[열중48기 2강후기_햄토햄토] 전세세팅의 모든것

안녕하세요,

오늘의 씨앗을 심는 햄토햄토입니다.

오늘은 다시 듣게되는 열중에서의 전세세팅에 대해 양파링님께 강의를 듣게 되었습니다.

#투자가 쉬운적은 없었다

-00때문에→00덕분에로 바꿔 내가 할수 있는 일들을 하자

그래도 할수 있는 지역이 막혔지만 지역내 상단을 투자할수 있는 상황.

지방도 좋은것 최상단은 올랐지만 꽤나 좋은것을 투자할 수 있는 상황임을 인지.

내가 할수 있는것을 하자.

#오늘 반드시 기억해야하는 3가지

1.적정 전세가를 설정하는 3단계-단생공

단지:단지 내에서 적절한 전세가인가(평형별,상황,갯수파악등)

생활권:생활권내에서 적절한전세가인가(내 단지보다 위아래)

공급:공급으로 영향권에 있진 않은가, 세팅날짜 잘 선정하기(공급,새아파트59와 구축84전세비교)

2.임대기간 설정시 고려해야하는 3가지-공수표

공급:공급시기, 규모, 위치. 입주시기 앞뒤3개월

수요:지역내 선호지역, 레벨여부

포트폴리오:내 투자물건, 포트폴리오상 리스크 없게 배분

#강의를 다시 듣고 나의 투자와 전세빼기 복기

잘한점: 전세 물건이 없어도 물건이 빠지지 않는 이유를 빠르게 캐치, 대처한것

(보여주는 물건이 안빠지는 이유파악, 기존월세입자가 자기집 구하는 문제로 안보여줌. 날짜 멋대로 박아둠. 기존 매도자 비협조.→전단지, 가격빠르게 낮춤. 적극적인 태도와 지속적인 소통으로 뺄수 있었음.

못한점:월세입자 물건, 엉덩이가 더 가볍기때문에 컨트롤이 안될수 있음은 인지하지 못했음. 잔금이 안되는 상황에서 

아무리 전세가 없다 하더라도 매도자가 컨트롤할수 있는 부분이 아니기때문에 

다음에는 투자하지 말았어야함. 운이 좋았음. 실제로 내것보다 층 좋고 공실 물건이 적극적으로 빼지 않자 나보다 2달 늦게 물건이 빠졌음.

BM.강의를 듣고 앞으로 2호기때 내 상황 유의할것

1호기 잔금이 25.4였기때문에 2호기 어느시기 사도 영향없음.

:0호기 매도나 시기에 따라 투자금, 매수 시기는 달라지지만

여전히 잔금이 안됨. 세낀물건, 주인전세물건 위주로 찾아보기. 

그리고 불가능한 물건을 가능하게끔

세팅해보는 경험을 해보기. (새로전세맞추지 말고.)

새로 맞추게 되면 현금전세, 혹은 전세대기자가 있는 상태에서 계약할것.

1.가지고 있는 앞마당 1억미만, 1~1.5억으로 앞마당마다 솔팅할것.

또한 대구, 창원마산, 산본,만안구 앞마당 만들어 그물망을 넓게 펼칠것.

2.강의에서 적용할것: 전세가 최종결정 시 전화임장필수 장표 BM

-지역을 알아볼때도 단지의 상하단, 지역의 선호도 알기위해 질문 BM할것.