결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 [부소년] 창원이 앞마당이신 분들 도와주세용

결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기 

부소년

1.요약 및 내용 정리

책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀 

저자 및 출판사 : 김준영/ 한국경제신문

읽은 날짜 : 25.11.

간단 내용 : 집값은 어떤 구조로 움직이는지,금리가 부동산에 미치는 영향, 공급이 미치는 영향, 인구 감소는 부동산 시장에 어떤 영향을 주는지, 전세가의 중요성

[프롤로그]

분양에서 입주까지 완공되는 3년 동안의 수요가 모여서 1년의 거래량이 나오고, 1년의 거래량만큼 공급을 했을 때 가격 상승이 멈추게 됩니다. 이를 토대로 3년 누적 공급량(입주물량)이라는 것도 발견한 것입니다. 중략, 무엇보다 매매가격을 예측하기 이전에 그 도시가 가지고 있는 특성을 통해 만들어진 통계들을 이해한다면, 거꾸로 그 도시를 명확하게 이해하는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다. 

한국의 주택시장을 거시적으로 분석해 보면 전세시장의 변화라고 해도 과언이 아닙니다. 다시 말해 우리나라의 주택시장은 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장이었습니다. 또한 전세시장은 주거 부족(전세수급)과 부동산 수익률(전세가율)이라는 중요한 두 가지 환경을 조성하기 때문에 큰 의미를 갖습니다. 과거를 돌아보면, 전세수급지수가 급등한 시점은 반드시 공급의 급감이 있는 시기였습니다. 전세수급지수란 전세의 공급과 수요 비율을 지수화한 지표입니다. 100을 기준으로 이보다 낮으면 전세 공급이 우세하고 이보다 높으면 공급이 부족하다는 것을 의미합니다. 

[서장]

수도권과 지방 사이에 매매가 상승 시점의 차이가 있는 이유는 수도권과 지방의 도시 규모 차이 때문입니다. 다시 말해 공급이 시장에 미치는 영향의 시간 차이입니다. 

[1장]

반대로 매매가격이 하락할 떄 전세가격 하락이 동반되는 경우가 대부분입니다. 결국은 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다. 단순히 전세가격이 매매가격을 밀어올리는 것이 아니라 그 주택의 사용가치인 전세가격의 변동에 따라 그 주택의 가격과 가치가 평가되는 것입니다.

[1장 03]

전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 반명 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세 성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가율이 높게 형성되어 있습니다. 

중략, 이렇듯 전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대숙이 반영된 매매가격에 의해 만들어집니다. 전세가율은 또한 수익률과 리스크 측면에서도 확연하게 반영되어 평균 전세가율이라는 가격 구조를 만들게 됩니다. 

중략, 전세가율로 만들어진 가격의 구조를 말하는 것은 어느 도시가 좋고 어떤 상품이 좋다고 이야기하는 것이 아닙니다. 시장의 상황에 따라 낮은 리스크가 있는 상품이나 지역도 하락을 하고, 수익률이 높거나 리스크가 큰 지역도 저평가되는 시점이 있기 때문입니다. 전세가격 상승률이 주택시장의 성장을 기본으로 해서 과거부터 지금까지 축적된 모습이라면, 이를 잘보여주는 것이 전세가율로 인한 가격의 구조입니다. 

[1장 04]

흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번쨰로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇듯 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다. 

[2장]

부동산 시장의 변화를 예측할 때는 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달아야 합니다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는 데 도움이 됩니다. 

[3장 02]

입주물량 통계를 확인해 보면 늘어나는 가구수보다 훨씬 많은 물량이 공급되고 있는 것을 알 수 있습니다. 이때 신규로 들어오는 수요는 대부분이 전월세 수요일 가능성이 큽니다. 이 수요는 시장에서 매수를 하기 전까지 머물러 있는 시간이 필요합니다. 또 그때까지 거주할 수 있는 물량이 공급되어야 합니다. 그래서 시장에 머물러 있는 동안까지 공급을 더 해주어야 하기 때문에 실제로 늘어나는 수요보다 많은 공급이 되어 있습니다. 

둘째, 시장의 구조에 의한 수요 : 신규 아파트가 분양을 하고 입주를 하기까지, 그리고 전세4년(2년+2년)동안 시장에 머물러 있느라 늘어나는 수요입니다. 즉 전세나 월세로 거주하다가 주택을 매수할 때까지 발생하는 수요입니다. 

환경에 의한 수요 : 각 지역마다 중심에 있는 도시의 경우 그 도시의 기능 때문에 수요가 생겨납니다. 수도권에서는 서울, 지방에서는 광역시가 어떠한 필요에 의해서 끊임없이 수요가 만들어지고 그렇게 만들어진 수요가 들어오게 됩니다. 이러한 이유로 지방의 광역시는 그 지역의 핵심 지역이기 때문에 인구수에 대비해 수요가 조금 더 많으며 거래도 많이 일어나는 것입니다. 

[3장 03] 

어떤 지역에 재고주택의 거래량이 많다는 것은 중요한 의미를 가지고 있습니다. 재고주택의 수량이 얼마나 되는지도 중요합니다. 재고주택의 수량은 수요와 공급에 의해서 만들어진 결과물이기 때문입니다. 광역시 가운데 이 두 곳이 비슷한 인구를 가지고 있습니다. 하지만 광주광역시에 조금 더 많은 수요가 있습니다. 바로 재고주택의 수량과 거래량을 통해서 알 수 있습니다. 

중략, 광주광역시는 전라남도 권역의 핵심 도시입니다. 주위의 작은 도시들로부터 수요를 끌어오고 인구수와 가구수 대비 거래량이 상대적으로 많으며 재고주택 또한 많은 곳입니다. 한편 대전광역시는 세종시와 서로 수요를 주고받는 관계이며 또 세종시의 공급량으로 인해 재고주택이 가장 적은 도시입니다. 

중략, 즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다. 

[4강]

전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있습니다. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 다만 그 영향이 서울,수도권과 지방이 다릅니다. 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문입니다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다. 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오늘 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다. 

[5강 01]

전세가율은 기본적으로 그 도시의 성장성과 리스크 그리고 현재의 공급량으로 형성되어 있습니다. 전세가율은 단기적으로는 공급량에 영향을 받으면 움직이지만 장기적으로 보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있는 것입니다. 그래서 서울은 낮은 전세가율을 유지하고 있고, 지방의 도시들은 높은 전세가율이 형성되어 있습니다. 

[5강 04]

인구감소 문제가 곧 부동산시장의 침체라는 공식은 성립하지 않습니다. 인구가 감소하는 추세에도 공급량의 변화에 따라 상승과 하락이 일어나는 것을 알 수 있습니다. 또한 인구가 증가하지 않아도 소득이 지속적으로 늘어난다면 좋은 품질의 주택에 대한 수요도 증가합니다. 이러한 수요에 맞게 높은 품질의 고급주택과 신축주택이 공급될 수 있습니다. 그래서 지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. 인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋습니다. 도시의 경쟁력이란 그 지역이 가지고 있는 환경적인 인프라입니다. 경쟁력이 있는 지역은 더 많은 수요가 이동하며 거래를 만들어내게 됩니다. 

[6강 01]

임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳이빈다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않은 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다. 

[7장 중소도시 분석]

창원시는 인구 100만이 조금 넘는 도시지만 인구 규모에 맞는 거래량은 나오지 않는 곳입니다. 2010년 마산시, 창원시, 진해시의 행정구역 통합으로 전체적인 수요가 늘어난 것 같지만 인구가 지속적으로 감소하고 있는 곳입니다. 전체적인 큰 방향은 경남지역 공급량의 영향도 받지만 오히려 부산의 영향을 더 많이 받는 곳입니다. 그래서 창원은 경남의 전체 공급량 분석뿐만 아니라 부산의 가격 흐름을 같이 분석하는 것이 좋습니다. 공급량 하나로 분석하기는 쉽지 않은 곳입니다. 

중략, 2004년부터 2023년까지 수요 공급과 가격상승이 맞지 않는 해는 8차례나 됩니다. 타 도시보다 예측 가능성이 낮은 것을 알 수 있습니다. 

2.느낀 점

그동안 강의를 통해 아파트 투자에 대해 공부했음에도 불구하고 모르고 있었던 내용, 잘못 알고 있었던 내용들을 알게 되었다. 특히 인구감소에 대한 문제, 금리의 영향, 수도권과 지방의 본질적 차이는 무엇인지에 대해서 알 수 있게 되었다. 

책을 2번 읽어도 모든 내용에 대해 명확하게 이해하지는 못했지만 1호기를 하는 데 있어서 완급조절이 필요한 부분에 대해서 알 수 있게 되었다. 부동산 시장에 대한 전반적인 이해도 물론 필요하지만 중요한 것은 배우고 행동하는 것이라고 생각하고 무모해보일 수 있겠지만 때로는 직진이 좋은 결과를 내는 거 같기도 하다. 

3.적용할 점

1. 지방 새로운 앞마당 및 기존 앞마당 전세수급지수 파악 후 현재 시장 상황에 대한 가늠하기
2. 재고주택의 수량 및 매매 거래량 확인하기
3. 공급량이 적어도 바로 반등하지 않을 수 있기 때문에 그 흐름을 타지 않는 도시의 특성 요인을 명확하게 파악하기(울산, 마산처럼)
4. 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 기회가 있기 때문에 단정짓지 말기. 그 특성을 명확하게 파악하기→ 인구 감소하는 비슷한 지역과 평균 매매 거래량과 입주 물량 확인하기

4.논의하고 싶은 점

  7장 중소도시 분석 중 경상남도 창원 분석에서 창원은 큰 방향에서 부산의 흐름과 같이 하고 전세 공급량에 따른 매매가격 상승이 맞지 않는 횟수가 8차례나 된다고 합니다. 타 도시보다 예측가능성이 낮고 부산의 흐름도 같이 봐야한다고 하는데 현재 공급량이 감소하고 있는 창원과 부산은 비슷한 흐름으로 가고 있으니 이 이외에 변수는 없다고 봐도 되는건지? 저는 큰틀에서 부산과 같이 봐야한다는 것에서 부산이 공급이 감소하고 상승의 흐름으로 가고 있으니 창원은 다른 변수가 없다고 생각하는데  놓치고 있는게 있는지에 대해 창원이 앞마당이신 분께 여쭤보고 싶습니다.