[열중 48기 2조라서 두 배로 뛰조-쭈니08] 사는게 투자의 끝이 아니다.

＃1.투자를 완성하는 전세 셋팅의 유형과 프로세스

메타인지가 잘 되어 있어야 한다.(나와 시장) 나는 잔금 대비가 가능한지, 리스크를 가지고 있지는 아닌지

과연 내가 매수를 한다면 어떤 유형의 전세를 셋팅할 수 있을까?

강의를 통해 3가지 방법을 알려주셨는데 

① 새로 임차인을 구하는 전세 셋팅(이것은 매매잔금일과 전세잔금일이 맞냐 맞지 않느냐로 2가지로 나눠 생각해볼 수 있음)

② 주전물건(점유개정)

요새 들어 이 경우가 늘고 있는 거 같음 매도자가 전세자로 내려앉는 경우 인데 내가 임차인을 구하는데 있어 리스크가 있는 상황이라면 처음부터 주전 물건을 보는 것도 하나의 방법이 될 것 같다. 보통 계약기간이 짧고 이 경우에는 가계약부터 주인전세인지를 명확히 해야 한다.

③ 세낀 물건 

매도자와 현재 어떤 계약으로 진행중 인지 꼭 잘 확인해야 한다. 

현재 조건부전세자금대출이 제한되어 있다.(매매잔금날 전세 잔금으로 매매 잔금을 치루면서 소유권 이전을 하는 것은 안됨) 또한 소유권 이전후 3개월 이내 전세자금대출의 경우 제한되기 때문에 처음부터 세낀 물건이나 세안고 물건은 현재 세입자가 남은 기간이 언제인지 정확한 조건은 무엇인지 파악하는 것이 중요할 것 같다.

간혹 전세자금대출을 받지 않고 현금 전세의 임차인도 있기 때문에 이 경우에는 매매잔금일과 전세잔금일을 맞춰서 할 수 있을 것 같다. 

＃2. 지금 시장에서 알아야 하는 전세 세팅

조건부 전세 대출 제한에 따라 전세 방법도 많이 변화한 것 같다. 최근에 월부에 들어와서 주전계약이 있다는 것도 처음 알았다.

간혹 현금 전세도 있는데 현금 전세의 경우는 전세를 싸게 내놓은 경우가 있다는 것을 참고 할 것(입주아파트의 경우)

내가 추가 대출을 일으켜서 잔금 치고 세팅할 수 있는 경우라면 인테리어 등을 통해 임대 경쟁력을 높일 수 있지만 조건부 전세 대출 때문에 공실로 최소 3개월 이상 두어야 하는 리스크가 있으므로 자금 계획 할 때 참고 하는 것이 좋겠다. 

내 경우는 여유자금이 있거나 대출을 크게 일으킬 수 없는 상황이라 세낀 물건을 보거나 주인전세 혹은 매도자 전세계약 후 승계하는 방법이 좋을 거 같고 현재 네이버 부동산을 보다보면 주전 가능하다고 쓰여있는 것들도 간혹 보이는데 이경우 기존 주담대 반드시 확인하고 계약 기간 역시 잘 확인 해야 할 것 같다.  

＃3. 적정 전세가 설정하여 전세 빨리 빼는 법

단!생!공!

단지-생활권-공급순으로 확인

-단지 내 비교 : 평형 상하위 비교하고 호가/ 실거래가/ 매물숫자, 호가 변동 여부 등도 비교해야함

내가 끼인 평형을 매수하여 전세 놓을때 그것보다 큰 평수 가격 보다는 가격 경쟁력 있게(비슷한 금액이면 당연히 큰 평수를 선택하기 때문)

-생활권 비교 : 가격 흐름을 같이하는 주변 아파트 전세가를 비교해 본다.

-공급 비교 : 앞 뒤 3개월씩 보고 특히 주변 위치 대단지 입주물량을 확인해야 함 

비교평가는 매수할 때도 필요하지만 전세를 내놓을때도 반드시 필요하다.

현재 전세 매물이 없어 가격 비교가 어려운 아파트 들도 있는데 최근 실거래가나 주변 단지 금액을 통해서 유추해 볼 수 있을 것 같음

＃4. 리스크 줄이는 임대 기간 설정

-공급 : 고려하여 임대 기간 설정 한다(재계약 시기나 계약 만료시기에 주변 공급이 얼마나 있는지)
-수요 : 학군지 처럼 명확한 수요를 가지는 곳이 있다. 학군지+30평형대의 경우 겨울방학 때 만기가 오게 세팅하는 것이 좋고, 특히 수능이 있는 11월의 경우는 비수기일 확률이 높음

-포트폴리오 : 다주택자로 가기 위해서 필요한 것이다. 내가 투자했던 물건과 운용이 겹치지 않도록 최대한 기간을 두고 운영해야 한다. (예를 들어 매년 1채씩)

전세가 설정과 임대 기간 설정에서 모두 공급이 매우 중요 하다. 같은 생활권을 공유하는 곳에 입주는 없는지 내가 전세 세팅을 하고 재계약 시기, 혹은 전세 만료 시점에도 역시 공급을 확인 해서 리스크를 최소화 하는 것이 중요하다.

＃5. 지금 시장에서 전세 셋팅하기(적용편)

현재 시장에 맞게 수도권 비규제지역, 수도권 규제지역, 지방 소액투자시 셋팅하는 법을 알려주셨는데 현재 내가 가능한 수도권 비규제 지역과 지방 소액투자 방법에 좀 더 집중하였다.

수도권 비규제 지역 : 전세 보증 금액, 임대 만료일, 갱신청구권 여부를 확인해야 하고 투자 금액이랑 전세가가 비슷하다면 매매가가 저렴한 걸 선택하는 것이 좋다.

수도권 규제지역 : 자산 재배치를 고려하고 시기, 가격에 집중해야 한다.

지방 소액투자 : 전세보증보험 가입이 가능한지(kb시세 90%가 상한선) 그것이 되지 않는다면 최대 가입 가능한 금액까지 전세금을 조정할 수 있다는 것을 알아야 한다.

지방의 경우 아직도 기회를 주는 곳이 많다.

＃6. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 세팅

매수 결정하고 매매 계약, 임대차 계약을 하는 과정에서 주의 할 점들을 얘기해 주셨는데 무엇보다 등기부 등본을 잘 확인하는 것이 중요하다. 이것은 한번 볼게 아니라, 가 계약시, 본 계약시, 중도금 납부 시 등 돈을 낼때 마다 열람하여 변동된 사항이 없는지 잘 체크해야 한다.

그리고 잘 모르는 건 초보는 하지 않는 것이 좋다.(가압류, 가처분, 가등기)

법률 고민의 경우 대한법률구조공단이나 로톡 등을 통해 상담 받고 정확하게 인지한 상태로 하는 것이 좋다.

임차인을 잘 구 하기 어려운 시기에 법인 임차에 대해 겁을 내는 경우들이 있는데 법인도 상승장일 때는 오히려 좋다. 또한 법인임차의 경우 거의 전세권 설정이 이루어지는 거 참고하고 이에 대한 비용이나 여러 리스크들을 대비하기 위해서는 특약을 걸어두면 된다.

매매계약서는 꼼꼼하게 재 검토하고 특히나 임대차 만료일이 공휴일이 되지 않도록 하는 것도 체크해 두면 좋다.

재계약을 진행할 경우 갱신청구권을 사용할 것인지 만기 2~6개월사이 임차인에게 확인함으로서 명확히 하는게 좋고 조건 협의, 작성방법, 계약서 작성 후에 주택 임대차 계약 30일 내에 신고하도록 안내한다.

＃7. 임대 리스크 줄이는 법

-입주 물량 등 임대에 영향 미치는 요소는 면밀히 파악해야 한다(공급 물량 확인/ 시기에 적합한 물건을 선택할 것)

-최고가를 고집할 필요 없음(욕심VS기회비용)

-시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

-안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 때문에 다 가봐야 안다.

-싸게 하는 것이 중요하다.

강사님께서 마지막에 말씀해 주신 말씀이 크게 와닿았다. 내가 매수해서 임대 놓는 ‘우리집’이 어떤 의미를 가지는 지를 꼭 생각해 보자는 것.

나 역시 10년 가까이 임차인으로 살아오면서 감사했던 집주인 분께 명절 선물도 가져가고 직접 만나서 인사를 드리고 했었는데 그때의 마음을 다시 한번 생각해보았다. 아이를 낳고 이런 저런 일들 겪으면서 집이 주는 의미에 대해서 많은 생각을 하게 되었는데 나도 나중에 집을 임대하게 된다면 이제 까지 만나 뵜던 임대인 분들 처럼 선함을 전할 수 있는 사람이 되었으면 좋겠다. ‘우리집’이라는 공간은 나에게도 누군가에게도 소중한 꿈을 키워나가는 곳이다.

자본주의이지만 집은 결국 사람이 사는 곳이라는 것을 잊지않고 일희일비하지 않고 나아가야겠다.