"투자의 끝은 전세 빼기!"

<투자원칙>에 대한 1주차 강의에 이어 2주차 강의는 <전세빼기>  !!

많지는 않지만 그래도 몇 번 전세를 내어봤기에 전세 빼는 것에 대한 막연한 두려움은 없었다.

어려운 상황에서 전세를 내어보진 않아서 일지도 모르겠지만..

너나위님의 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’에서 무조건 24개월이라고 생각했던 임대차계약기간을 필요에 의해서 조정할 수 있다는 것이 새로웠었는데 이 부분이 강의내용에 포함되어 있었다.

부동산 시장의 성수기와 비수기를 잘 파악하고 있자!

적정 전세를 설정할 때와 임대기간을 설정할 때 공통적으로 고려해야 할 것이 “공급”이다!

한 가지 아쉬운 점은 <공급>을 어떻게 확인하는지 방법을 알려주었더라면 더 좋았을 것 같다.

공급.. 어떻게 확인하는 겁니까!! (질문 시기를 놓쳐서 질문을 못했어요ㅠㅠ;;)

그럼,, 강의내용을 정리해볼까~!

[1. 전세셋팅을 알아야 하는 이유]
  - 투자 수익률을 결정하는 가장 중요한 의사결정이기 때문.
        계약 조건을 되돌릴 수 없고, 자금 계획이 완전히 틀어질 수 있다.
        so, 더 좋은 투자기회를 놓친다

        *** 전세 셋팅. 사고 알면 늦는다! 투자결정 단계에서 반드시 미리 알고 있어야 한다! ***
 

[2. 투자를 완성시키는 단계별 전세셋팅 전략]
  (1단계) 전세 셋팅의 출발점 - 상황 파악하기
        - 나의 상황 파악하기(잔금리스크)
        - 시장의 상황 파악하기(임대리스크)
              : 지역별/생활권별/단지별 전세 수요와 공급, 토지거래허가구역 조건부전세대출 제한(규제)
 
        *** 안 된다는 것을 확인하려는 것이 아니다! 할 수 있는 방법을 찾기 위함이다! ***
 

   (2단계) 1등 전세물건으로 만드는 가격 설정하기
        ★ 전세가격 설정 시 무엇을 봐야할까?
             ①단지/ ②생활권/ ③공급량 - 주변 앞,뒤 3개월은 봐야함

  (3단계) 리스크를 줄이는 조건 설정하기
         ★ 임대기간 설정 시 무엇을 봐야 할까? ***
             ①공급 / ②수요/ ③포트폴리오
                 -> [공급] 재계약기간 공급 리스크 확인 !!
                 -> [수요] 본인이 투자하는 "지역, 단지, 평형"의 특징을 아는 것이 중요!!
                 ->[포트폴리오] 주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산 
 

[3. 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅]
    < 단계별 주의사항 >
          1) 매수결정 : 권리상 하자 체크 (등기부등본)
                 *** 등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지 ***
                    ①소유자 ②가압류,가처분,가등기 ③근저당권 ④열람일시 ⑤페이지

           2) 매매계약 : 온전한 소유권 (매매계약서)
           3) 임대계약 : 원상회복 반환 (임대차계약서)

    < 재계약 어떻게 챙겨야 할까요? >
        1) 갱신의사 확인 : 만기 6개월 전 ~ 만기 2개월 전
       2) 계약조건 협의 : 갱신요구청구권 사용여부 명확히 하기 + 구체적 금액 제시
       3) 계약서 작성방법 협의 
       4) 계약서 작성
       5) 주택임대차 계약 신고

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★★ 이것 만큼은 기억하세요!! ★★
1.    적정 전세가를 설정하는 3단계 : 단지/생활권/공급
2.    임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 : 공급/수요/포트폴리오
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감사합니다:)