48기 14조 강의후기 낭만부동산) 양파링님의 전세 관련 특강은 최고입니다.

1강. 

부동산 투자시 쉬운 적이 없었다. ‘때문에’ 말고 ‘덕분에’ 라는 마음가짐으로 투자에 임하자. 매수는 투자의 첫 단추일 뿐 우리에게 가장 중요한건 전세를 세팅하고 잔금을 치르는 것이다! 

전세 셋팅이 중요한 이유는 우리의 ooo이 달라지기 때문이다! oooo를 극대화 할 수 있고, 리스크 관리도 가능하며, 미리 설계해야 oo도 아낄 수 있다. 

‘나’와 ‘시장’의 상황을 파악한다. 

보통의 전세세팅은 (전세잔금=매매잔금 치르기, 전세잔금=매매잔금 안맞으면 비용 발생, 전세 못 구해도 비용발생)

특수 케이스는(주전세, 세낀물건 사기)

이 과정을 사례를 통해 디테일하게 설명해주셔서 좋았습니다. 1호기를 찾아볼 때도 세낀 물건으로만 알아봤기 때문에 보통의 전세세팅에 대해 자세히 알아보지 않았는데, 이번 기회를 통해 다음 투자에 전세세팅을 해야한다면 무엇을 고려해야할지 알 수 있었습니다. 

2강. 

어떤 상황에서도 투자전략은 있다는 것을 2장에서 배웠습니다. 대응해 나가는 것이 중요합니다. 지금 시장에서 알아야할 전세 셋팅 5가지 방법을 기억해야겠습니다. 

현금전세-시가 보다 낮게, 세낀매물, 주인전세(이것이 전세대출을 안받는 방법이고), 주인이 전세를 맞춘후 내게 승계, 잔금치르기가 (이것이 전세대출을 가능하게 하는 방법입니다). 내 1호기 투자물은 세낀 물건이었는데 여기서 복기를 해보면 기존 임대인과 임차인이 어떤 전세특약을 가지고 있는지 확인하지 않았는데, 다음 투자시에는 유의해야겠다고 생각했습니다. 사후 소유권 변경여부 확인이 현재 이루어지지 않고 있다고 하는데, 보수적으로 접근하여 전세갱신을 위한 전세대출 연장 3개월 후 잔금을 치르고 소유권을 이전하기로 한 건 잘한 것 같습니다. 

각 상황들의 특징과 주의사항을 알려주어, 이 부분을 복습해 투자의 가장 기본 개념으로 익혀가야겠다고 생각했습니다. 

3이라는 숫자를 절대 잊지 않도록 하겠습니다!! 강의가 재미있고 유익해서 시간이 슉슉 지나갑니다.

3강. 

그렇다면 과연 적정 전세가는 어떻게 세팅을 해야할까요? 세낀 물건을 산 저는 한번도 고민해보지 않았던 문제였고 만약에 전세를 놓는다고 해도 다른 집들과 비슷하게 아님 실거래가보다 조금 더 높게 설정하면 되지 않겠어? 하고 막연하게만 생각했습니다. 하지만 오늘 강의를 듣고 전세가 세팅가격은 그냥 돈이 아니라 나의 수익률을 결정하며 추후 투자 계획에까지 영향을 미치는 일이었습니다. 잘 생각해보면 천만원, 이천만원은 절대 작은 돈이 아니기 때문입니다. 내가 시장상황을 제대로 분석하지 않고 너무 낮은 전세가를 설정하면 전세가 잘 나가긴 하겠지만 투자금이 너무 많이 듭니다. 따라서 오늘 강의에서 oo분석, ooo분석, oo분석을 사례를 통해 설명해주신 것은 앞으로 투자시 전세금 세팅에 너무나 유용할 것 같습니다. 

4강.

임대기간 설정을 제대로 하면 리스크를 줄일 수 있다? 임대기간 설정에 신경을 쓰지 않으면 800만원 투자인줄 알았다가 내 자금 8000만원이 들어갈 수도 있다. 임대기간 설정시 봐야하는 세가지 oo, oo, ooooo에 대해 들었습니다. 대단지 입주는 최대 6개월까지도 입주 앞뒤로 영향을 미칠 수 있다. 이때 나의 전세 만기와 겹치지 않는지 잘 살펴봐야한다. 그 후 두어달 정도 혹은 일년 정도 협의를 통해 임대 기간을 설정해 볼 수도 있는 것이다. 그다음은 내가 투자하려는 곳의 단지, 평형, 지역의 특징을 아는 것이 너무나 중요하다는 점이다. 목적이 뚜렷한 지역은 그 목적에 맞게 전세가 움직이므로 미리 준비해야한다. 마지막은 ooooo. 이는 아파트 갯수가 많아졌을 때 특히 중요할 것 같다. 역전세 시기가 두 개의 아파트에 오게 된다면 내게 자금능력이 있어야 하기 때문이다. 마통도 한계가 있기 때문에 재계약 시기를 고르게 분포시켜놔야한다. 전세 그냥 단순히 생각했는데 강의를 들을수록 디테일하게 살펴봐야하는게 전세인 것 같다. 

5강. 

계약 단계에서부터 잘 챙겨야 하는 전세세팅방법! 등기부등본을 떼서 보는 방법에 대해 알게되었습니다. 저도 1호기 매매계약서 쓸 때 월부 카페에서 등기부등본 보는 방법을 공부해 확인했었는데요, 알아야할 정보, 주의할 사항들을 꼼꼼하게 알려주셨습니다. 근저당이 설정돼 있다고 무조건 겁먹지 말고 해야할 일을 차근차근 하면 된다는 것도 알려주셔서 다음 투자때 더 꼼꼼하게 살펴볼 수 있을 것 같습니다. 명의를 확인하는 것의 중요성과 여러 경우들에 특약을 어떻게 작성해야하는지도 배웠습니다. 특히 주인전세 매매계약 과정에 특약사항을 꼼꼼하게 적어야합니다. 그리고 내집이 된 후 임대계약서를 쓸 때 사전통보 기일이나 집 협조사항 등을 알 수 있었습니다. 

6강. 

실제 사례들을 들려주시니 정말 별별 상황이 다 있구나 느꼈습니다. 70건 정도의 부동산 거래 경험은 일반인은 경험하지 못하는 세계입니다. 때문에 이런 인사이트를 나눠주셔서 조금은 투자에 대한 두려움이 사라졌습니다. 원칙에 맞는 투자를 진행한다면 망하지 않을 것이고 위기는 있겠지만 그에 맞춰 대응해 나가다보면 조금씩 성장하는 투자자가 될 수 있겠구나 생각했습니다. 

경험담을 통해 전세에 관한 A to Z까지 알 수 있었던 너무나 훌륭한 강의였습니다. 감사합니다.