이번 가을학기 5강은 에이스반 선배님들의 강의로 이루어졌습니다.
지난주 매물을 털러 가기 전 꼭 필요한 강의가 업로드되어
강의를 듣기전부터 굉장히 설렜습니다.
그럼 강의에서 배운 내용과 실제로 적용했던 부분, 부족했던 부분을 정리해 보도록 하겠습니다.
1차시 : 최선의 투자를 하기 위한 매물털기 방법 (국송이 튜터님)
[강의를 통해 배운 부분]
#1. 매물털기를 하기 전 투자후보단지의 우선순위를 정하기
#2. 현장분위기를 파악 후 투자범위 설정
[느낀점]
사실 11월까진 비슷한 투자금, 비슷한 매매가라면
후보단지 중 어느 것을 선택해도 괜찮겠다.
라고 생각하고 매물을 털었는데요.
맞고 반은 틀렸다는 생각이 들었습니다.
그동안 가치판단을 우선으로 한게 아니라, 가격을 보고 판단한게 아닌지 생각해보게 되었고,
배운 내용을 토대로 실전 투자에 적용해본 프로세스를 정리해보았습니다.
[실제적용사례]
① 해당 지역 저평가 단지 리스트업
② 투자금 +5천만원까지 넓게 보고 단지 5개 선정 (★ 이때 5개 단지의 투자 우선순위 설정)
③ 매물리스트업
④ 전수전임
⑤ 전임을 통해 현장상황을 파악하고 실제 투자 가능범위에 들어오는 단지 3개로 좁히기
⑥ 최저가 매물 + 협상가능한 매물 예약
⑦ 생활권 부동산 방문 후 매물털기
투자 후보 단지에서도 우선순위를 정하고 매물을 털다보니,
선호도에 대해 확실하게 생각해볼 수 있었고
현장에서도 해당 단지를 집중적으로 더 털어야겠다. 라는 생각이 들었습니다.
그 결과 선호도가 높은 단지에서 오히려 기회를 주고 있다는 사실을
현장에서 더 확실하게 느낄 수 있었습니다.
2차시 : 모든 시장에서 통하는 실전투자 협상이야기 (허씨허씨 튜터님)
[강의를 통해 배운 부분]
#1. 나,너,위의 관점에서 생각하기
#2. 목표매수가 설정(시장 분위기에 따라 다르게)
[느낀점]
매물털기를 한 지역은 투자자들이 많이 유입되고,
집값이 오를거라는 분위기까지 더해져
매매가가 잘 깎이지 않고 가격을 높이려고 하는 곳이었습니다.
실거래 중 저가에 거래된 내역을 기준으로
부사님과, 매도인분을 설득하려 했지만 쉽지 않은 상황이었고,
매매가가 깎이지 않는다면 매수를 하지 못한다고 생각했습니다.
그러나, 매물코칭에서 충분히 싼 가격이기에 00억까지 협의가 된다면 계약을 진행해도 된다는
답변을 받았고
여기서 강의에서 나온 부분을 생각해보게 되었습니다.
"이미 충분히 저렴한 가격이라면
목표 매수가까지 깎이지 않더라도 계약을 하는게 더 중요하다."
또한 압류, 근저당, 월세낀물건으로
사람들이 접근하기 힘든 물건을
오히려 기회로 삼아
하나씩 해결해가면서 투자로 이어볼 수 있겠다는 생각도 했습니다.
[실제적용사례]
투자후보단지에 최저가 매물로 나와있는 물건을
여러 부동산에 전임해보면서, 매도자와 임차인의 상황을 확인했고
임차인에게 해 줄 수 있는 부분이 무엇일지 고민해보면서
비슷한 사례를 해결한 경우가 있었는지
실전투자경험담을 찾아보고,
되든 안되든 일단 사장님께 방법을 제시해보았습니다.
물론 쉽지 않다는 부분을 알고 있었고,
해당 단지 내에 조금 비싸더라도 투자로 접근할 수 있는 물건이 있었기에
이번에는 실제 투자까지 이어지지 않았지만,
다음 2호기 때는 물건을 가리지 않고 더 적극적으로 접근해봐야겠다는 생각을 했습니다.
3차시 : 언제 어떤 시장에서도 확신 있게 갈아타기 하는 방법 (갱지지 튜터님)
[강의를 통해 배운 부분]
#1. 경우의 수(보유, 갈아타기, 추가매수)를 계산해본다.
#2. 보유물건의 매도 순서를 고려해본다.
[느낀점]
10억달성 로드맵을 작성하면서
가치 있는 자산을 쌓아나아가기 위해
매도와 갈아타기는 필수라고 생각했습니다.
작성 당시 매매한 순서대로 판다는 가정하에 작성했지만,
보유자산 중 어느것을 매도할지에 대한 판단하는 과정 자체를 충분히 고려하지 않았다는 것을 깨닫게 되었스니다.
갈아타기가 어렵게 느껴졌던 부분도
아마 내 비용과 편익에 대해 제대로 정리해보지 못한 부분이 클거같다는 생각이 들었습니다.
결국, 내 상황에 맞는 선택을 하고
나에게 더 큰 수익을 가져다 줄 자산으로 옮겨가기 위해서는
정확한 정리와 기준 마련이 반드시 필요하다는 점을 배웠습니다.
[실제적용사례]
싱글투자자로서의 10억 달성 로드맵 작성을 다시 해보고 ^_T
매도와 갈아타기 기준을 생각해보면서, 디테일 하게 작성해보기
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