[열반기초 헌집89 새집7ㅏ9조 푸른달빛] 염창동 동아아파트 수익률 보고서

✅아파트명

염창동 동아아파트

✅위치(지도)

염창역까지 도보로 20분

✅입지평가

1.직장

A급 직장이 있는 마곡지구가 있는 강서구에 있는 단지

2.교통 

강남역까지 직선거리 15.1km

강남역까지 53분(9호선,환승없음). 단지 앞 마을버스로 이동이 걷는시간이 줄어들고 총 54분

3.학군

염창중(88.5%),염경중(86%)가 인접해 있음. 학원가는 크게 형성이 안되어 있으나 목동 셔틀/라이딩 가능

4.환경

유해시설 : 없음. 소규모 아파트 단지들이 모여있고, 아파트 상가들정도만 있고, 유흥가등이 없음. 아이들 키우기에 안정적으로 보임. 역근처로 가면 식당들이 있음.

편의시설 : 같은 구는 아니지만 목동 현대백화점이 3km이내에 있고, 강서구안 마트는 4개로 편의성이 있음

5.공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점에 매수했을시 수익률이 34%로 순수익이 1.3억이고 앞으로도 전고점을 넘지 않았으므로 넘었을경우 수익률이 더 높아질것으로 예상한다.

✅현장사진

<정문/아파트입구 상가> *아파트 단지가 특이하게 길하나를 사이에 두고 두 구역으로 나눠져있고, 다른편엔 한강변에 가까움.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강서구 염창동의 대장 아파트이고 강변을 끼고 있다. 그리고 급행인 9호선이 이용가능해서 강남역까지 환승없이 갈 수 있다. 그 외 마곡,여의도 업무지구 접근성은 더 좋다. 교통 상, 환경 상, 학군도 중 으로  전체적으로 좋은 지역에 있는 단지이다. 

2) 환금성 : 30년이 다 되가는 구축이지만 전세,매매거래가 활발하다. 그러므로 환금성이 좋다.

3) 수익률 : 전고점을 넘기지 않았고 전저점 기준으로 매수했을경우 지금까지 수익률은 34%로 전고점이 넘으면 더 수익률이 좋아질 것이다.

4) 원금보존 : 현재 9.6억으로 투자 했을 경우 앞으로 전고점을 달성했을경우 11.5억-9.6억=2.1억의 수익이 나고, 

5) 리스크 대비: 법령이 바뀌지 않아 실거주를 계속 해야하는 경우를 생각해야 한다. 그럴 경우 다른 투자가 늦어질 수 있으므로 종잣돈 마련에 대한 리스트 대비를 해야한다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

실거주를 해야하므로 전세를낀 레버리지 투자가 안된다. 그래서 투자금이 실거주 주택으로 묶이는 점이 있다. 

그러나 강서구안의 염창동은 전체적으로 교통이 편리하고, 환경이 좋고, 학군도 좋다. 그러므로 리스크 대비가 된다면 매수. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자결론을 내는데 있어 데이터나 경험치가 부족해서 결론을 맺기가 어려웠다. 

• 그 지역에 대한 더 자세한 정보, 분석을 해보고 저환수원리는 어떻게 적용해볼것인지 더 연습이 필요

• 비교평가를 해보면서 이 단지와 저 단지의 저환수원리가 어떻게 다른지도 살펴보기