관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요! 뚜랴입니다!
열중은 이번이 2번째 수강인데요! 처음에 수강할 때는 독서와 임장 프리 힐링 존을 찾아서 신청한 강의였습니다…
그런데 웬걸! 강의의 수준과 그 퀄리티에 감동의 눈물을 흘릴 정도였어서, 이번 두번째 재수강에서도 강의에 대한 기대감이 매우매우 높았는데요!
역시나… 투자의 기준과 원칙에 대해서 상세히 알려주시며 경험까지 나눠주시는 우리 밥잘 튜터님의 강의에 많은 인사이트와 또 용기를 얻었습니다.
밥잘 튜터님 감사합니다! ♥
#독서의 중요성
- “독강임투인 중 하나만 빠져도, 돈이 줄줄 셀 수 있으니, 과락을 막는 것이 중요! 독서가 부족하다면, 돈이 생기더라도 지킬 수 없고, 1년차에는 독서가 매우 중요하니 게을리 하지 마라”
- 실제로도 아직 1호기도 안해보고, 투자 공부만 할 뿐인데도 마음이 다잡히지 않아 어려울 때가 많습니다… 그 때마다 책을 읽으며, 정말 나도 될거야, 할 수 있겠지, 하며 용기를 많이 얻고 또 삶을 대하는 태도를 많이 배우고 있습니다!
#현재 시장 상황
- “투자는 기다려 준 적도 없지만, 그렇다고 완전히 떠나가 버린 적도 없었으므로, 조급할 필요 없다 – 나만 준비되어 있다면, 기회는 언제든지 있다”
- “결국 서울 집만 사서는 목표 자산으로 나아가기 어렵다”고 말씀해주시며, 전국의 시장 상황을 상세하게 알려주셨습니다. 현재 시장 상황은 하락이 아닌 둔화일 뿐이라고 말씀해주셨으며, 규제지역과 비규제 지역 간 차이, 그리고 규제지역의 경우 구청에 거래 허가를 받아야 하기 때문에, 실제 거래 물건과의 시차가 있다고도 말씀해주셨습니다.
- 지방 시장의 경우에는 지역마다 큰 편차를 보이고 있음을 알 수 있고, 제 앞마당인 부산도 아직은 뜨거운 시장이 아니니, 준비가 되면 바로 투자를 진행하기에 너무 좋은 시장으로 여겨졌습니다.
- 수도권 중하급지의 경우, 선호단지를 제외한 일부 단지의 경우, 살짝 거래가 정체되었기 때문에 조금의 조정 가능성도 있다고 알려주셨어요.
- 그리고 가치가 있으며 저평가된 단지가 아님에도 비규제 지역에 있다는 이유만으로 조급하게 그 가격을 받으면 안된다고 말씀해주셨어요.
#저환수원리
- 저환수원리! 가치 있는 것을 저평가 상태로 사게 되면 대체적으로 수환리는 해결이 된다고 하셨습니다!
- 역시나, 비교평가를 통한 가치평가는 너무나도 중요하고, 땅의 가치와 그 상품의 가치를 잘 분석하여, 수요가 있는 단지를 저렴한 가격에 잘 매수하는 것이 매우 중요하다는 것을 다시금 새겼습니다.
- 가치있는 아파트의 범위가 곧 환금성을 결정하며, 내가 매수시 하는 그 물건의 약점에 대한 고민을 제가 매도할 때 그 물건을 받아 줄 매수자도 꼭 하게 된다는 것을 명심해야 할 것 같습니다.
- 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낼 단지에 투자하는 것이니, 선호도 판단이 역시나 중요하겠지요?
#적정전세가율과 적정 가격
- 질문1: 강의에서 수익률 심화 버전을 소개해주셨는데, 한 단계 오른 단계보다는 좀 더 적은 투자금으로 덜 오른 단지를 하는 것이 더 나은 선택이라고 하셨는데, 그 말인 즉, 덜 오른 단지에 투자한다는 것의 의미는 조금 더 선호도가 낮은 단지에 투자하게 되는 셈이 되는데, 그러한 경우, 아직 오르지 않는 단지이기 때문에, 이미 상승장이 조금 무르익었다면, 적은 상승분을 각오하고 들어가라는 말씀으로 이해해도 될까요? 그럼에도 불구하고 적은 투자금으로 나쁘지 않은 수익"률"을 얻는다면 너무 많은 금액으로 이미 오른 단지에 들어가서 낮은 수익"률"로 마감하는 것보다는 더 낫다는 말씀이겠지요? 제가 잘 이해한 것이 맞을까요?
질문2: 전세가와 매가에 대한 질문인데요. 예를 들어, 전세는 3억인데 매가는 6억인 단지 A가 있고, 전세가 4억인데 매가가 5억인 단지B가 있다면, 실거주 수요는 B가 학군지나 어떠한 연유로 인해서 높은 편이지만 연식이나 등등에 의해 자산 상승 기대가 가격에 잘 반영이 안된다는 거고, A단지는, 실거주 수요는 그것보다 낮은데, 어떠한 연유로 매가가 높다면, 어떠한 가수요가 더 많은 것으로 봐야 할까요? B단지에 살고 있는 사람들이 더 저렴한 전세가에도 A단지로 이사가지 않고 B단지에 산다면, 저는 B단지가 더 힘 있는 단지라고도 생각했는데… 지방에서는 특히 가격 형성 요소를 분석할 때 이 부분이 조금 어렵게 느껴졌습니다. 물론 그 당시 상황이나 지역마다 다를 수 있고, 실질적인 단지 대 단지로 비교해봐야 하니 일반화할 수는 없겠지만 전세가와 매가 사이에서 어떻게 해야 더 제대로 된 가격 분석을 할 수 있을지 질문드려봅니다. 한 튜터님께서는 매가에는 전세가도 녹아있다는 얘기를 하셨는데, 이게 어떠한 얘기신지 아직 다 와 닿지가 않습니다. 제가 A단지에 대한 선호 요소가 아직 파악이 안되어서 일까요? A단지에 대한 실거주 선호는 좀 더 낮지만, 매가에 대한 기대가 어디서 오는지를 분석하면 될까요? 지방의 경우, 매가와 전세가에 대한 시세 분석이 더 어렵게 느껴집니다.
#앞마당, 매임, 투자
- "최소 매물 30개는 봐야 앞마당이라고 얘기할 수 있습니다." 앗…!
- 앞마당에서 1등을 뽑은 뒤, 스스로 매수가 가능한 상황을 상상해서 만들어 보고, 솔루션을 내고 모의투자를 계속해서 해봐야 한다고 하셨습니다.
- 좋은 것부터 보고 최선을 다 해봐야지 제 투자에 그리고 후회를 안한다고 하시면서, 그러니까 투자금이 초과되어도 상단에서부터 내려와야 한다고 하셨니다!
- 매물임장 할 때는, 꼭 세입자나 집주인에게 대화를 시도하여 여러 가지 상황에 대해서 파악해보는 것이 좋겠습니다.
- 그리고 그렇다 할 이유가 없더라도 뭐라도 좋으니 꼭 “왜냐하면”으로 협상의 이유를 만드는 것이 중요합니다.
- 안깎여도 500이라도 깎아봐야 매도자가 변심하지 않아요.
- 투자금이 맞는 것 중 가장 싼 것이 아니라, 선호가 가장 높고 좋은 것으로 결정해야 합니다!
- 복기를 할 때는 단지 자체에 대한 복기보다는 과정에 대한 복기를 해야 해요!
나의 목표는 선택이 아닌 생존이므로,
인생의 진정한 독립기념일을 위해서!
오늘 배운 것들을 과제로 연결해보고, 독강임투인 반복해서 착실히 나아가 보겠습니다.
감사합니다! 밥잘 튜터님!
