[에이스 3반 삼도] 5강 강의후기 - 선배님들의 투자 노하우 츄릅~♡

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.

이번 월부학교 5강은 에이스반 선배님들 3분의 강의로 진행이 되었습니다. 투자를 하며 현장에서 치열하게 배운 노하우를 아낌없이 나눠주셨는데요. 매물털기, 협상, 갈아타기 3가지 내용을 배우며 현장에서 사용하고 싶은 도전 정신이 많이 들었던 시간이었습니다. 

chapter1. 최선의 투자를 위한 매물털기 방법

국송이 선배님

PART1. 매물털기 준비

배운점: 같은 지역 안에서도 미묘하게 다른 시장 흐름을 찾으면 가진 종잣돈 보다 더 좋은 매물 찾을 수 있다.

1. 지역의 가치에 따라 단지 우선순위 파악
2. 나의 정확한 투자금을 계산
3. 투자 후보단지 선정

너무나 당연한 순서이지만 저는 투자를 할 때 역으로 하는 경우가 많았던 거 같습니다. 그러다 보면 결국 기승전 갭충이가 되는 모습을 볼 수 있었는데요. 이번 강의를 통해 왜 이 순서가 중요한지 제대로 배울 수 있었습니다. 

저는 이번 내용 에서 투자 후보 단지를 선정할 때 전임을 통해 지역 분위기를 파악하고 더 좋은 단지부터 확인해서 좋은 기회를 찾을 수 있는 방법이 도움이 많이 되었습니다. 전임을 통해 가격 조정이 되는 시장인지, 전세가가 올라가고 있는 시장인지, 또 다른 협상이 가능 한지를 파악하고 투자 가능한 단지를 선정하는 부분이 매우 인상적이었습니다. 다음 투자에 꼭 적용해 볼만한 내용인 거 같습니다.

PART2. 매물털기 방법

1. 부동산 털기
2. 매물 털기
3. 확신 쌓기

이번 파트에서는 각 단계별로 도장 깨기 형식으로 진행하는 재미있는 방법에 대해서 배운 거 같습니다. 특히, 좋은 매물을 찾을 수 있다는 확신을 갖고 집요함으로 승부해야 하는 중요성을 배울 수 있었습니다. 

특히, 기존에 해보지 못했던 방식은 매물털기 스케줄링을 통해 보기 어려운 매물, 못 본 매물 등을 정리하여 우선 순위를 정해서 효율적으로 매물을 보는 방법을 배울 수 있었습니다. 이전에는 매물털기를 무대포처럼 했다면 앞으로는 좀 더 스마트하게 해볼 수 있을 거 같습니다.

PART3. 매물털기 실전 사례

1. 투자지역 선정. 앞마당 비교 및 생활권 우선순위 정리
2. 단지별 투자 우선순위 정렬
3. 투자금 체크
4. 투자 범위 단지 확인 + 데이터 확인 

같은 지역인데도, 생활권 별로 가격 협상이 다른 분위기, 같은 물건인데도 부사님들의 협상 온도가 다른 부분을 배울 수 있었는데요. 이 과정을 통해서 가치 대비 저렴한 숨은 단지를 찾아내는 방법을 배울 수 있었습니다. 기존에는 눈 앞에 보이는 액면가가 저렴한 단지를 찾았는데 물건을 만들어 낼 수 있다는 큰 도전을 받았던 강의였습니다.  

chapter2. 모든 시장에서 써먹을 수 있는 협상 방법

허씨허씨 선배님

배운점: 근저당, 가압류, 조건부 전세대출 협상만 잘하면 어떻게든 투자 가능하다. 가격만이 아니라 조건도 협상이다.

PART1. 협상을 제대로 알아야 하는 이유 [매수가 어려운 이유]

1. 가격이 잘 깎이지 않아서
2. 조건부 전세대출 막혀서
3. 협상을 할줄 몰라서

이번 파트에서 협상을 통해 더 좋은 물건을 사는 것을 넘어서 매수 자체를 망설이는 이유가 협상에 대한 두려움이라는 새로운 부분을 깨닫게 되었습니다. 만약, 반대로 내가 협상을 잘하면 돈이 없어도 어떻게든 투자를 하고 싶은 도전적인 마음이 더 들 거 같다는 생각을 하게되었던 거 같습니다.

이번 파트를 통해서 저는 협상의 필요성이 가격을 깎거나, 조건을 맞추는 것을 넘어 투자의 흥미를 줄 수 있는 새로운 영역임이라는 걸 배웠습니다.

PART2. 모든 시장에서 통하는 협상 방법 - 매수

• 깎는 것이 본질은 아님
• 하지만, 투자하기 어렵다고 생각한 단지를 협상을 통해 투자할 수 있음
• 나의 관점, 상대의 관점, 우리의 관점 ㅣ 3가지 입장에서 협상하기 [나,너,위]

4가지 케이스

1. 복잡한 등기부등본
2. 날짜 고정된 곳
3. 세 낀 물건
4. 매도자 갈아타기

매물 임장시 이런 물건을 후순위로 보게 되는데 이런 물건에서 기회를 찾을 수 있는 방법을 배웠는데요. 그 중 등기부등본에 가압류, 근저당이 있는 물건을 협상의 테이블로 가져오는 방법을 배울 수 있었습니다. 특히, 등기부 등본에 걸려있는 근저당이 생각보다 금액이 적거나, 적은 국세 체납(심지어 수도세..)으로도 묶일 수 있다는 걸 알게되었는데요. 

그동안은 부사님이 근저당 있다고 하면 그냥 뒤도 돌아보지 않고 안 본다고 했었는데 앞으로는 상황을 좀 더 꼼꼼히 살펴보고 등본도 직접 발행해보며 해결을 통해 협상 지점을 찾을 수 있도록 시도해 보겠습니다.

PART3. 2025년 실전투자 협상 사례

• 매도자는 이사갈 곳 공실 매도
• 매수자는 가격 대신 주인전세 6개월 제시
• 근저당 말소조건 계약 및 부분 수리
• 현금 세입자 등장
• 하지만, 상대적으로 저층에 옵션 없는 나의 매물
• 에어컨 설치와 수전, 세면대 마개 교체 요청

허씨 선배님의 수도권 실제 투자 사례를 통해 각 단계별로 협상의 포인트를 배울 수 있었습니다. 특히, 수도권 전세 대출 규제 시장이라 매수하려는 단지의 가격 보다는 전세 세팅에 초점을 맞춰 협상을 한 부분이 인상적이었는데요. 이 부분에서 배운점은 가격보다 조건에 중점을 맞춰서 투자 물건을 세팅한 점이었습니다. 

이 사례를 통해 앞으로 가격이 저렴하거나 적정한 수준이라면 더 금액을 깎는 것보다 조건을 맞춰 매수, 전세 세팅 시스템을 만드는 것에 초점을 맞추는 것을 배울 수 있었습니다. 다음 투자에서 가격보다 시스템 세팅을 꼭 적용해 보겠습니다.

chapter3. 언제 어떤 시장에서도 확신 있게 갈아타기 하는 법

갱지지 선배님

배운점: 갈아타기 지금 바로 준비해라. 매월 투자 포트폴리오 구상해야 좋은 자산을 쌓을 수 있다.

PART1. 갈아타기 의사결정

• 현재 시장과 과거 시장을 대조
• 보유/갈아타기/쌓아가기 결정하기

이 파트에서 가장 중요하게 배운 점은 결과 중심적이 아닌 과정 중심적인 의사 결정을 배울 수 있었습니다. 

단순히 내 매물의 가격이 안올라서, 혹은 올라서, 역전세가 나서, 아니면 그냥 별로여서 등 감정적인 갈아타기가 아닌 앞으로의 투자 운영 관점에서 바라보는 점이 매우 인상적이었습니다.

PART2. 갈아타기 매도/매수 전략

• 돈이 언제 생기는가?
• 돈이 언제 나오는가?
• 나만의 갈아타기 전략서

이번 파트에서 선배님이 알려주신 포트폴리오 캘린더가 참 인상적이었는데요. 그동안, 대충 매월 얼마를 저축하고 보유한 물건 전세 만기에 따라 전세금 올리고 하면 이정도 시기에 해당 종잣돈으로 투자할 수 있겠지라고 단순하게 정리만 해왔습니다. 하지만, 이번 캘린더에는 매도/보유/유지/세금 등 다양한 케이스별로 종잣돈이 다르기 때문에 각 사례별로 종잣돈을 정리하고 그에 맞는 투자금을 뽑는 방법을 배울 수 있었습니다.

이번 강의를 들으면서 지금까지 1등 뽑기를 그냥 지역안에서 저렴한 것을 뽑고 있었던 부분이 많이 부족했음을 느끼며 이번 달 1등 뽑기에는 이 캘릭더를 기반으로 다양하게 1등 뽑기를 해보도록 하겠습니다.

PART3. 갈아타기 실전사례

• 결정하고
• 매도하여
• 매수한다

이번 파트가 참 공감이 갔는데요. 강의에서 배운대로 언제나 그렇게 해야지 다짐 하지만 실제 내 상황에 부닥치면 의사 결정 못하고 매도도 못하고 매수도 못하는 3단계 함점에 빠지는 걸 많이 느낄 수 있었습니다. 하지만, 이런 부분을 보완할 수 있는 게 미리 세워둔 바로 갈아타기 전략이며 각 상황에 맞게 매물을 뽑아놓는 것이 큰 도움이 된다는 걸 알게되었습니다.

단순히, 때되면 갈아타기 하는 것이 아니라 월별로 세부적으로 계산해 놓으면 의사 결정이 더 빠르고 쉽게될 거라는 걸 이해할 수 있었습니다. 앞으로 투자를 1년에 1번 하는 게 아니라 매 월 투자 시뮬레이션을 구상해 놓으면 찐 투자자가 될 수 있을 거 같아서 큰 도전을 받았습니다. 이번 임보에 반영하겠습니다.

세분의 선배님들이 현장에서 발로 뛰고 때론 눈물 훔치며 몸소 체험하고 알게된 내용을 쉽게 또 자세하게 설명해 주셔서 더욱 감정이입을 하며 수강할 수 있었던 5강이었습니다. 그리고, 각자의 마지막 이야기를 통해서 어떤 마음으로 이 투자 생활을 해 나가는지 함께 느끼며 저도 선배님들 따라 더욱 현장에서 치열하게 싸우며 또 아는 것을 나누며 성장하는 사람 되도록 노력하겠습니다.

긴 시간 강의에 전력을 쏟아 주신 국송이 선배님, 허씨허씨 선배님, 갱지지 선배님 감사합니다.

선배님들의 꿈을 응원하며 또 뵙겠습니다. ^^