[열중 48기 뜨사] 1강 후기 - 나는 저환수원리의 원칙과 프로세스를 얼마나 지켜왔나?

안녕하세요. 뜨사입니다.

오늘은 1년 만에 다시 듣는 열중에서 다시 저환수원리와 투자 프로세스를 지켜보면서

지금까지 했던 투자들과 그 과정들을 스스로 돌아보는 시간이 되었던 것 같습니다.

밥잘님의 진심이 담긴 강의에서 느낀점과 적용할 점들을 기록으로 남겨봅니다.

1. 투자자로 성장하는 과정에서 해야할 것은 항상 독강임투로 똑같다. 다만 그 비중이 변화할 뿐이다. 최소량의 법칙을 기억하자 나는 아직 임장/임보가 조금 더 필요한 것 같다. (+목실감은 유지는 Good!)
2. 현재 시장을 전체 조망할 때는 거래량과 심리지수를 지역별로 보는 것이 도움이 된다. 서울에서도 급지에 따라 흐름이 다르고 지방도 규모와 공급 현황에 따라 다른 모습들을 보여준다.
3. 좋은 한채가 부러울 수도 있지만 내가 할 수 없었던 걸 비교할 필요 없다. 평범한 월급쟁이는 자신의 상황에서 최선의 투자를 반복해서 자산시장을 따라남아야 하는 것이다.
4. 저환수원리는 잃지 않는 투자를 위한 기본 원칙이다. 더 버는 투자는 경험과 실력(앞마당)의 영역이 된다. 나의 고민들은 더 버는 투자를 위한 고민이었구나.
5. 땅의 가치에 대한 구분을 무조건 장기보유할 지역, 중장기를 검토할 수 있는 지역, 땅의 가치가 없어 중단기보유 해야할 지역으로 나눌 수 있다. 강남 1시간의 기준이 중장기 이상의 기준이 된다.
6. 수익률은 가치대비 적정 투자금을 넣어서 적정한 수익을 확보하는 관점이다. 그런데 여기서 저완원리에서 해결된다고 하는데 그 이유를 생각해보면 싸게 사면 수익이 커지고, 원금보전에서 가치대비 적정 전세가율을 함으로서 가치 대비 너무 과한 투자금을 넣지 않도록 지켜주기 때문이라는 생각이 든다. → 수익률 = 저평가 + 적정 전세가율
7. 리스크 관리는 리스크의 크기를 계량하고 기대수익과 비교하여 결정하는 것이지 피하는 것이 아니다. 다만 지방의 장기공급은 주의 필요하다.
8. 실전 적용을 위한 저환수원리 기준. 전고점/비교평가/세대/층/평형/적정수익률/수익/전세가율/전세상황/공급/잔금/역전세대비.
9. 매물을 볼때는 브리핑 수준에서 멈춰서는 안되고 매물을 깊게 찌르고 들어가야 한다. 그리고 이를 모의투자로 남긴다.
10. 비규제 vs 지방의 의사 결정 가격대와 금액에 따라 다르다. 하지만 가격대가 올라가면서 지방에서 선호도가 올라가며 전세가율이 비슷해질 수 있음을 참고한다.
11. 30억 이상 자산을 이루려면 장기보유 단지들이 모두 올랐을 때 대응할 수 있는 외곽 / 지방 투자도 준비가 되어 있어야 한다.
12. 전수조사 → 투자금 필터링 → 앞마당별 우선순위 선정 → 우선순위 재조정 (여기까지 투자 단지 리스트업) → 전화임장 → 매물임장 → 매물검토 → 조건협의 (물건을 만드는 과정). 여기서 시간이 2주 이상 길어지면 투자 List up 부터 다시해야하는데, 나는 이걸 제대로 하지 못했던 것 같다.
13. 협상의 팁은 ‘왜냐하면’ ‘대안마련’
14. XX 도시 투자 사례에서 보는 꼭 장기보유 물건만 이어갈 수 있는게 아니라는 점. 편견을 버리고 앞단과 뒷단을 비교평가해서 누적된 에너지와 저평가를 판단해 낼 수 있다.
15. 잃지 않는 투자가 저환수원리라면, ‘내 앞마당 중 이 물건이 최선인가’로 들어가야 한다. 이를 위해 투자 단지 리스트업을 하는 것이다.
16. 투자자는 시장을 ‘복기’ 하면서 성장한다. 투자하고 시장의 결과를 보면서 배운다. 이 과정에서 잘못된 복기는 단지에 대한 복기이고, 잘된 복기는 ‘과정’에 대한 복기이다.
17. 목표(Why)가 흔들리면 목표를 이룰 수 없다. 나는 가난의 고리를 끊고 아이들의 수저를 바꿔주고 싶다. 힘들다고 목표를 낮추지 말고 가슴뛰는 높은 목표를 세워라. 경제적 독립기념일 너무 좋은 것 같다.

감사합니다.