수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
매수할 물건을 찾다보면 분양 당시 공공임대 한 후
5년이나 10년 뒤 분양 전환 한 단지를 찾아볼 수 있습니다.
내 투자 범위 안에 이런 단지가 들어오면
과연 매수해도 되는 것인지,
분양 전환 단지라면 선호도가 떨어지는 것이 아닐지
걱정이 되곤 합니다.
오늘은 분양 전환 된 단지에 투자해도 되는 것인지에 대해
알아보겠습니다.
#임대 후 분양전환 단지란?
분양 전환 단지란 처음에는 임대주택으로 살다가
일정 기간 후에 분양 받을 수 있게 하는 단지를 의미합니다.
이 때 주체는 민간이 될 수도 있고
LH나 지역주택도시공사처럼 공공이 될 수도 있어요.
5년이나 10년 뒤 분양 전환될 때는
임차인이 거주중이라면
우선적으로 분양 받을 권리를 주는 경우가 많습니다.
최근 서울 은평 뉴타운에
디에르트 더 퍼스트가 민간임대하는 등
지금까지도 공공, 민간 임대 아파트가
분양 전환 하는 경우는 많습니다.
#임대 후 분양전환 되면 선호도가 떨어지지는 않을까요?
임대 후 일정 기간 뒤 분양 전환이 되면
처음에는 이들 단지에 대한 인식이 좋지 않은 것이 사실입니다.
창원 성산구에 위치한 2022년식 반도유보라 아이비파크입니다.
왼쪽에 위치한 106~110동은 임대동으로
입주 5년 뒤인 2027년에 분양 전환 될 예정입니다.
같은 아파트임에도 불구하고
지역 주민들 사이에는
임대동은 자재가 별로 좋지 않다는 인식이 있고
임대가 종료 되기 전에 같은 단지 내
임대가 아닌 동으로 이사를 가기도 합니다.
임대 단지나 임대 동에 대한
사람들의 인식을 알 수 있는 대목이지요.
그렇다면 이런 단지는 매수해서는 안 되는 것일까요?
#임대여부보다 중요한 것은 입지
포항의 환호공원을 아시나요?
스페이스워크로 유명한 사람들이 좋아하는 공원인데요,
이 공원 바로 옆에 환호해맞이 그린빌 1차와 2차가 위치해 있습니다.
1차는 2005년에 분양하였고
2차는 2007년 임대 후 5년 뒤인
2012년에 분양전환 했습니다.
이들 단지의 선호도를 살펴보면
초반에는 2차가 1차에 비해서 매매가가 낮았으나
차츰 1차와 비슷한 가격을 형성하는 것을 볼 수 있습니다.
분양전환 단지에 대한 선호도 차이가
시간이 흐름에 따라 사라지는 모습입니다.
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분양전환 단지의 입지가 개선된다면
매매가가 역전되기도 합니다.
서판교의 판교원 7단지와 산운마을 12단지가 그 예입니다.
판교원 7단지는 09년에 임대하여 5년 뒤인 2014년 분양 전환되었고,
산운마을 12단지는 09년에 임대하여 10년 뒤인 2019년에 분양 전환 됩니다.
산운마을 12단지가 분양 전환한 19년에는
서판교에 지하철이 다니지 않았으므로
판교에 가까운 판교원 7단지가 좀 더 선호되었습니다.
그러나 산운마을 12단지 앞으로
월판선 서판교역 개통이 예정되면서
산운마을 12단지의 매매가가 7단지를 따라가는 모습을 볼 수 있습니다.
두 단지 모도 분양 전환 되기는 하였으나
후에 분양 전환 된 단지의 입지가 좋아지니
가격에도 이것이 반영되는 모습을 볼 수 있습니다.
결국 해당 단지가 임대 후 분양 전환 되었는지보다는
얼마나 입지가 좋은지를 먼저 판단해야 하는 것입니다.
임대 후 분양 전환 된 단지에 대해 알아보았습니다.
그렇다면 이를 우리의 투자에 어떻게 적용할 수 있을까요?
🎈임대 후 분양 전환 된 단지의 입지가
주변 기축에 비해서 더 좋다면
더 큰 시세차익을 기대할 수 있습니다.
투자를 할 때는 실거주자의 눈도 필요하지만
실거주자가 보지 못하는 부분을 볼 수 있어야
투자적으로 큰 성과를 만들어 낼 수 있습니다.
여러분의 의사결정에 도움이 되는 글이었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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