안녕하세요 ~ 블리 블리 러버블리v 입니다!!
이번 월부학교 25년 가을학기를 하면서 드.디.어. 서울에
실거주 1호기 투자를 할 수 있었는데요~
12월 초 약정금을 보내고 구청에 토지거래허가 신청서를 보낸 뒤
현재는 허가를 기다리고 있는 중입니다.
22년 초 월부에 내집마련 기초반 26기로 입성하게 되면서
싱글 무주택 투자자 → 4년차 무주택 투자자 → 4년차 유주택 투자자(예정) 인데요.
처음 시간부터 이 긴긴시간까지 무주택 투자자로 4년동안 지나오게 되는 과정을 생각하니
많은 생각이 들기도 하면서 너무 길어질것같기에
그건 추후 나눔글을 통해 잘 정리해서 적어보도록 하겠습니다 😊
(학교수강기간안에 쓰도록 하겠습니다)
여기서 잠깐,
어째서 투자가 아닌 실거주 일까요?
라고 하실수 있는데, 그 이유를 설명하고 넘어갈게요~
원래 저는 싱글 투자자로 지방을 돌아다니고 있었고,
작년 말 결혼을 통해 더블인컴이 되었습니다.
그리고, 25년 1월 투자코칭을 받게 되었습니다.
[ 상황 & 결론 ]
1. 모은 종잣돈의 금액이 낮았지만 현 소득과 미래 소득이 높다.
2. 더블인컴으로 모을수있는 월 소득과 연소득의 금액이 높다.
3. 현재 가지고 있는 지방 앞마당 중 투자하기 괜찮은 지역이 없었고,
오히려 그 소액투자가 경험이 될순있으나 앞으로 나의 투자의 발목을 잡을수있다.
=> 서울에 대출을 통한 실거주내집마련으로 절대가액이 높은 좋은 단지를 매수할것.
투자코칭 이후 서울로 타깃을 변경하여 앞마당을 넓혀가던 중
새롭게 정부가 꾸려졌고, 시장의 상황도 규제로 인해 급격히 변하게 되었습니다
그래서 제가 가진 종잣돈 vs 감당가능한대출로인한실거주
이 두가지를 염두해두며 서울시장에서 1호기를 찾았습니다.
나에 대한 복기
[ 행동했다 ] - 일단 움직였다. 일단 다 했다. 할수있는건 했다.
- 1월 투자코칭을 받고 서울에 내집마련을 위해 서울 앞마당을 넓혀야했고, 지방원주민인 블리는 서울이 몇개구인지도 모르는 서울 쌩쌩쌩 초보였던 사람이었고(지금도 서울 지하철을 가끔 반대로 탄다. 서울 출퇴근 지옥철을 제대로 한번겪고 서울이 왜 비쌀수밖에 없는지 매우 체감함), 투코받고 그땐 알것같았는데 왜 내집마련으로 해야하는지 이해가 잘 되지 않았었다. 하지만 그게 분명 좋은 방향이라 생각했고, 들었을 당시 분명 이해했었고, 그래서 그냥 해야 할 것을 했다.
- 25년 1월 내마기, 2월 내마중+재테기 , 3월 내마실 1기, 6월 내마실 2기, 9월 내마실 3기를 들었다.
+서울 앞마당을 넓혀갔다.
[4-5월은 언니의 갈아타기(5급지 20평대신축 → 3급지 30평대신축/2억이올랐다)를 도왔고, 건강을 챙겼다]
- 꾸준히 환경안에 있었다 7월 지방투자실전반(광역시임장지), 8월 실전반(서울임장지), 10월-12월(월부학교)
- 대출특강도 들었다 (7월 용맘튜터님 대출강의)
- 지역분석특강도 들었다 ( 4월 동작구-양파링멘토님, 7월 영등포,구로-줴러미튜터님, 10월 안양과천-잔쟈니튜터님)
- 돈버는독서모임도 참여했다 (3,4,5,8,9,10,11월 독서모임)
→ 1월에 투자코칭을 받았던 마스터멘토님을 올해 9월 내집마련실전반 3기에서 다시 만나게 되었고
깔고 앉은 종잣돈을 빼라는 말씀에 바로 월세로 이사갈 집, 생활비, 보증금등등 계산하고 집을 찾으러다니고, 같은단지 월세집으로 가기로 합니다. 멘토님 말씀을 듣고 9월 중순 바로 부동산사장님께 말씀드려서 집을 찾습니다. 그리고 운이 아주 좋게 10월말 월세집으로 이사를 하고, 깔고 앉은 종잣돈을 뺍니다. 총알을 손에 쥡니다. 빵야빵야~ 멘토님께서 올해안에 하라고 하셨기때문에 그리고 저 역시 투자를 더이상 미루지 않겠다고 다짐했기 때문에 무조건 올해 해야겠다 생각했습니다.
[ 위기에서도 포기하지 않았다 ] 6.27 대출규제 / 10.15 대책 / dsr한도 / 그외-
- 내집마련 절대가로 대출을 해서 하는게 왜 더 좋은 투자인지 왜 그렇게 해야하는지 6월 내집마련실전반 2기때 자유를향하여멘토님과 한달 함께 하면서 이해가 되었습니다. 그전까지는 그저 소액투자로 지방만 봤었기에, 사이클과 절대가액, 가치가 다른 서울에 대해서 메타인지가 되지도 않았고, 내집마련이라는 자체가 낯설어서 사고 전환이 빠르지 않았었는데 이해가 되었습니다. 그리고 멘토님과 함께하며 단지도 찾기도 하였습니다. 이단지 괜찮지~~~ 하셨었는데….
바로 몇일 뒤, 6.27 대출규제가 터져서 대출총량규제가 실시 됩니다. 모아둔 종잣돈이 얼마 없어서 대출을 많이 끌었어야했고 원리금등 감당가능했는데 그로 인해 급지가 하락했습니다. 내가 살수있는 집의 가치가.. 떨어졌어요. 솔직히 실망스럽기도 했었습니다. 이제 이해됐는데, 시장상황은 나를 기다려주지 않는구나. 내집이 아닌가보다. 내물건이 아닌가보다 하면서도 한번 높아진 눈은 낮아지지 않더라구요. 그리고, 서울의 집값은.. 계속해서 오르고있었기때문에 그 이전에 만들어 놓은 2급지 등에서 그때의 가격에서 1억 2억등이 오르는것을 보면서 허탈감도 왔었습니다. 그래도 다음달 지방투자실전반을 도전했고 대기로 가게 되었고, 고민했지만 실전반가서 실력이라도 키우자라며 갔습니다. 그냥 그때 할 수 있었던것을 했었던것 같습니다. 그러면서도 대신 서울은 특강을 듣습니다.
- 8월 실전반을 또 운좋게 연달아 가게 되면서 서울에 4급지 앞마당을 하나 더 늘리게 됩니다. 늘리면서 내가 살수있는 가용금을 다시 계산해보고 내집마련으로 살수있는 단지와 투자금(종잣돈+대출)로 살수있는 단지를 비교해가면서 앞으로 갑니다
- 9월 내집마련실전반 3기를 또 운좋게 듣게 되었고, 마스터멘토님을 만나게 되었고, 멘토님께서 이전 상황과 현재 상황을 보시고 이제는 깔고 앉은 종잣돈을 빼라고 하셨고, 1년모을수있는 금액까지 포함한 종잣돈으로 서울을 투자로 보라고 하셔서 그렇게 봅니다!
- 10월 월부학교 가을학기를 갑니다. 잔쟈니 튜터님과 세달을 함께하게 되었습니다. 운이 좋게 10월말 월세로 이사하게 되면서 실제로 계약금을 손에 쥐게 되었고, 행동할수있게 되었습니다. 배정받은 임장지로 갑니다. 학교생활도 처음이라 긴장이 되었고, 과제와 적응기로 한달을 보내고, 매물문의등 해본적이 없어서 첫달을 적응기로 보내던 중.. 10.15대책이 발표가 되었습니다. 서울을 투자로는 더이상 볼수없었습니다. 매물이 급격히 사라졌습니다. 5일이내로 투자물건을 찾기에는 너무 어려웠고, 제게는 생애최초대출을 활용할수있는 카드가 있었습니다. 위기는 오히려 기회였습니다. 특히 학교생활안에서 이런 대책이 갑작스레 발표가 되면서 우리가 어떤방향으로 가야할지 현재 시장상황등을 계속 확인할수있었고, 이때 다시 투자 → 서울 실거주로 계획을 변경합니다.
- 11월 두번째 임장지인 지방으로 갑니다. 임장보고서를 쓰면서 앞마당을 훝으면서 또 다시 내가 할수있는 것을 합니다. 매물을 계속 지켜봤었습니다. 그리고 학교 방학때 매물을 보러갑니다. 10.15대책으로 인해 세낀매물등 다 회수가 되면서 저렴했던 매물들이 들어가고 매물의 개수가 줄어들었고 그마저도 계약이 되기시작하면서 조금씩 매물의 가격이 올라갔습니다. 없던 매물도 거래가되면서 서울 전체의 매물의 개수가 줄었습니다. 서울은 공급이 내년부터 진짜 없기때문에 안그래도 없던 매물의 가격이 평균 5천정도는 상승해있었고, 집주인이 이사갈집을 찾는데 없어서 거두거나 이사가야할 단지의 가격이 올라서 가격을 올리거나 깎아주지 않는 시장이 왔습니다. 매물의 가격이 올라가고 단지에 매물이 없어집니다. 저층 대형평수등만이 남는 단지가 있습니다. 부동산 사장님들께서 현혹합니다. 하지만 투자기준과 원칙을 지킵니다(배웠으니까~) 그리고, 그 안에서 제가 할수 있는 단지의 매물을 찾습니다.
- 매물문의를 넣게 되었고, 그것이 바로 매물코칭까지 이어졌습니다. 매물코칭에서도 당일에라도 계약을 하라고 하셨습니다
- 일단 완전 기본집이었고 천만원정도 네고 말씀드려보았고 답변을 주신다고 하셨는데, 답이 없었습니다. 사장님께서도 집주인이 매물을 거두거나 호가를 더 올릴까봐 먼저 연락하지 않았고, 저도 일단 그 물건을 기다립니다. 3일동안 기다리면서 다른 물건도 봐놓습니다. 그 주 다른물건도 봅니다. 그리고 이전 협상중이던 물건부동산에 연락드려서 답변을 받았는데 결국 양도세로 인해 보류가 되었고, 다른 물건을 하게 됩니다.
- 이 물건이 운좋게 깎이는 시장이 아니지만 가격조정이 되었고 약정금을 넣었고 신고서를 쓰고 현재 구청의 토지거래허가를 기다리는 중입니다.
- 이외에도 저한테는 여러가지 리스크가 많았습니다. 종잣돈이 매우 부족했고, 차용증을 써야하는 상황이었고, 그로인해 토허제가 가능한지, 세금적인 부분에서 문제가 없는지, 세무적인 부분에서도 이게 가능한지도 알아봐야했고, 그게 되지않으면 중간에 투자로 바꿔야하는 상황이었습니다. 그럼에도 포기하지 않고 제가 해야할 것들을 했습니다. 온라인에서 간단하게 세무답변을 받았고, 그외에도 물건을 찾고나서 실제로 세무사를 찾아가 상담을 받았습니다.
- 주담대를 알아보는데 생각보다 연봉이 작게 나와서 기존 대출을 더 상환해서 dsr을 더 줄여야했습니다. 차용을 더 해야했고 대출을 더 받아야했습니다. 또 방공제로 인해 추가로 5500만원 정도를 만들어야했습니다. 그럼에도 그때그때 다시 자금을 계산하고 방법을 찾으며 포기하지 않았습니다.
→ 포기하지 않았기때문에 주어졌던 많은 기회와 운이 있었습니다. 만약 제가 6.27 대출규제로 인해서 포기했다면? 3급지 선호 생활권의 단지를 살수있었는데, 지금은 4급지의 선호가 더 떨어지는 단지를 사야만했습니다. 작년에 보았던 서울 집들의 가격이 보였습니다. 눈앞에 아른거렸습니다. 제가 매수했던 단지의 3월달 가격도 보였습니다. 매물을 봤던 다른 선호 단지의 가격이 2억 오른것도 보았습니다. 하지만 그럼에도 포기하지 않았기 때문에 1호기를 했다고 생각이 들고 포기하지 않아서 제게 정말 좋은 튜터님과 동료들과 환경과 기회가 주어졌다는 생각이 듭니다. 그리고 꾸준히 환경안에 있었기때문에 바뀌는 상황속에서도 방향을 알려주셨기때문에 그에 맞게 대처하면서 제게 맞는 투자를 찾아갔다는 생각이 듭니다. 그래서 저는 이런 제가 참 잘했다고 칭찬해주고 싶습니다. 그리고 제가 여기까지 올수있게 도와준 동료분들과 잔쟈니튜터님과 마스터멘토님(멘토님께서 써주신 카드 제 책상에 놓여져있습니다. 결과물을 꼭 만들겠다는 약속지겼습니다!) 자향멘토님, 매코해주신 줴러미튜터님, 정말 좋은 강의 해주신 가을학기 양파링멘토님, 밥잘튜터님, 마스터멘토님, 오렌지하늘튜터님, 갱지지,허씨허씨,국송이선배님들, 곧 마지막강의 해주실 너나위 교장선생님, 그리고 제가 너무나 좋아하고 존경하고 뵙고싶고 눈물날것같고 그리운 작년 6월의 오프라인 열기 76기 너바나님( 심한 번아웃으로 너무 힘들때였는데, 강의 후 멘토님과의 짧고 긴대화가 제게 많은 위로가 되었습니다. 너바나님 지금도 안녕하시죠? 올해도 샐러드 드시고 운동도 하시면서 몸건강 마음건강 잘 챙기고 있으시리라 믿습니다. 언제나 많이 웃으시고 행복하세요!!그냥 정말 모든 것에 감사드립니다.), 9초중순,, 중간에 포기하다시피 던져본 매물과 비슷한 상,하위 단지를 찾아보게하면서 스스로 메타인지 하게 해주신 스위밍풀튜터님, 형편없는 최종1등 500만원갭환수원리에 일침놔주신 소피이튜터님, 제첫 지투실튜터님이셨던 쩡봉위튜터님(월부학교를 굳이 왜 가야하냐던 제게 블리님은 세번은 가셔라..하셨던….ㅋㅋㅋ), 늘 응원해주던 내마실 동료들, 실전반 동료들, 지투실동료들. 정말 모두 다 감사합니다. 많은 것을 대가 없이 거져 받은 만큼 저도 더 많은 것을 나눌수있는 사람이 되도록 하겠습니다. 아직 인테리어도 해야하고 앞으로 해야할것이 많고 또한 토지거래허가 시장에서 어떻게 해야할지 잘 모르는 분들을 위해 제가 실제로 해보고 학교 종강하기전까지 나눔글로 제대로 정리해보고 학교생활을 마치도록 하겠습니다!
feat,누가뭐래도 우리 담임선생님, 잔쟈니튜터님께 제일 감사합니다-우리튜터님이 체고에여 ♥♥♥♥♥
나는야 러키비키 러버블리 ♥
매수단지에 대한 복기(잘 기억해야 오래가져간다)
[ 25.11-12월 현재 시장 상황]
10.15 대책 (너나위님 10.15대책 당일 칼럼)
https://weolbu.com/s/JN4bkVl8K8
서울전역이 토지거래허가구역으로 묶이게 되면서 모든 세낀 매물이 사라졌다 → 저가매물이 사라졌다. 매물의 개수가 줄었다. 가격 하방이 없어지면서 호가가 높아졌다. 거래를 할 사람들은 했다. 생애최초내집마련 or 그래도 집을 살 사람들은 샀다. → 안그래도 없던 매물이 더 없어졌다.
이사하려고 갈아타기 하려던 사람들이 상급지를 보거나 갈아타기하려고 헀던 단지를 보니 매물의 호가가 높아졌다. 그래서 자신의 매물 역시 보류하거나, 올렸다. 깎아주지 않는 시장. 오히려 매물을 거두거나 가격을 올리는 시장. 서울은 내년에 공급이 없다는것을 모두가 알고있었다. 평균 5천정도가 올랐다. 이때가 약 1달정도 뒤의 상황이었다. 4급지 나의 앞마당 중..
그래도 그안에서 아직 실거주로 접근할수있는 단지들이 있었다. 2년 보유 후 전세를 주고 나올때 주담대가 없어질수있는 그런 매물.
[이 단지를 선택한 이유]
1. 30평대이면서 아직 1자리수(다음 매물 두자리수) 반대로 말해 아직 30평대를 한자리수로 살수있다.
2. 선호생활권안에 있으면서 선호단지는 아니지만 선호하는 초등학교에 배정이 되고, 선호하는 중학교에 갈수있다. (임차를 내줄때 유리하다 - 가족단위 임차인을 받을수있지않을까?)
3. 전고점 대비 1억 가량 저렴 - 안전마진 확보
4. 전세가가 꾸준히 상승한 단지. 현재의 전세가는 5억대이다. 전세 최고점은 7억가량
5. 주변 선호단지의 20평대 가격과 해당 단지의 30평대 가격이 같다. (대체수요로 올수있지않을까)
6. 역을 바로 이용할수없고 버스를 이용해야하지만 강남접근성이 용이하다. 2호선과 가까운편이다.
7. 선호단지는 아니지만(후순위단지) 대체지로의 수요가 있는 단지. 그리고 20평대보다 30평대의 상승폭이 훨씬 더 강하다. 높다. 같은 가격대의 선호단지 59는 이미 전고를 넘은 신고가이다=싸지않다.(살수는 있지만 투자적으로 봤을때는 덜오른것을 사는게 낫다. 매코에서 둘다 매수해도 좋지만 가격자체가 59가 매력적이지 않아서 둘중 우선으로 봐야할것은 현재 이 단지라고 하심. 내 생각도 그러하다. 전세도 20평대보다 30평대가 더 높을것. )
8. 주변 재개발로 새아파트가 들어올수도 있다. 대단지로 환금성이 있다. 앞으로 더 좋아질 곳
9. 다른 주변 30평대 단지 비슷한 연식의 단지는 10.2억이었다. 이미 10억 돌파했다.
[이 매물을 선택한 이유 & 약점]
1. 매물이 없었다. 나와있는 매물 중 가장 저렴한 기본집 다음 매물이었다. 그 기본집과 협상하는중 보류되었다. 그 다음집이었다. 모든 매물 전화해봤었다.
2. 이 매물 다음은 두자리수
3. 남향, 30평대, 조금 뒷동이다. 하지만 이 다음 매물은 10억이다. 기억 잘 할것.
4. 수리를 해야한다. 하지만 실속있는 세입자 수리를 할 예정. 2년뒤 전세를 주고 나온다.
5. 화장실2, 싱크대, led등, 신발장등은 되어있었다. 하지만 어느정도 하긴해야하고 확장해야한다.
6. 가격이 깎였다. 1200만원을 깎았다. 사실 700만원을 깎아달라고 말한거였지만 사장님께서 잘못알아들으시고 천만원을 말하셨는데 (원래는 안해줄거라고 하셨는데.. 그런 시장인거 알고있었어서 이사비만이라도 빼달라고 하려했는데) 집주인분께서 멀리 지방에서 왔다고 200만원을 더 빼주셨다. 그럴수없는 시장인데도 불구하고 1200만원을 깎아서 샀다.(그저운) 기억하자. (여태의 수강료 다 벌었다 러키비키)
=> 싸지는 않다. 그렇다고 비싸지도 않다. 현재는 3급지 정도는 이미 전고를 뚫고 날아간 상황. 이것을 알고 사는 것.
=> 가치가 있는 단지. 가치가 있는 단지를 적당하게 샀다. 오래가져간다. 땅의 가치가 좋은 단지.
=> 앞으로 이 단지에 더 좋은 매물 급매가 나타날수있고 가격이 하락할수있고 한동안 가격의 움직임이 없을수도있고 시장이 급변할수도 있다(확률은 적어보이지만) 그래도 흔들리지 않기 위해 현재의 시장과 내가 왜 이단지, 이매물을 택했는지 복기 하는 것. 잊지말것. 이제는 보유의 싸움이다.
=> 코칭에서도 튜터님께서도 잘 찾아왔다고 생각하신다고 하셨다. 잊지말자. 나는 잘했다. 지금 서울시장은 싸지않은 시장이고, 비싸지도 않은 시장이고 그냥 딱 그정도의 시장이다. 그안에서 내가 어떤 물건을 할거냐인데 그렇게 봤을때 해당 구의 해당 생활권이 빠지는 것이 절대 아니다. 강남 접근성이 무엇보다 좋고 인식이 별로지만 앞으로 좋아질거고 실제로 좋아질것이고 다음장에서는 더 좋아질수도있다. 현재 서울에 30평대를 10억 이하로 사는 것.
여기까지는 해당 단지를 사기까지의 과정, 그리고 오랫동안 보유를 하기 위해 흔들리지않기위해
제가 저를 위해 적어본 것들이고, 이 아래는 제 스스로를 간략하게 돌아보고자 합니다.
[ 내 스스로 아쉬웠던 점 ]
- 종잣돈을 손에 쥐었을때 바로 행동하지 못했던 점. 분명 내가 가능한 금액 단지 매물 알고있었으면서 하지 않았다. 휴가가 얼마없어서, 학교 방학때까지 기다려야지. 그냥 때를 기다린다며 시간을 보낼때 안그래도 없었던 매물은 더 없어져 갔다.
- 약정금을 걸고 허가서를 보내고 다른 부동산 사장님께 연락이 왔다 내년 6월쯤 계약할수있는 세입자있는 물건이 나올것같다고. 10억에. 그것도 앞중간동으로. 그래서 대단지에는 급한 물건이 하나씩은 튀어나올수있는건데 좀더 기다려볼수있지 않았나 싶기도하다. 왜냐면 월 모으는 종잣돈이 컸기때문이다. 그리고 현재 다른 4급지의 임장지를 앞마당으로 만들어가면서 더 괜찮은 단지도 눈에 띄기도 하는데 한달만 기다렸다면 더 비교 할수있지 않았나 아쉬움이 들긴하지만 그래도 그 당시 그때에 할수있는 것을 했다.
[ 1호기 투자로 배운 점 ]
1. 할수있다는 자신감 - 하기전까진 뭔가 두려움이 컸다. 내가 맞을까? 내가 잘 찾은게 맞을까 두려움이 컸다. 내 인생에 이렇게 큰 금액을 사본적이 있었나? 무서웠다. 하지만 이제는 할수있을것같다. 자신감이 생겼다.
2. 흔들리지않는 원칙 - 사장님들께서 자꾸만 물건이 없으니 억지로 저층 큰평수등 가격이 쌌지만 환금성부분에서 충족되지않는 물건들을 보여주셨었다. 하지만 흔들리지 않았다. 그래서 내가 정확하게 이것들을 기억하고 있구나 그것을 알게 되었다.
3. 보유의 개념 - 가치있는 자산을 사서 그 자산이 빛을 보기까지 흔들리지 않고 보유를 해나가야하는데 그러려면 내가 이 물건을 잘 보유해나가야하며, 또한 임차를 내줄때 어떤 부분에서 약점이 있는지 내 물건에 대해 어느정도 알고 있을 수 있었고, 매도할때 역시 내 물건이 해당 단지에서 어느정도의 위치일지 짐작이 되어서 보유의 개념에 대해 적립하게 되었다.
4. 감사함 - 1호기 자체를 서울에, 가치있는 자산을 한다는 그자체가 감사했다. 내가 이 집을 살때 이 집의 가치가 어떤지 현재 서울시장에서 이집의 가격이 어떤지 이집의 가치가 어떤지를 알고 산다는 그 자체가 감사하다. 그리고 사실 이 모든것이 가능한게 환경안에 있어서 라는 것이 감사하다. 많은 분들의 도움으로 가능했고, 느렸지만 정말 매우 느렸지만 결국 포기하지않고 4년만에 해냈다 그게 감사하다. 행동한 내게도 감사하고, 기다려준 남편에게도 감사합니다. 모든것에 감사합니다.
5. 앞으로의 투자 - 1호기로 끝나는게 아니라 이게 시작이라는 것을 배웠습니다. 이것은 내 목표로 가기위한 그냥 첫걸음을 내딛었을 뿐이고, 이제부터 진짜 시작이라는 것을 배웠습니다. 저는 앞으로 계속 꾸준히 앞마당을 늘리면서 계속 투자하도록 하겠습니다. 1호기를 했다고 해서 세상이 바뀌는 것은 아무것도 없다. 지금 내가 해야할 일은 다음 투자를 준비하는 것.
