✅아파트명
팰리스카운티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천은 수도권에서 출퇴근이 용이한 ‘생활형 도시’
일자리는 풍부하지만 질 높은 고임금 일자리는 부족하여 서울로의 출퇴근 인구가 많은 ‘배드타운’의 성격을 보임
2. 교통
※ 평일 오전 7:30 출발 기준
- 강남역
- 여의도역
- 시청역
3. 학군
중동초(23.4/701), 부천중(70.5%)
4. 환경
단지 주변으로 편의시설은 없지만,
자차로 순천향대학병원이 6분
롯데백화점 9분, 현대백화점 13분 거리에 위치
5. 공급
26년 9월 송내역푸르지오센트비엔 1045세대가 공급 예정이다.
펠리스카운티와 1km 이내에 위치한 단지로, 입주 시기에 따른 영향에 주의가 필요해 보인다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 : 21년 3월 / 9.05억
전저점 : 23년 2월 / 5.85억
최근실거래가 : 가장 최근 거래는 7.7억이나, 전반적으로 6억 후반~7억 초반대 형성
호가 : 실거래가와 비슷한 수준
→ 전고대비 하락률이 20%이상으로, 저평가 구간으로 판단된다.
2) 환금성 :
3,000세대 이상 대단지로, 하락장에서도 거래가 비교적 꾸준히 발생한 단지다.
3) 수익률 :
현재 약 2억원 투자금으로 투자를 한다고 가정할 경우, 전고점 회복 시 수익률은 약 125% 수준이다.
200% 수익률을 달성하려면 매매가 10.5억 수준까지 상승해야 함.
장기적으로 서울·수도권은 우상향한다고 보지만, 수도권 외곽이라는 입지 특성상 흐름이 늦게 오는 편이라
단기간에 높은 수익률을 기대하기는 다소 어려워 보인다.
4) 원금보존 :
전세가율 약 70% 수준으로 적정 전세가율에 해당.
매수 후 하락폭이 크지 않을 것으로 예상된다.
5) 리스크 대비:
26년 9월 송내역푸르지오센트비엔 1045세대 공급이 있다.
세낀 매물 또는 주인전세로 매수할 경우, 입주 전후 약 3개월(2026년 6월~12월)에 전세 만기가 도래하지 않도록
사전 세팅을 통해 리스크를 대비할 필요가 있어 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부) :
저환수원리를 적용해 보았을 때 투자가치는 충분히 있으나, 입지 측면에서는 아쉬움이 남는다.
부천 내 7호선 이용이 가능한 중상동과 비교하고, 산본·구리 등 타 지역 단지들과의 충분한 비교 평가 이후
최종 매수 여부를 결정하는 것이 좋을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
단지에 저환수원리를 하나하나 적용해 체계적으로 평가해본 것은 이번이 처음이었다.
막연한 감이 아닌, 단지의 가치를 객관적으로 바라볼 수 있었고
앞으로 투자 물건을 선정할 때도 단지별로 저환수원리를 적용해 꼼꼼히 비교해야겠다는 생각이 들었다.
