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책 제목(책 제목 + 저자) :
부동산 트렌드 2024
저자 및 출판사 : 김경민/와이즈맵
읽은 날짜 : 2025.12.11
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #2023년 부동산시장 #시장 흐름 #
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 책소개
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2024년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2023년 현재, 뉴스마다 주택 가격의 반등세를 확신하는 의견과 추가 하락을 경고하는 주장이 뒤엉켜 있다. 투자자도 실수요자도 상반된 시각에 혼란스러워 하며 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 지난 저서들을 통해 서울시 집값이 2018년 4분기 수준으로 회귀하며 25% 이상 하락할 것이라 말한 김경민 교수는 가격 변곡점뿐만 아니라 구체적인 하락률까지 적중시켜 모두를 놀라게 했다. 심지어 도곡렉슬, 올림픽훼밀리타운, 남산타운 등 서울 주요 아파트 단지별 변동 폭까지 정확히 맞혔다. ≪부동산 트렌드 2024≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2024년 아파트 가격’에 대한 시나리오를 제시한다. 투자자들은 그의 전망을 통해 자신의 위험 성향과 주택 보유 여부에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.
저자소개
2. 내용 및 줄거리
:
[Part 1. 2023년 부동산 시장 다시 보기]
2024년 부동산 시장을 전망하기에 앞서 우리가 반드시 이해하고 자문해야 할 것이 있다. 올해로 세 번째를 맞는 부동산트렌드 시르즈는 매년 10월에 출간된다. 이를 역산하면 9월 말부터는 책을 인쇄해야 하고 늦어도 8월 중순에는 출판사에 원고를 넘겨야 한다는 의미다. 그래서 필자의 부동산 시장에 대한 분석은 8월 중순을 기준으로 한다.
첫째, 2022년 8월 서울 대형 아파트 단지에서 직전 최고점 대비 평균 20%정도 하락이 진행 중이다.
둘째, 각 단지별 하락 폭의 차이가 지나치게 크다
셋째, 앞으로의 부동산 가격은 시장의 전반적인 하락 폭이 중요한 것이 아니라, 해당 아파트가 과거 어느시점의 가격까지 도달하느냐에 있다. 가격은 대략 2018년 4분기 선까지 후퇴하며 하락할 가능성이 있다고 보았다.
부동산 대세하락은 서울의 경우 2021년 4분기부터 시작되었고, 2022년에는 가격이 심각한 수준으로 급락했다.
부동산 시장은 크게 공간시장(아파트 ,공급량, 아파트 거주세대수, 주민들의 소득수준 등)과 부동산 이외의 금융시장(기준금리, 국고채 10년물 금리, 주택담보대축 금리, GDP 등)영향을 받는다.
공간시장 변수는 주로 권역별 시장에서 발생하는 요인들이며, 금융시장 변수는 권역을 넘어서 한 국가의 모든 지역에 영향을 주는 요인들이다.
2010년대 대한민국 부동산 시장은 광역시별 요인이 크게 작용했다.
그런데 2020년 코로나 사태 이후 기준금리가 0.5%로 급락하며 시중에 자금이 많이 풀리자 전국의 모든 광역시 부동산 가격이 예외적으로 동반 상승했다. 반대로 2021년 후반부터는 기준금리를 다시 올리기 시작했는데, 그 결과 모든 광역시의 부동산 가격이 2021년 4분기를 기점으로 정점을 찍고 폭락하기 시작했다. 이후 2023년 1분기 모든 광역시의 부동산 하락세는 최소한 멈췄다.
현재 부동산 시장에서의 주의 깊게 봐야 하는 부분은 기준금리보다 주택담보대출 금리의 흐름이며, 대한민국 국고채 10년물 금리를 지켜봐야 한다는 의미도 된다.
우리가 국제 경제와 금융환경을 주시해야 하는 이유는 모든 상황들이 연계되어 있기 때문이다. 해외 금융시장에서 미국 국채 금리가 인상을 불러오며 우리나라 국채 금리 인상을 불러오며 이는 우리나라 주택담보대출 금리 인상으로 연결된다.
[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]
서울 아파트의 경우 경기도권의 대기 수요가 존재하기 때문에 정체기인 상황에서도 최소한 인플레이션만큼 혹은 그 이상으로 상승할 수 있다는 것이다.
“일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다”>실제 가격과 인지 사이 시차가 존재한다 지난 급락기의 경우 가격 하락이 2021년 11월에 시작되었음에도 그 인지에는 몇 개월이 걸렸다. 이것은 역으로 가격이 하락을 멈췄다는 것을 늦게 인지할 수도 있다는 말이다. 시장이 급격하게 움직일 때는 더욱 그럴 수 있다. 우선 현재 시장 흐름과 관련해 분명한 부분은 서울의 경우 2021년 11월부터 가격했다는 점과 2023년 1월부터 반등하기 시작했다는 점이다.
먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다.
서울 2026년 이후 입주 물량이 큰 폭으로 떨어질 가능성이 매우 높다. 2025년 이후 전세가격이 상승 압력을 받을 수 있으며 이는 매매가격으로 전가될 수 있다. 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능서이 매우 크다.
부울경 시장
울산 부산 2025년 공급량이 매우 적다. 지역경제가 성장하느냐 그리고 지역 시민의 실질소득이 증가하느냐가 관건이 될 것이다.
대구시장
시장에서 과잉공급을 해소하는 데는 매우 긴 시간이 소요될 것으로 보이며, 대구 아파트 시장은 상당 기간 횡보할 가능성이 크다.
신도시 아파트 매매 시장 동향
수도권 동남부 - 강남, 분당, 수지
- 강남구와 분당구, 수지구의 폭등 시작 시점이 다르다. 강남구2016년4월>분당구 2017년 7월>수지구 2018년 2월, 가격의 정점에 도달한 시기는 동일
- 상승 시작 시점이 다르나 하락 시점이 같은 경우, 누적 상승률에 차이가 나타날 수 있다.
- 분당구는 상승 시작 시점이 강남구보다 늦었으나, 누적 상승률에서는 두 지역이 비슷한 수치를 보여줬다. 하락은 2021년 11월부터 2022년 12월에 가장 낮은 가격을 보여줬다. 고점과 저점에 도달한 시기가 동일
수도권 둥북부 -노원, 남양주, 의정부
- 노원구가 2017년6월(서울시 전체가 폭등하는 시점에 같이 움직임)>남양주시>의정부
- 누적 상승률에서 남양주시와 의정부시는 노원구를 따라가지 못한다.
- 먼저 폭등한 지역의 가격이 후반으로 갈수록 상대적으로 상승률이 낮아질 수 있다. 그에 반해 폭등을 늦게 시작한 구에서 뒤늦게 더 빠른 상승률을 기록한다면 전 기간을 통틀어 상승률이 비슷할 수 있다.
서울시 아파트 시장의 경우 부동산은 단기 보유가 아니라 장기보유하는 관점에서 시장에 접근 해야 한다는 점이다.
[Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP6]
거래량 회복>특례금자리론 정책 효과,주택담보대출 금리가 22년 10월부터 금격하게 낮아지면서 주택 수요를 자극하기 시작, 갈아타기 수요의 등장
국고채 10년물 금리 / PE대출 연장/ 빌라포비아/ 초품아
[Part 5. 2024년 부동산 가격 대예측]
2024년 맞는 투자자의 전략
서울시 정부와 중앙정부에서 2025년 이후 부동산 공급에 대해 제대로 대처하지 않는다면 저조한 신규 아파트 공급은 2010년 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다. 인플레이션만큼 전세가격 상승 압력이 존재하는 상황에 신규 주택 물량이 없어진다면, 투자자는 그 상황이 오기 전에 매수 여부를 판단해야 할 것이다.
[Part 6. 주목해야 할 핫플레이스 TOP3]
>신당동, 도산공원(압구정 로데오 상권), 북천(안국역)
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:사실 부동산 예측하고 이런 신문이나 책은 거부감이 들어서 읽지 않는 경우가 많았지만, 추천도서에 다행히 있어서
읽어보았다. 지금 부동산 시장은 2025년 말인데 2023년 8월에 책을 보면서 글쓴이는 과연 어떻게 부동산 시장을 해석하고 있는지 너무나도 궁금했다. 글쓴이가 글을 쓸 때 시점은 2023년 8월 중순쯤이였을텐데, 얼추 예측이랑 다 예견한게 거의 맞아 떨어졌다. 사실 글쓴이 그렇게 예측한데 있어서는 공급분이 커보였다. 부동산에 있어서 서울 수도권이나 지방이나 공급영향이 굉장히 임팩트 있는 요소라는 생각이 또한 번 생각이 들었다. 그때 그 시점에서도 굉장히 객관적으로 팩트 자료만으로도 해석하고 “2024년에는 투자자 의견으로 상승을 생각해서 인플레이션만큼 전세가격 상승 압력이 존재하는 상황에 신규 주택 물량이 없어진다면, 투자자는 그 상황이 오기 전에 매수 여부를 판단해야 할 것이다.” 이 문구는 지금 우리가 투자를 선택 할 수 밖에 없다는걸 이야기 하는 것 같았다. 현재 투자를 앞 둔 나에게는 과거 내용을 보면서 큰 인사이트를 받을 수 있었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 이 책을 통해서 알게 된 것 중 제일 놀라웠던 내용은 사람들이 하락장인지 상승장인지는 다 지나고 안다는 것이다. 막상 그때가 하락장인지 상승장인지 모른다는 것이다.
그래서 먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다.이 문구가 뇌리에 꽃혔다. 계속 시장에 남아 시장 참여자로 있어야 하는 이유이기도 하다.
그리고 서울안 낮은 급지의 땅이라도 높은 급지에 비해 늦게 오르더라도 한꺼번에 팍 오를 수 에너지가 충분하다는 것
그래서 상승률은 비슷할 수 있다는 점!! 투자하더라도 서울안에 앞마당 만들기를 개을리 하지 말아야겠다 차후에 언제 어디서 기회가 생길지 모르니!!
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 현재 시장도 어떻게 볼 지 궁금해서
부동산 트렌드 2025, 2026
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