안녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 (안)한가해보이입니다.
지난 글에서
“임장 갈 때 반드시 확인해야 할 5가지”를 정리했고,
또다른 글에서는
“좋은 아파트를 고르는 기준 = 저평가와 저가치를 구분하는 5가지 질문”을 이야기했죠.
그 두 글을 올린 뒤로, 정말 많이 받은 메시지가 하나 있습니다.
“앞마당이 중요하다는 건 알겠는데요…
앞마당 1개를 도저히 ‘완성’ 못 하겠어요.”
분임·단임·매임 다 했고,
임장보고서도 써서 올렸는데
막상 “이 지역 어때요?” 물어보면 말을 잇지 못하는 상태.
오늘은 바로 그 “앞마당은 알겠는데, 실행이 안 된다”는 막힘을 풀어보려 합니다.
제목 그대로,
"
앞마당 1개 완성하는 법
= 데이터부터 비교까지, 초보를 위한 실전 가이드
"
로 정리해볼게요.
“공부하는 앞마당”이 아니라 “투자에 쓸 수 있는 앞마당 1개”를 만드는 과정을 처음부터 끝까지 같이 걸어가보겠습니다.
왜 다들 ‘앞마당이 중요하다’는데… 나는 한 개도 못 끝낼까?
많은 분들이 이런 마음으로 저에게 오십니다.
“인구, 직장, 학군, 공급… 숫자는 다 채웠는데
그래서 이 도시가 좋은 건지 나쁜 건지 모르겠어요.”
“분임·단임은 했는데,
투자 물건 고르려고 하면 앞마당이 하나도 도움이 안 되는 느낌…”
“앞마당이 3개쯤 되니까,
오히려 머리가 더 복잡해졌어요.”
이럴 때 보통 공통적인 원인이 세 가지입니다.
1. 앞마당 ‘완성 기준’이 없어서
언제까지 해야 “이제 이 앞마당은 쓸만하다”를 모르고,
계속 뭔가 부족한 느낌만 남은 것입니다.
2. 데이터–임장–비교평가 순서가 뒤섞여 있어서
숫자만 모으다 지치거나,
임장만 다니다 “그래서 어쩌라는 거지?”에 빠지게 된 것이에요.
3. “왜?”가 빠진 앞마당이라서
인구, 직장, 학군이 ‘암기’는 되었는데,
“그래서 이 도시 사람들은 왜 여기 사는지?”가 안 보임
그래서 오늘은,
앞마당 1개를 “완성”했다고 말할 수 있는 기준부터 먼저 맞추고,
그 기준까지 가는 4단계 루트를 아주 구체적으로 잡아보려 합니다.
먼저, ‘앞마당 1개 완성’의 기준부터 맞춰볼까요?
저는 이렇게 정의합니다.
“앞마당 1개 완성” 상태란?
(1) 이 도시(혹은 구)의 A/B/C 생활권을 손으로 그릴 수 있고
(2) 각 생활권에서 대표 단지 3~5개 이름과 대략적인 평당가를 말할 수 있고
(3) “이 생활권 안에서라면, 이 정도 느낌의 1등 후보를 뽑을 수 있는 상태”
여기까지 되면,
새 매물이 나왔을 때
“이 가격이면 비싼지 싼지”를 대략 감으로라도 말할 수 있고
다른 도시를 봐도
“아, 이 느낌은 분당 ㅇㅇ랑 비슷한데, 가격은 더 싸네/비싸네”
하고 비교가 가능해집니다.
완벽하게 다 아는 상태가 아니라,
“투자판에 올릴 수 있을 정도로 맛은 본 상태”가 목표입니다.
그럼, 여기에 도달하기 위한 오늘의 프레임은 이겁니다.
앞마당 1개 완성 4단계
1단계. 판 정하기
앞마당 범위를 무조건 줄인다
2단계. 데이터로 ‘왜’를 묻는다
인구·직장·학군을 숫자가 아닌 이야기로 적어본다
3단계. 임장 3회 루틴
같은 동네를 3번 다른 눈으로 본다
4단계. 비교평가 & 우선순위 정하기
평당가·공식·변수 통제로 결론 내려본다
하나씩, 바로 실전에 쓸 수 있게 풀어볼게요.
1단계. “앞마당 판부터 줄이기”, 도시 전체를 알겠다는 욕심 버리기
초보 앞마당이 실패하는 1순위 이유가 있습니다.
처음부터 “도시 전체”를 앞마당으로 잡기 때문입니다.
예를 들어,
“인천 전체를 앞마당으로 할게요”
“대전 전체를 앞마당으로 잡았습니다”
“창원은 중소도시니까 전체를 앞마당으로 해볼게요”
이렇게 시작하면 100% 지칩니다.
그래서 저는 앞마당의 크기를 “생활권 1~2개”까지 줄일 것을 추천드립니다.
예를 들어볼게요.
인천 연수구라면
“연수구 전체”가 아니라
국제업무지구역~캠퍼스타운역 사이 생활권 1개부터 시작해서
송도만 먼저 앞마당으로 만들고,
수원이라면
“수원 전체”가 아니라
영통구 광교역 인근 생활권 1개부터 시작해서
영통구를 먼저 앞마당으로 만들고,
창원이라면
“창원 전체”가 아니라
성산구 상남동·용호동 메인 상권 생활권 1개부터 시작해서
성산구를 먼저 앞마당으로 만드는 것입니다.
“앞마당 1개 완성 = 생활권 1~2개를 완성하는 것부터 시작”
이라고 생각하시면 훨씬 쉽습니다.
체크 질문을 해 볼게요.
지금 내가 하고 있는 앞마당 범위가
“지하철역 2~3개, 동 2~3개 안에 들어오는가?”
아니면
“도시 전체를 한 번에 다루려고 하고 있는가?”
두 번째라면,
오늘 이 글을 계기로 앞마당 범위부터 줄이는 게 1단계입니다.
2단계. “데이터를 채우는 게 아니라, ‘왜’를 붙인다”
앞마당 노트에 이런 숫자들 많이 적으셨을 겁니다.
인구 48만
주요 직장 5만 명
학군 80%
대형마트 2개
입주물량 1.5% …
문제는, 여기서 끝내면 “암기과목 앞마당”이 된다는 것이에요.
데이터를 적었다면, 그 다음은 무조건 “왜?”를 붙여야 합니다.
예를 들어볼게요.
수원 영통구 광교 생활권을 공부한다고 가정해볼게요. (단지명은 예시)
인구가 계속 늘고 있다
“왜?”
신도시 공급 이후에도
IT·서비스 일자리 유입 + 학군 선호로 아이 있는 30~40대가 계속 들어온다
직장이 많지는 않은데, 소득 수준이 높은 편이다
“왜?”
판교·강남·수원 산업단지로 출퇴근하는 전문직·연구직 비중이 높아서이다
대형마트·아울렛·호수공원·학원가 등 상권이 집중되어 있다
“왜?”
“애 키우기 좋고, 생활 편한 곳” 이미지를 쌓으면서
‘영통=교육+생활 인프라 중심지’**라는 역할을 맡게 되었기 때문이다
이렇게 “왜”를 붙이는 순간,
숫자가 ‘사람이 사는 도시의 이야기’로 바뀝니다.
실전 미션을 해볼게요.
관심 생활권 1곳을 골라서, 아래 양식을 만들어보세요.
(1) 인구 & 인구 변화
(2) 주요 직장(산업단지/오피스/관공서) 규모
(3) 학군 & 학원가
(4) 상권(핵심 상권 1~2곳)
(5) 최근 3년 공급 & 예정 물량
그리고 각 줄마다
“그래서 왜 여기에 사람들이 모일까?”를 한 줄씩만 적어보세요.
이 ‘왜’가 쌓이는 만큼, 그 앞마당이 진짜 내 것이 됩니다.
3단계. “임장 3회 루틴”, 같은 동네를 3번, 다른 눈으로 보기
많은 분들이 이렇게 말씀하세요.
“임장은 많이 다녔는데…
집에 오면 머릿속에서 다 섞여 버려요.”
대부분 한 번에 모든 걸 보려고 해서 그렇습니다.
저는 “같은 동네 3번 임장”을 시작해 보는 것을 추천드립니다.
1차 임장. 상권 & 생활권 경계만 보기 (낮 / 주말)
목표는
“이 지역 사람들은 어디로 몰려서 시간을 쓰는지 보기”
보는 것은
메인 상권 1~2개
카페·식당 구성, 브랜드, 사람 분위기
큰 도로·하천·철도 기준으로 생활권이 갈리는 지점
예를 들어볼게요.
인천 연수구 송도 생활권이라면
현대 프리미엄 아울렛, 트리플스트리트 일대
주말 오후 사람들 어디에 몰려 있는지
ㅇㅇ대교, ㅇㅇ대로 기준으로 분위기 어떻게 달라지는지
2차 임장. 단지 & 사람 보기 (평일 저녁)
목표는
“누가, 어떤 이유로 이 단지에 사는지 보기”
보는 것은
단지 내 연령대 (유모차/초·중·고/노년층)
단지 앞 상가 업종
주차장 차량 종류, 연식
학교·학원 접근 동선
3차 임장. 출퇴근 & 밤 분위기 보기 (출퇴근 시간/밤)
목표는
“이 동네 사람들의 하루 루틴을 상상해 보기”
보는 것은
지하철역/버스정류장 → 단지까지 동선
출근 시간, 퇴근 시간 사람 흐름
밤 9~10시 카페·편의점·학원가 분위기
이렇게 3번을 같은 동네에 반복하면,
머릿속에 이런 문장이 자연스럽게 생깁니다.
“아, 이 앞마당은
30~40대 맞벌이+학령기 자녀가
서울·판교 쪽으로 출퇴근하면서
주말에는 여기 상권에서 시간 쓰는 동네구나.”
이 한 문장을 만들었다면,
그 앞마당은 이미 절반은 완성된 겁니다.
4단계. “비교평가 & 우선순위 정하기”, 평당가, 공식, 변수 통제로 결론 내리기
이제 마지막 단계입니다.
여기서 대부분 막힙니다.
“좋은 단지는 알겠는데, 얼마가 싼 건지 모르겠어요.”
“앞마당은 만들었는데, 우선순위를 못 정하겠어요.”
여기서 필요한 게 비교평가 + 우선순위 정하기입니다.
복
잡하게 가지 말고, 딱 3가지 도구만 씁시다.
(1) 평당가 비교 (생활권 vs 단지)
(2) 비교평가 공식 2개
(3) 변수 통제 (비슷한 것끼리만 비교하기)
하나씩 예시로 볼게요.
(지역·단지는 이해를 돕기 위한 예시입니다.)
평당가로 “생활권 안의 싸 보이는 애들” 먼저 찾기
예를 들어,
수원 영통구 광교 생활권 34평 기준으로 이렇게 정리했다고 해볼게요.
영통구 전체 34평 평균 : 2,600만/평
광교역 인근 생활권 34평 평균 : 3,800만/평
광교 H아파트 34평 : 3,750만/평
광교 K아파트 34평 : 3,550만/평
광교 L아파트 34평 : 3,950만/평
이때 볼 건 단 하나입니다.
“같은 생활권, 비슷한 연식·평형인데
유독 싸 보이는 단지가 누구인가?”
위 예시라면,
평당 3,550만인 K아파트가
“생활권 평균보다 조금 뒤쳐지는 가격대”라는 게 보이죠.
여기서 끝이 아니라, 이제 질문을 던지는 단계입니다.
“왜 K는 다른 애들보다 싸게 형성됐을까?”
소음? 학군? 조망? 브랜드? 동·호수 배치?
이렇게 “싼 이유”를 찾는 과정이 저평가 vs 저가치 구분의 시작입니다.
비교평가 공식 1, 2로 “이상한 가격” 고르기
시리즈 2에서 썼던 내용을 조금 다른 예로 가져와 볼게요.
비교평가 공식 1
A가 B보다 좋은데, B 가격이 더 비싸거나 같다
→ A가치 > B가치 & A가격 ≦ B가격
예시를 들어볼게요.
인천 연수구 송도신도시 센트럴파크 인근 신축 A단지, 2018년식 34평 7억
인근 중소도시 외곽의 B 신축 34평, 2018년식 6.8억
인구, 직장, 상권, 국제학교 등 생활권 위상을 생각하면
송도 A단지가 장기적으로 더 많은 수요를 받을 가능성이 높죠.
그런데 가격 차이가 거의 없다면?
→ “뭔가 가격이 덜 오른 쪽이 있는 건 아닐까?”
→ “A단지는 조정장에서 더 눌려 있는 건 아닐까?”
이렇게 “이상한 싸움”을 떠올리는 게 비교평가의 첫 걸음입니다.
비교평가 공식 2
A와 B의 가치가 비슷한데, B 가격이 더 비싸다
→ A가치 = B가치 & A가격 < B가격
예시를 들어볼게요.
수원 광교역 인근의 두 단지
입지, 학군, 연식, 브랜드 모두 비슷
A단지 34평 : 8억
B단지 34평 : 9.3억
전고점과 과거 흐름을 보니,
A단지 전고점 : 11억
B단지 전고점 : 11.2억
그런데 지금은 1.3억 차이가 난다면?
→ “둘의 가치가 비슷하다면, 한 곳의 입지가 개선되지 않았다면 A단지가 상대적으로 눌려 있는 구간일 수 있겠다.”
이렇게 “이상한 가격 차이”를 찾아내는 게
앞마당을 투자판으로 연결하는 핵심입니다.
변수 통제. 비슷한 것끼리만 싸우게 하기
여기서 한 가지 더 중요한 게 있습니다.
“절대 “완전 다른 애들”끼리 붙이지 말기”
비교평가가 어려운 가장 큰 이유는
도시가 다르고
입지가 다르고
연식·평형이 다른 것들을
한 번에 비교하려고 하기 때문입니다.
그래서 이렇게 통제합니다.
20평대는 20평대끼리
30평대는 30평대끼리
신축은 신축끼리, 준구축은 준구축끼리
가능하면 같은 구/같은 생활권 안에서
예시를 들어볼게요.
“신축 25평 vs 준구축 33평, 뭐가 낫죠?”
이 두 단지에서 답을 내려 하지 말고
신축 25평은 다른 신축 25평들과,
준구축 33평은 다른 준구축 33평들과
따로 비교평가를 먼저 해보는 겁니다.
변수를 통제하면
“둘 중 누가 싸냐?”가 아니라
“각각이 자기 동급 중에서 싸냐?”가 보이기 시작합니다.
여기까지 했다면,
이제 이 앞마당에서 우선순위·다음순위·후보 정도는 뽑을 수 있습니다.
실전 미션을 해볼게요. (비교평가 & 우선순위 뽑기)
1. 앞마당 생활권 안에서
연식·평형 비슷한 34평 단지 5개를 고른다.
2. 구 평균, 생활권 평균, 각 단지 평당가를 적는다.
3. 비교평가 공식 1,2를 떠올리며
“이상하게 싸 보이는 애” 2개만 고른다.
4. 그 두 단지에 대해
“저평가일 수도 있는 이유 3개”
“저가치일 수도 있는 이유 3개”를 적어본다.
5. 그 중 한 개를 ‘내 앞마당 우선순위 후보’로 정해
시세 트래킹 리스트에 올린다.
이 과정을 한 번만 해도,
“아, 이 앞마당이 이제 그냥 공부가 아니라
투자 후보가 나오는 판이 됐구나.” 하는 느낌이 오실 겁니다.
14일 안에 앞마당 1개 완성하는 루틴 예시
“그래서, 이걸 어떻게 일정에 넣어야 할까요?”
하실 분들을 위해 14일 루틴으로 정리해볼게요.
1~2일차. 판 줄이기 & 생활권 고르기
도시 하나에서 생활권 1~2개만 선택
“왜 이 생활권을 고르는지” 한 줄로 적기
3~4일차. 데이터 + ‘왜’ 붙이기
인구/직장/학군/상권/공급 5가지 정리
각 항목마다 “그래서 왜 사람들이 여기에 올까?” 한 줄씩
5~6일차. 1차 임장 (상권 & 경계)
메인 상권 1~2곳, 생활권 경계 직접 걸어보기
“여기는 어떤 소비를 하는 동네인가?” 적기
7~8일차. 2차 임장 (단지 & 사람)
대표 단지 3~5개 위주로
사람, 차량, 상가, 학교 동선 체크
9~10일차. 3차 임장 (출퇴근 & 밤 분위기)
출퇴근 시간 지하철/버스 동선 체험
밤 9~10시 카페·편의점·학원가 분위기 보기
11~12일차. 평당가·비교평가 정리
84㎡ 기준 5개 단지 평당가 정리
구 평균, 생활권 평균과 함께 표로 만들기
비교평가 공식 1,2에 대입해 “이상하게 싸 보이는 애” 찾기
13~14일차. 우선순위 뽑기 & 복기
우선순위·다음순위·후보 1개씩 선정
“왜 우선순위로 뽑았는지”
저평가일 수 있는 이유 3개, 저가치일 수 있는 이유 3개 적기
시리즈 1·2에서 다룬 기준(저평가 vs 저가치, 임장 5가지)와 다시 대조
이렇게 14일만 집중하면,
“앞마당 1개 완성”이라는 경험을 한 번은 해보실 수 있습니다.
자주 나오는 질문(FAQ) 4가지
Q1. 앞마당 1개 완성 기준, 진짜 이걸로 괜찮나요? 더 해야 하는 거 아닌가요?
A. “완벽하게 아는 앞마당”은 없습니다.
우리가 목표로 하는 건 “투자 의사결정이 가능한 최소 단위”입니다.
앞마당 1개 완성 체크리스트를 다시 적어볼게요.
(1) 이 도시/구의 A/B/C 생활권을 손으로 그릴 수 있다.
(2) 내가 고른 생활권 1~2개에 대해
“어떤 사람이 왜 이 동네를 사는지” 한 문장으로 말할 수 있다.
(3) 대표 단지 3~5개의 연식·평형·대략적인 평당가를 알고 있다.
(4) 이 생활권 안에서 우선순위·다음순위·후보 정도는 뽑아볼 수 있다.
이 네 가지가 된다면,
“앞마당 1개 완성”이라고 자신 있게 말하셔도 됩니다.
Q2. 데이터 수집이 너무 어렵습니다. 통계 사이트만 들어가면 멘붕 와요.
A. 데이터는 ‘필요 최소한’만 가져와도 충분합니다.
앞마당 1개에 필요한 데이터는 사실상 이 정도입니다.
(1) 인구 & 인구 증가/감소 방향
(2) 주요 일자리(산단/오피스/관공서) 위치와 대략 규모
(3) 초·중·고, 특히 중·고 학군
(4) 핵심 상권 1~2곳
(5) 최근 3년 공급, 앞으로 3년 공급 (대략적인 입주 물량)
정확한 숫자보다 중요한 건,
“이 도시 사람들은 어디서 일하고, 어디서 소비하고, 어디서 아이를 키우는지”
그 흐름을 이해하는 겁니다.
숫자를 외우는 게 아니라,
숫자를 ‘이야기’로 바꾸는 연습에 집중해 주세요.
Q3. 직장인이라 시간이 없습니다. 이 루틴, 현실적으로 가능할까요?
A. 가능합니다. 대신, 속도보다 ‘깊이’를 선택하셔야 합니다.
평일 밤 30분. 데이터 & 시세 트래킹
평일 퇴근길 1번. 지하철역/버스환승 거점 20분 둘러보기
주말 반나절 1번. 1차+2차 임장
다음 주말 반나절 1번. 3차 임장+단지 비교
이렇게 2주만 쓰셔도
앞마당 1개를 ‘대충 아는 수준’이 아니라
“투자 이야기를 할 수 있는 수준”까지 끌어올릴 수 있습니다.
Q4. 예전에 만든 앞마당이 흐릿합니다. 새 앞마당부터 할까요, 기존 걸 다시 볼까요?
A. 기존 앞마당을 다시 보는 게 훨씬 남는 장사입니다.
예전에 갔던 곳을 다시 가보면
“아, 그때는 이게 안 보였구나”를 깨닫게 되고
내 성장 속도가 스스로 느껴집니다.
기존 임장보고서에
“지금 시점에서 다시 본 느낌”을 덧붙이면
그 앞마당은 진짜 내 피·땀·눈물로 숙성된 자산이 됩니다.
앞마당은 숫자 한 번 채웠다고 끝나는 폴더가 아니라,
계속 업데이트해야 가치가 올라가는 재산입니다.
이 글을 어떻게 활용하면 좋을까요?
오늘 저녁에, 딱 하나만 정해보세요.
"
나는 앞으로 2주 동안 이 생활권 1개를
끝까지 파보겠다.
"
그리고 이렇게 적어보세요.
1. 내가 고른 생활권 이름
2. 이 생활권을 고른 이유 한 줄
3. 14일 루틴 중 이번 주에 할 일 3가지
임장 다녀오신 분들은
“어디를 앞마당으로 잡았는지”
“데이터를 채우면서/임장을 다니면서
새롭게 보이기 시작한 ‘왜’는 무엇이었는지”
댓글로 나눠 주시면,
다음 글“임장보고서를 잘 쓰면 안목이 빨라진다”)에서
여러분의 예시를 같이 보면서
보고서 1장으로 정리하는 실전 방법까지 이어가 보겠습니다.
혹시 이 글이 도움이 되셨다면,
앞마당을 키우고 싶은 동료·지인께도 꼭 공유해 주세요.
같이 봐야, 같이 덜 잃고, 같이 오래 갑니다.
우리, 오늘도 앞마당 1개를 진짜 내 것으로 만드는 방향부터 제대로 맞추고 가보도록 해요.
댓글
