[열중48기 2불밖 독서는 7ㅣ세다 보리루리]결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기

▼추천도서후기 쓰는 양식

결국엔 오르는 집값의 비밀, 김준영

24.6 출판

저자 및 출판사 :한국경제신문

읽은 날짜 :25.12.12-25.12.13

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

1. 저자 및 도서 소개

:부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다!
‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리

일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작
최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!
부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.
최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.
이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.
이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

[본것]

1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

• 자산의 가치를 평가하는 것은 임대료가 기준이 된다.
• 서울의 전세가율이 낮은 이유는 전세가격 상승률이 높고 전세가율이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문
•  

2장. 부동산 시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

• 소득의 증가나 통화량 증가 등 장기적으로 움직이는 것으로 단기 전망에 사용할 수 없다.
• 대부분의 경우 전세 가격은 수요와 공급에 영향을 받게 됩니다. 시장은 이런 식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답은 없습니다. 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 ㅗㅁ두 맞히는 것은 불가능합니다.
• 평균 공급량과 매매가격이 상승했던 시점들을 통해서 간접적으로 수요를판단할 수 있습니다.

3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

• 비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜 시간에 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생기게 됩니다.
• 3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 대체로 하락하고,  부족하다면 대체로 상승하는 변곡점을 만든다.

4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

• 전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있습니다. 크기가 작고 미래 성장성이 작은 도시들은 높은 전세가율 안에서 움직이게 됩니다.
• 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요(주거형태가 아파트라는 형태로 자리잡은 우리나라만의 독특한 논리)

5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

• 전세가율이 지속적으로 올라가며 수익률이 상승하고 있습니다. 높은 수익률을 내는 환경은 곧 리스크가 큰 환경으로 들어가면서 매매가격의 성장이 둔화되는 것을 의미합니다.
• 서울은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요
• 새로운 택지가 없어서 신규 공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규 공급역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안되는 곳
• 주거용 부동산도 수요가 감소하면 공급도 따라서 감소하게 됩니다. 시장 스스로가 균형을 맞추는 능력을 가지고 있기 때문입니다.

6장. 월세시대, 무엇이 달라질까

• 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다.

7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

• 부동산 시장은 정부정책이 의도한 방향대로 흘러가지 않는다.
• 지방도시들은 정부정책과 무관하게 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해 상승과 하락을 반복하고 있다.

8장. 통계를 과신하면 안 되는 이유

• 가계대출 증가와 유동성증가와 같이 실상 이런 통계들은 대부분 동행지수일 가능성이 크다
• 결국은 상승의 환경이 조성되어 있는 경우와 아닌 경우가 핵심이지 가계대출의 증감은 그에 따른 부수적인 금융환경일 뿐입니다.
• 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다.

9장. 어디에 투자해야 할까

• 지방은 수도권과 달리 공급이 없는 구간에서 어김없이 거래량이 늘어나는 것을 볼 수 있습니다.
• 전세수급의 문제는 시장에 나와 있는 전세물량의 문제

[깨달은 것]

1. 인구소멸은 이제는 기정사실화 되어가고 있지만, 지역마다 편차가 크고 이미 진행되고 있었던 와중에도 등락이 지속되었다. 수요가 감소한 만큼 공급이 감소하는 측면도 있기때문에 가격이 지속적으로 떨어질 것이란 믿음은 잘못 된 것이다.
2. 전세가 인위적인 정책이 아닌 이상 사라지지는 않겠지만, 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없다. 저자에 의하면 월세화 되는 것은 피할 수 없다고 하는데, 이는 성장이 둔화되면서 시세차익을 보기가 어려운 지역에 한해서인 것 같다. 서울은 아직(?) 성장이 둔화되기 어려운 환경이라 월세화가 빠르게 되지는 않을 것 같다고 생각했다. 물론 내 바람일수도,,
3. 2024년 하반기에 바라본 각 지역의 전망들을 재미있게 볼 수 있었다. 25년도 다 지나갔는데 대구 아직 싸다.ㅎ 생각보다 공급정리가 빨리 안된다고 생각하지만 선호도 높은 집들은 또 오른거 보면 정직한 것 같기도 하다. 

[적용할 점]

1. 통계에 의존해 시장을 판단하지 말 것. 내가 직접 뛰어보고 판단하기
2. 지방투자 비중이 작지 않고 앞으로 방향성도 수도권보다는 지방에 조금 더 집중해보고 전세수급지수를 임보에 넣어 각 지역별로 수요파악을 면밀히 해보기

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 부동산 투자의 정석

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

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