혹시 요즘 투자는 잘되고 있으신가요?

우리가 투자를 하려면 반드시 ‘매물털기’라는 과정이 들어가죠.
저도 1호기를 할 때, 이 매물털기 과정 자체가 정말 어려웠습니다.
가장 먼저 부딪힌 벽은 “어떤 단지부터 봐야 하지?”
이 기준이 정해지지 않으니 시작 자체가 막막했어요.

매물임장 VS 매물털기

저 역시 처음 투자할 때는
‘매물임장’과 ‘매물털기’의 차이가 명확하지 않았습니다.

<매물임장>은 마치 음식점에 가서
“이 집이 맛집인가? 무엇이 시그니처 메뉴인가?”
를 판단해보는 과정과 비슷합니다.
즉, 거주민 선호도·단지 가치·우선순위를 파악하는 임장의 마지막 단계예요.

<매물 털기>는 이미 맛집을 알고 있는 상태에서
“내 상황에 맞춰 어느 지역의 어떤 맛집부터 갈까?”
를 결정하는 단계입니다.
즉, 단지 간·매물 간 우선순위를 기반으로
나에게 맞는 최선의 매물을 찾아내는, 투자의 마지막 단계죠.

제가 가장 어려웠던 부분은 바로 우선순위의 정렬이었습니다.
혹시 지금 여러분도 비슷한 고민을 하고 계시진 않나요?

“내가 뽑아놓은 단지가 정말 최선의 선택일까?”

“혹시 더 좋은 단지를 놓치고 있는 건 아닐까?”

이런 고민 때문에 매물털기를 시작조차 망설인다면,
그건 우선순위가 아직 제대로 정렬되지 않았기 때문일 가능성이 큽니다.

현재 내가 고른 단지가 정말 최선인지 확신이 들지 않는다면,
‘우선순위 정렬이 잘 되어 있는가?’
이 질문을 먼저 점검해보시길 추천드립니다.

우선순위 정렬하는 방법

우리가 매물임장까지 거치면서

지역과 생활권에 대해 파악할 수 있는 것은

가격을 결정짓는 선호요소가 무엇인가?입니다.

우선순위에 대한 정렬은

이 선호요소가 무엇인가에서 부터 시작됩니다.

부산 동래구의 명륜생활권을 예시로 들고왔어요

동래구라는 지역을 앞마당으로 만들다 보면,
이 지역에서는 연식, 학군, 평지 여부, 교통이 중요한 요소라는 점을
자연스럽게 파악하실 수 있을 거예요.

그렇다면 여러분은 이러한 요소들을 기준으로
해당 조건을 많이 갖춘 단지들을 우선순위별로 줄세울 수 있게 됩니다.
여기서 1등부터 100등까지 모두 나열하라는 의미는 아니에요.
비슷하거나 애매한 단지는 같은 그룹으로 묶어 판단하면 충분합니다.

핵심은, 선호 요소를 알고 이를 바탕으로
'A단지(A그룹)가 B단지(B그룹)보다 왜 더 좋은가'를 이해하는 것입니다.

즉, 내 투자금에 맞는 단지를 먼저 찾는 것보다,
투자금 대비 더 좋은 단지를 우선순위로 정렬해두는 것이 훨씬 중요합니다.
그래야 내 투자금보다 약간 높은 단지라도
시장 상황에 따라 전세를 올려받거나, 매매가를 조정받아서
투자금을 맞추는 방식으로 기회를 노려볼 수 있기 때문이에요.

예를 들어,
명륜트라디움(1번)과 명륜자이(2번)은 모두 평지·역세권이라는 공통점이 있습니다.
여기에 명륜자이는 명륜초 학군이라는 장점이 있고,
트라디움은 더 신축이라는 장점이 있어 우열을 가리기 헷갈린다면,
그냥 두 단지를 같은 그룹(붉은색 그룹) 으로 묶어놓고 우선순위를 잡으면 됩니다.

이렇게 그룹별 우선순위가 정리되면,
내 투자금에 맞는 단지가 자연스럽게 보이게 되고,
시장 상황에 따라 전세를 올려받거나 매매가를 조정하여
투자금을 줄이는 방식으로
우선순위 높은 단지들부터 매물을 털 수 있는 리스트가 만들어집니다.

여기까지는 매물털기 이전, 

첫 번째 단계인 ‘우선순위 정렬’을
왜 해야 하는지, 

그리고 우선순위를 어떻게 정리하는지를
하나의 지역 예시를 통해 설명드렸습니다.

2단계에서는 ‘내가 볼 수 있는 단지 수준’을 결정하기 위해
필요한 투자금의 범위를 어떻게 고려해야 하는지
그 방법을 함께 다뤄보도록 하겠습니다.