 3가지는 꼭 알고 하셔야 합니다.
1. 투자금만 보지 않는다
가치와 가격을 우선해서 봐야 합니다.
2. 연식만 보지 않는다
입지가치를 종합적으로 봐야 합니다.
3. 전세가를 면밀히 파악한다
현장에서 전세 현황을 확실히 알아야 합니다.
지금까지, 현재 연제구의 상황이나
투자 전략에 대해서 알아봤는데요.
다음에는 부산 최대의 학군지
연제구보다 더 뜨거운 동래구의
생생한 이야기로 찾아뵙겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 한걸음 더 나아가는 저녁시간 보내세요!
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