[열중 48기 24조 부율] #오프강의_하루만에 전세 3채 뺐습니다_열중 2강 양파링님 오프강의 후기_전세A to Z

안녕하세요. 

가치있는 자산을 

꾸준히 쌓고 있는 

부율입니다. 

열반스쿨 중급반의

꽃이라고 할 수 있는

전세에 모든 것을

배울 수 있는 

양파링님 강의에

특별히 오프라인으로 

초대받아 정말 영광이었습니다!!

12시에 시작했던 강의는

밤 9시가 다되어 끝났고

정말 긴 시간동안

전세에 대한 모든 것을

쏟아주시는 

그 열정적인 

양파링님의 모습을 보고

정말 제대로 배우고

이를 적용해야 겠다!

라는 굳은 다짐이 들었던

소중한 강의였습니다.

확실히 오프라인으로 들으니

더 “몰입”이 되면서 

이미 3채 투자를 한 것만큼

설렘넘치는 강의었습니다.

이번 강의에서 깨달은 점

Part 1. 전세셋팅을 알아야 하는 이유

#전세셋팅은 투자의 가장 중요한 출발선

전세셋팅이 단순히 세입자를 구하는 행위가 아니라, 

투자의 성패와 다음 투자 가능성까지 

좌우하는 가장 중요한 의사결정 과정이라는 

점을 다시 한 번 깊이 체감하였습니다. 

그동안 전세셋팅을 ‘마무리 단계’ 정도로 

인식하고 있었지만, 

실제로는 매수 시점부터 잔금일, 

시장 상황, 임차인의 조건까지 모두 연결된 

하나의 전략이라는 것을 경험적으로 

이해하게 되었습니다.

특히 시장이 좋다고 느껴질수록 

공급 리스크를 가볍게 여기고 

섣불리 선택하게 된다는 

경고가 크게 와닿았습니다. 

포항이나 대구처럼 한때 분위기가 

좋았던 지역을 떠올리며, 

저 역시 시장의 온도에 기대어 

전세가를 낙관적으로 판단하려 

했던 순간들이 떠올랐습니다. 

그러나 잔금일을 비수기에 

설정해버리면 되돌릴 수 없고, 

전세가가 예상보다 낮아질 경우 

실투자금이 늘어나 수익률이 훼손되며, 

결국 다음 투자의 기회 자체가 

막힐 수 있다는 구조를 명확히 

이해하게 되었습니다.

또한 ‘메타인지’라는 표현이 인상 깊었습니다. 

내가 잔금 리스크를 감당할 수 있는 상태인지, 

시간과 자금의 여유가 있는지에 대한 

자기 점검 없이 투자를 진행해왔던 

부분을 돌아보게 되었습니다. 

시장 역시 막연한 지역 단위가 아니라, 

생활권·단지별 전세 수요와 공급, 

규제와 대출 조건까지 입체적으로 

바라봐야 한다는 점에서 

스스로의 시야가 아직 충분히 

넓지 않았음을 느꼈습니다.

전세셋팅이 잘못되면 결국 전세를 빼지 못한 채 

버티다가 안 좋은 선택을 하게 된다는 말이 

특히 현실적으로 다가왔습니다. 

전세가 하나로 수익률, 자금 회전, 

투자 지속 가능성까지 연결된다는 점에서, 

앞으로는 전세셋팅을 ‘마지막 단계’가

 아닌 ‘투자의 완성’이자 

‘다음 투자의 출발점’으로 인식하고

 훨씬 더 적극적이고 보수적으로 

접근해야겠다고 느꼈습니다. 

→적용1)평소매임시에도 메타인지, 

전세셋팅 단계까지 잔금리스크,

시간,자금여유 등 디테일하게 

파악하고 다음투자 지속가능성까지 

연결시켜보기.

✨Part 2. 투자를 완성시키는 단계별 전세셋팅 전략

#잔금일 #세안고 #주인전세 #전세셋팅구조적설계

이번 강의를 통해 전세셋팅을 ‘방법’이 아니라

 ‘구조’로 이해해야 한다는 점을 분명히 체감하였습니다. 

특히 새로 임차인을 구하는 전세셋팅 과정에서

 매매잔금일과 전세잔금일이 같을 때와 

다를 때의 차이는, 그동안 제가 막연히 알고만 있었지 

실제 비용으로 계산해보지 않았던 부분이었습니다. 

강의에서 제시된 사례처럼 잔금일 이후 

임차인 입주가 지연될 경우, 

매매잔금에서 전세계약금까지 

발생하는 이자 비용이 한 달에 100만 원이 훌쩍 넘고, 

두 달만 지나도 수백만 원이 ‘버려지는 돈’이 된다는 점은 

앞으로 매수 시 잔금일 설정을 

훨씬 보수적으로 가져가야겠다고

 느끼게 만들었습니다. 

전세계약은 빨리 했다고 끝이 아니라, 

잔금과 입주까지 동시에 맞아야 완성이라는 

말이 현실적으로 와닿았습니다.

또한 임차인을 새로 구할 필요가 없는 전세셋팅, 

즉 세 낀 물건과 주인전세의 경우에도 

단순히 “편하다”는 장점만 볼 것이 아니라, 

다음 전세셋팅까지 이어지는 구조를 반드시 

점검해야 한다는 점이 가장 이번에 챙겨야 겠다고 생각했습니다. 

특히 세 낀 물건의 경우 기존 세입자 전세 만기가

 최소 3개월 이상 남아 있어야 

다음 임차인의 전세대출이 

안정적으로 실행될 수 있다는 점은, 

실제 매수 전 체크리스트에 

반드시 넣어야 할 항목이라고 느꼈습니다. 

이제는 세입자가 있는 물건을 볼 때 

계약서 사본을 가계약 전 사진으로 받아 

조건부 여부를 확인하고, 특약과 기한을 명확히 

설정하는 것을 기본 행동으로 

가져가야겠다고 생각하였습니다.

조건부 전세대출 제한, 현금전세, 전세대출 실행 후 

소유권 이전 방식 등 최근 시장에서 활용되는 

전세셋팅 전략 역시 매우 현실적으로 다가왔습니다. 

특히 연말처럼 대출 환경이 불리한 시기에는 

전세대출에 의존하는 전략 

하나만을 고집하는 것이 아니라, 

현금전세가 가능한 구조인지, 

또는 전세대출이 필요 없는 

임차인을 타깃으로 할 수 있는지까지 

고려해야 한다는 점을 배웠습니다. 

이는 매수 판단 단계부터 

전세셋팅 시나리오를 최소 두 가지 이상 

그려봐야 한다는 의미로 느껴졌습니다.

→적용2)소유권이전

최소3개월 체크리스트 

항목추가 및 검토하기

Part 3.적정 전세가 설정&리스크를줄이는 임대기간 설정

#단생공 #공수표

전세가는 ‘대략 이 정도면 되겠지’라는 

감각에 의존해 생각했던 반면, 

강의에서는 단*–생*–평*–공*–대* 환경까지 

모두 연결해 전세가를 설정해야 한다는 점을 

구체적인 사례로 설명해주셔서 

사고방식이 완전히 달라졌습니다.

26평 사례는 특히 현실적으로 와닿았습니다. 

같은 단지 내에서도 23평, 26평, 31평 전세 흐름을 먼저 비교하고, 

26평이 계단식 3룸이라는 희소성 때문에 

매물이 적고 거래 공백이 길다는 점을 근거로 

전세 수요를 해석하는 과정이 인상 깊었습니다. 

여기에 전세대출 규제 강화로 

기존 세입자들이 새 전세대출을 받기 

어려워져 갱신 비율이 높아지고 

있다는 점까지 더해지면서, 전세가를 단일 숫자가 아닌 

억~억 구간으로 설정해야 한다는 논리가 명확해졌습니다. 

이는 전세를 ‘최대치’로 보는 시각이 아니라, 

하방을 먼저 열어두고 투자금을 

계산하는 관점이라고 느꼈습니다.

또한 적정 전세가를 판단할 때 

공급 분석이 필수라는 점을

 다시 한 번 깨닫게 되었습니다. 

실제로 경쟁이 되는 공급인지, 평형 구성과 

전세대출 가능 여부까지 따져보는 과정은 

매우 실전적이었습니다. 

특히 대단지 입주 시 사전점검 기간과 

입주 지정 기간 전후 3개월이 

전세 시장에 가장 큰 영향을 준다는 설명은, 

앞으로 임대기간을 설정할 때 반드시 

체크해야 할 기준으로 남았습니다.

그리고 이번 강의에서 가장 좋았던 부분은

3채를 투자한다고 가정해서 

정말 다양한 투자 후보를 비교하는 과정을 

직접적으로 생각하고 해보면서 

양파링님의 사고프로세스를 그대로 배울 수

있었다는 점에서 투자코칭을 받고 있는 

기분이 들었습니다. 

네 가지 투자 후보를 비교하는 과정에서 

전세가가 낮아 투자금 회수 여지는 있지만 

갱신요구청구권으로 회수가 지연될 수 있는 물건, 

전세 최고가 셋팅이 가능하나 

시점 리스크가 있는 물건, 

주인전세로 안정성을 확보할 수 있으나 

다시 셋팅을 고민해야 하는 물건, 

만기가 충분히 남아 있어 

시간이라는 안전마진을 확보한 물건 등 

각 조건에 따른 선택 기준이 명확해졌습니다.

결국 전세셋팅은 현재 시세가 아니라, 

미래 만기 시점에 내가 

선택권을 가질 수 있는 구조인지를 

먼저 따져봐야 한다는 점을 

분명히 깨달았습니다.

→적용3)48p 적용 포트폴리오 틀 사용 

최악의 상황에서도 버틸 수 있는 투자 결정하기

(*투자사례 강의 파트 복습 및 사고프로세스 적용해보기)

Part 4. 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

#계약은법률행위이다.

이번 파트에서는 시세 판단이 아니라 

계약이라는 법률 행위를 얼마나 

정확하게 관리하느냐에 달려 있다는 점을 

다시 한 번 인식하게 되었습니다. 

전세셋팅을 잘하기 위해서는 

매수 이후가 아니라 계약 단계부터 

리스크를 차단해야 하며, 

그 출발점은 등기부등본 확인이라는 점이 분명해졌습니다. 

갑구에 가압류·가등기·가처분 등이 있으면

 아무리 좋아 보여도 과감히 배제해야 하고,

(갑구복잡했던 물건에 가격때문에 집착했던..)

계약금·중도금·잔금 등 돈이 움직일 때마다

 등기부를 다시 확인하는 습관이 필요하다고 느꼈습니다.

또한 주담대 상환 후 상환영수증 확인, 

금융기관별 전세대출 제한 여부 점검, 

계약서 주소·금액·만기일자·명의 일치 여부 확인 등은

 단순한 체크가 아니라 투자금 보호의 

핵심이라는 점이 인상 깊었습니다. 

특히 공동명의, 주인전세, 갈아타기 과정에서는 특약을 통해 

잔금 지급 방식과 책임을 명확히 남겨두는 것이 

얼마나 중요한지도 실전 사례로 이해할 수 있었습니다.

전세권 설정, 세금 체납 확인, 임대차 신고, 재계약 시 

의사 표현 문구까지 이어지는 흐름을 보며 

전세셋팅은 감이 아니라 절차와 문서로 관리하는 영역이라는 

점을 분명히 배웠습니다. 

앞으로는 전세를 ‘잘 받는 것’보다, 

계약 하나하나를 통해 문제없이 

회수할 수 있는 구조를 만드는 것에 

더 집중하겠습니다.

 → 적용4)재계약주의사항챙겨놓기

(만기일공휴일X/계갱권사용한연장계약명시)

이번 강의에서 적용할 점

핵심) 적정 전세가 설정하는 3단계 

핵심) 임대 기간 설정 시 고려해야 할 3단계

적용1)평소매임시에도 메타인지,전세셋팅 단계까지 잔금리스크,시간,자금여유 등 디테일하게 파악하고 다음투자 지속가능성까지 연결시켜보기

적용2)소유권이전 최소3개월 체크리스트 항목추가 및 검토하기

적용3)48p 적용 포트폴리오 틀 사용 _최악의 상황에서도 버틸 수 있는 투자 결정하기

 적용4)재계약특약사항챙겨놓기(만기일공휴일X/계갱권사용한연장계약명시)

“ 오늘 배운 내용이 임대인으로서 

여러분과 함께 하실 임차인분을 위해 

잘 쓰이면 좋을 것 같습니다.

앞으로 어떤 마음을 가지고 

투자하느냐가 부자 될

 우리 모두의 부자 그릇을 

키우는 시간이 될 것입니다. “ -양파링님

전세 하나를 놓는 데 이렇게까지 많은 것을 알아야 하는지 

스스로에게 묻게 되었고, 

동시에 “투자가 원래 이런 것이었구나”라는

 생각도 들었습니다. 

하지만 투자자가 되기로 마음먹은 이상, 

저는 매수인이자 임대인이 될 수밖에 없다는 

사실을 받아들이게 되었습니다. 

내가 매수해 임대를 놓는 ‘우리 집’은

 단순한 자산이 아니라, 

누군가에게는 새로운 삶과 

꿈을 키워가는 소중한 공간이 될 수 있다는

 양파링님의 따뜻한 말씀 기억하며, 

투자란 나만의 꿈을 이루는 과정이 아니라, 

누군가의 일상을 함께 지켜주는 일이 

될 수도 있음을..

 앞으로는 작은 변동에 일희일비하지 않고, 

무리한 요구가 아니라면 

서로를 존중하는 선택을 하는 

임대인이 되겠습니다.🖤

소중한 강의 해주신 양파링님은 감사합니다.🖤

전세를 빼고 있는 또는 최근에 빼신 

열중 조원분들도 함께 좋은 임대인이 되어 봐요!🖤

열중 오프 강의 초대 및 루나님 세심한 운영도 감사합니다🖤