안녕하세요.
나날이 아름답게 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

지난 달 투자를 진행하면서 전세입자를 맞추는 과정에서
협상에서 가장 중요한 건 결국 명분이라는 것을
오하튜터님께 깊이 배우게 되었습니다.🧡

(튜터님 감사합니다.)

오늘은 제가 진행한 매매–전세 동시계약 사례를 통해
명분이 협상에 어떤 도움이 되었는지 나누고자 합니다.

돈을 넣기 전에 모든 협의가 끝나 있어야 한다

매매–전세 동시계약은 구조적으로
전세입자를 먼저 확보하여 투자금을 확정하는 방식입니다.

전세입자를 설득하기 위해 저는
 

시스템 에어컨 설치. 도배 보수

를 약속했고, 
전세입자도 이 조건에 동의하여
시세보다 높은 전세금으로 가계약금을 먼저 입금해주셨습니다.
 

문제는 그다음이었습니다.

저는 전세입자가 요구한 수리를
언제 진행할 수 있는지 명확한 일정 조율 없이
가계약을 진행했습니다.

전세입자를 잡는 게 중요했기 때문입니다.

그 결과

수리 일정 확보가 불확실해지고

약속을 이행하지 못할 가능성이 생겼습니다.

전세입자는 수리를 해준다 말에
높은 전세금에 동의했기 때문에
특약에 명시된 수리를 지키지 못하면 문제가 될 수 있습니다.

또한

• 에어컨 설치 최소 1일
• 도배 최소 1일로 동시에 진행은 가능하나 인건비 관련 추가 비용 발생할 수 있습니다.

아무리 급해도
수리 일정 확보 없이 가계약금을 넣는 것은 

뒷일을 고려하지 않은 결정이었습니다.

협상의 전환점 명분이 생기다

시스템 에어컨은 보양비(약 30만 원)를 주면
거주 중에도 설치할 수는 있지만,
분진 때문에 전세입자는 이를 원하지 않았습니다.

따라서 저는 수리 기간을 확보하기 위해
매도자의 이사 날짜를 조율할 필요가 있었습니다.

사장님과 함께 만나서 이야기를 나누었습니다. 

우리가 준비한 시나리오는 다음과 같았습니다.

• 잔금일 이틀 전, 저와 세입자가 잔금과 가까운 중도금을 
  최대한 만들어 잔금과 가까운 금액 지급(채권최고액 제외)
  하여 이사 먼저 나가달라고 부탁하기
   
• 전세입자 입주를 늦추기 위해
  전세입자가 거주 중인 집의 새 매수인께 소정의 비용을 드리고 일정 조정 요청하기
   

이 계획을 논의하던 중
매도자가 먼저 중도금을 요청하는 운명적인 전화를 주셨습니다.

그 이유는

• 매도자도 새로 매수하고 싶은 집이 생겼고
• 그 매도인이 중도금을 요구하며
• 저에게서 중도금을 받아야 그 집을 잡을 수 있는 상황이었기 때문입니다.

이것이 바로 명분을 세울 결정적 기회였습니다.

저는 사장님께 이렇게 전달했습니다.
 

“중도금을 드릴 수 있다고 하네요.
대신 집에 수리가 필요해서
이틀만 더 일찍 이사해 주실 수 있냐고 합니다.”

집을 봤을 때 발견한 약간의 하자가 있었기에
이를 근거로 자연스럽게 명분을 제시할 수 있었습니다.

매도자는 물건을 잡고 싶은 상황이었고
결국 이 조건을 받아들여 주셨습니다.

덕분에 저는 확실한 수리 기간을 확보할 수 있었습니다.

🔹 복기 포인트 ① — 가계약 전 수리 기간 확보할 것

세입자에게 수리 일정을 내줄 수 있는지(잔금일 보다 늦게 이사 올 수 있는지) 

먼저 확인했어야 합니다.

어렵다면 다음으로 매도자의 일정 조율을 요구해야 합니다.

이유는 명확합니다.
 

• 가계약 후에는 상대에게 요구하기 어려우며
• 조정하려면 명확한 명분이 반드시 필요하기 때문입니다.

💡 동시계약의 핵심

이번 계약이 무사히 진행될 수 있었던 또 하나의 이유는
매도자에게 이미 세입자의 가계약금이 입금되었고
매수인이 이를 전세 승계 조건으로 계약한다는 명분이
명확하게 세워져 있었기 때문입니다.

이 명분은 사장님도, 매도자도
협조할 수밖에 없는 구조를 만들었습니다.
말 그대로 모두가 한 배를 타는 상황이 된 것입니다.

매매–전세 동시계약 중 전세 승계라 한다면
전세가 맞춰진다는 전제로 진행되기 때문에
아래 문구는 반드시 들어가야 합니다.
 

“임차인 ○○○, 전세보증금 ○억, 계약기간 ○년 ○월 ○일을
매수인이 승계하는 조건의 계약이다.”

이 조항이 없다면,

• 전세 조건 불이행 시 분쟁 가능성 증가
• 책임 소재 불명확

이라는 문제가 발생할 수 있습니다.

💡 전세대출 체크 사전 확인

2024년 전국적으로 조건부 전세자금대출이 제한되며
제가 매수한 부산 지역 역시 상황이 쉽지 않았습니다.
제가 확인한 당시에는 하나은행만 가능한 상황이었습니다.

또한 보증보험 기관별로 신청 가능 시기가 다릅니다.

잔금일에 전세금으로 근저당을 말소할 수 있는지도 확인해야 합니다.

여기에 월별 대출총량제까지 적용되는데
월말에는 규제와 관계없이 대출이 어려운 상황이 생길 수 있습니다.
 

전세대출이 나오지 않는 것은 원칙적으로 세입자의 문제이나

최대한 여러 대출상담사와 은행을 통해

은행의 내규를 이해하고자 하였습니다.
 

본계약 전에 세입자가 이 사실을 충분히 이해해야
전세 대출이 원활히 나오지 않더라도
관련된 모든 사람이 적극적으로 움직일 명분이 생깁니다.

여기서도 핵심은 결국 명분입니다.

저는 세입자가 접촉하신 대출상담사분의 번호를 받아

이 부분을 세입자에게 잘 설명드리길 부탁드렸고

인지하고 계시는지 사장님, 대출상담사를 통해 확인하였습니다.
 

💡같은 날 가계약·본계약 진행

저는 전세입자가 가계약금을 입금하신 걸 확인 후
매매 가계약금을 입금했고

매매 계약서와 전세 계약서 모두 같은 날 작성했습니다.

또한 매도자가 세입자의 계약서 작성에 협조해주기로
가계약 전 미리 약속해 두었습니다.

전세 승계가 약속된 동시계약에서는
본계약이  같은 날 진행되는 것이 가장 안전합니다.

🔹 복기 포인트 ② 

— 명분이 있어야 문제가 생겨도 대응할 수 있다

협상에서 명분은

• 상대를 설득하는 논리이며
• 나를 지키는 방패이고
• 문제가 생겼을 때 책임을 나누는 기준입니다.

저는 계약 당일 1시간 일찍 부동산에 도착해

계약서를 미리 확인하였고 특약 문구를 수정하였습니다.
또한 전세입자가 요구한 별도 특약이 있는지 확인하고자 했습니다.

“잘 되겠지”라는 낙관적인 마음이 아니라
미리 명분두는 게 
계약을 안전하게 완성할 수 있다는 걸 이번 경험을 통해 더욱 깨달았습니다.

명분이 없으면 감정과 상황에 끌려다닐 수 있습니다.

여러분도 계약 과정에서

명분을 잊지 않고

더 안전한 협상을 하시길 응원드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.