안녕하세요

일상이 예술입니다 :)

이번 강의는 10년 차 실전투자자의 경험을 바탕으로 전세셋팅을 하나부터 열까지 거의 떠먹여주다시피 한 매우 유용한 강의였습니다. 그동안 ‘매수만 하면 끝!'이라는 생각으로 1호기 달성에만 급급했던 제게, 매수는 끝이 아닌 임대인으로서의 시작이며 매수 후 어떻게 매수한 집을 전세셋팅하고 운용해 나가야 할 지에 대한 투자의 전 과정을 생각하게 해준, 한 마디로 시야를 넓혀준 강의였습니다. 그럼 이번에 배운 내용을 간단히 정리하며 후기를 남겨보겠습니다.

• 투자의 끝은 매수가 아니라 임대! 전세빼기다.
• 초보 투자자가 간과하기 쉬운 게 전세셋팅이다. 매수를 하고 전세셋팅을 하기엔 늦다. 미리 알고 대비해야 한다.
• 집을 사고 전세를 놓는 게 아니다. 집을 살 때 이미 이 집은 어떻게 집을 맞출 수 있지? 얼마에 맞춰질까? 생각하고 그 생각이 더해져서 내 투자처를 골라야 한다. (매수 후 전세를 맞출 것까지 생각하고 최선의 투자를 결정하는 것)

# 반드시 기억해야 할 2가지

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계
2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

part1. 전세셋팅을 알아야 하는 이유

• 전세 셋팅은 세입자 구하기가 아니다. 투자 수익률을 결정하는 가장 중요한 의사결정이다.

• 전세 셋팅을 미리 알아야 하는 이유

  - 계약 조건을 되돌릴 수 없다.

  - 자금 계획이 완전히 틀어진다.

  - 더 좋은 투자기회를 놓친다.

• 사고 알면 늦는다! 전세 셋팅은 투자결정 단계에서 반드시 미리 알고 있어야 한다.

part2. 투자를 완성시키는 단계별 전세셋팅 전략★

• 전세 셋팅 전략 3단계

  [1단계] 전세 셋팅의 출발점 상황 파악하기

  - 유형별 전세 셋팅 프로세스

  - 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅

     [2단계] 1등 전세물건으로 만드는 가격 설정하기

     전세 가격 설정 : 무엇을 봐야 할까?

     1단계. 단지  2단계. 생활권  3단계. 공급

     [3단계] 리스크를 줄이는 조건 설정하기

     임대 기간 설정 : 투자에서 왜 중요할까? 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐

     1. 공급  2. 수요  3. 포트폴리오

part3. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

• 단계별 주의사항

  - 매수결정 : 권리상 하자체크(등기부등본)

  - 매매계약 : 온전한 소유권(매매계약서)

  - 임대계약 : 원상회복 반환(임대차계약서)

part4. 임대리스크 줄이는 법(실전 투자 사례)

• 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악. 시기에 적합한 물건을 선택할 것
• 임대 최고가를 고집할 필요 없음. 욕심 vs 기회비용
• 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
• 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 한다!
• 무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요하다.

특히 마지막에 “앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐가 부자 될 우리 모두의 ‘부자 그릇’을 키우는 시간이 될 것이다. 계약,전세 셋팅 등 오늘 배운 내용이 내 이익만 취하려고 준비하는 것이 아닌 임차인분까지 우리집에서 안전하게 잘 사실 수 있는 발판이 되었으면 합니다.”라고 말씀하신 부분이 마음에 많이 와닿았습니다.

[나에게 적용할 점]

• 오늘 배운 내용을 다시금 복습하고 잘 익혀서 1호기 투자 시 적용하기
• 나의 이익만을 위하지 말고 임차인의 입장까지 생각하여 작은 것에 일희일비하는 투자자가 되지 않기

오늘도 월부로 인해 일상이 예술입니다 :)