🤞 내 🤞[내마실 내집마련 마스터 하고 1월에 등기치조! minnnnn] 12월 튜터링 후기

전날 비오고 추운데 많이 걸어서 정신이 혼미했는지 7시반에 집에서 나와야하는데 그시간에 기상알람을 맞추고 잔...😂😂

다행히 7시반에 눈뜨자마자 알아차려서 후다다닥 씻고 나가서 정시 직전에 도착했습니다(하지만 튜터님이 먼저 와계셨네요🥲)

매도 먼저 맞는게 낫다고 다행히 두번째 순서였는데 앞에서 앞동산님이 설명을 너무 잘 해주신데다가 긴장해서 손 덜덜 떨며 정신없이 휘리리릭 발표를 끝냈던것 같습니다

다들 임보에서부터 짬바가 너무 느껴졌고요…

막판에 시간이 없어서 많이 스킵하긴 했지만 조장님은 임보의 정석을 보여주셨습니다(튜터님도 칭찬하셨어요!!👏🏻👏🏻👏🏻)

1.입지 평가 원칙

특정 생활권에 집착하면 기회 상실

내 예산에 맞는 매물을 기준으로, 다른 구의 동급 매물과 비교

입지 분석 후 개별 매물 분석 필수

입지 이해가 있어야 가치 판단 가능

지속적으로 다른 구·다른 생활권 입지 분석 필요

2. 지역·개발 흐름

개발 흐름: 서초 → 동작 → 영등포 → 강서 순

강남에서 가까운 곳부터 개발

환경만 과도하게 따지면 입지를 놓칠 수 있음

교통·직주 접근성이 결국 핵심

집창촌 등 환경은 교통 발달 이후 정비·재편 가능

교통은 남고 환경은 바뀜

강서·영등포는 평지 많음

강서구는 택지·평지 비중이 높고 한강 접근성 보유

3. 수요 구조와 인구

30대 인구 및 고연봉 직장인 다수: 여의도·도심 종사자들이 마포·영등포에 거주

30대 고소득 수요가 집값을 지지

생활권은 도시계획 기준 정도로만 구분, 과도한 세분화 

까지는 불필요.

여의도에서는 목동 또는 강남으로 이동

4. 단지·층수·환금성·리스크

300세대 이상(최소 150세대 이상) 선호.

공급이 극도로 부족한 시기에는 1~3층도 고려 가능.

1~3층 환금성 낮음, 탑층은 지방에 비해 상대적으로 거래 가능(더위·추위 취약).

중층이 소진되고 1층·탑층만 남았다면 탑층이 상대적으로 낫다.

KB 시세 하위평균가 기준 대출 가능 여부도 체크.

수리비는 예산 범위 내 변동 가능.

누수는 대응이 어려워 리스크 큼.

5. 재건축·용적률 관점

재건축 사업성: 용적률 210% 이하가 유리

300%대 용적률도 완전 배제할 필요는 없음

후보 제외 사유로 용적률만 단독 사용하지 말 것

동등 조건이면 용적률 고려, 핵심은 ‘땅의 가치’

여의도는 홍보 효과로 건설사들이 분담금 부담을 감수하기도 함.

공업지역 아파트는 재건축이 어렵지만 무조건 회피 대상은 아님(추가분담금·사업성 고려).

6. 영등포·신도림·문래·신길 비교

신도림: 구로구 전체 위상 고려해서 평가

영등포의 약점은 학군

목동 학원가 이용 수요 존재(신도림 포함), 전월세로 목동으로 이동하기도 함

문래 개발은 진행 중이나 선호도·편차 큼, 대단지 부족

밀집되어있느냐 중요한데 

문래는 탄력받으며 갈 수 있는 단지 갯수가 별로 없음

대중적 선호: 당산>신길뉴타운>문래

학령기 가족은 신길이 유리

문래는 대장급 단지 위주 접근

양평역 일대: 신축 증가·평지·목동 인접 장점이나 소규모 단지 위주, 성숙까지 시간 필요

대림지역이라고 안오르는 것은 아님 후순위일 뿐

학령기 자녀가 있을 경우 배제할수 있겠지만

기회를 놓치게 될 수 있음

환금성이 떨어지고 애매한 단지보다는 연식이 좋기 때문에 체크할 필요는 있음

완전히 제외할 필요는 없다

오른쪽에 동작 학원가도 있음(대방대림은 낡았지만 비쌈)

7. 교통·개발 호재

신안산선 개통으로 동작·영등포 일부 개선

신규 노선 개통 시 시간 단축 효과가 핵심

환승 횟수 중요, 강남 직결 노선은 큰 장점

개통 전·후 가격 반영 속도 유의

역세권 중심으로 접근

8. 생활 인프라 평가 기준

백화점: 현대·롯데·신세계만 ‘백화점’으로 평가(NC는 아울렛 성격)

대형병원 중요(병상 1,000개 이상 권장).없으면 아쉬우나 있는 편이 유리

더현대 여의도 개장으로 서남권 쇼핑 수요 흡수

9. 강서구 포지션

동작·영등포 다음 급지이나 마곡 효과로 위상 상승

3대 업무지구는 아니나 대기업 유입으로 수요 창출

마곡 사업 완성: 2026년 12월

동대문·서대문 대비 상위 평가 가능(약 3.5급지)

한강·교통·강남 직결 노선 강점

공항 소음은 전용 사이트로 반드시 확인

인근 3기 신도시로 단기 가격 눌림 가능성

10.공급·시장 환경

서울은 전반적으로 공급 부족

단기 공급은 가격 눌림 요인이 될 수 있어 상급지 이동 기회

내년 공급 역대급으로 적음

10.15 이후 조정 → 재상승 국면, 변동성 큰 ‘폭풍전야’ 상황임

11. 전세·정책 영향

전세 매물 부족 원인: 공급 부족 + 다주택 규제 + 토허제

전세가 부족은 투자 환경에는 우호적

임대단지 인접은 수요 일부 감소 요인이나 완전 배제 대상 아님

민간 브랜드 선호 경향

12. 장기 시각과 전략

애매한 두 채보다 ‘가장 좋은 한 채’

2억 차이는 10년 후 더 크게 벌어질 수 있음

단기 하락보다 장기 보유 관점

통화량 확대 가능성 → 장기 상승 압력

과거(2021년) 금리 하락,전세대출 축소 시 매매 동반 하락 경험 참고.

13. 정리 습관

FACT와 개인의 ‘생각’을 반드시 구분해 기록

생각 정리가 없으면 현장에서 흔들리기 쉬움

과제로 보지 말고 의사결정 안정화를 위한 정리로 접근

식사하면서 튜터님이 해주셨던 말씀을 통해서도 방향성을 다시 확인할 수 있었습니다

내가 예산 잡은 것이 확실히 맞는 것인지 다시한번 확인하고 앞으로의 호가를 고려하여 리스트를 다시 한 번 추려야겠다고 생각했습니다