도원동 삼성 래미안 아파트 수일률 분석 보고서 [열기 89기 8자에 맡기지 말고 투자인생 싹3(쓰리)_째깍째깍거북이]

✅아파트명

도원 삼성 래미안 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

시청 36	강남 41	여의도 19분

3.학군

성심여중(90%), 선광여중(80%), 선린중(73%)

4. 환경

반경 1.5km내에 이마트 2개, 대학 병원은 없음

5. 공급

2020년, 2021년 이후 이렇다 할 입주물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 도원 삼성 래미안 15.5억/ 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 21. 10월 14.3억/ 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 23. 3월 9.5억/ 전세 4.5억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년 고점을 넘어선 가격이기 때문에 저평가는 아니다. 

2) 환금성 : 효창공원역 역세권 나쁘지 않은 위치이고, 인근에 마포 아파트들이 모여 있는 구조로 환금성 또한 괜찮은 편

3) 수익률 : 지금 투자한다면 저평가도 아니고, 수익률도 장담하기 어렵기 때문에 좀 애매한 부분이 있다.

4) 원금보존 : 전세가율 41%로 위험 부담이 있다.

5) 리스크 대비: 지난 하락장에 역전세가 2억 정도 났다. 2억 역전세를 감당하기는 어려울 것 같아 리스크 대비도 어렵다.

나의 투자 결론(매수 여부): 비슷한 가격대 더 좋은 입지의 단지를 찾아보아야 할 듯(가격이 더 오를수는 있으나 확실한 저평가는 아닌것 같고, 역전세 등 리스크 대비가 어려운 상황임)

✅ 작성하면서 느낀점 : 주변 단지들 그리고 비슷한 가격대의 단지들과 비교가 더 많이 필요하겠다. 단지 하나만 보고 작성하려니 저평가 등 가치 판단이 어렵다.