*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
정자뜰마을 태영 1차 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 전체로 보면 S 등급이나 수지구 C 는 종사자수 87,487 ,사업체수 24,076으로 배드 타운의 성격을 가집니다.
2. 교통
신분당선 성복역을 이용가능하고 도보 6분 / 빨간버스 2대 집앞으로 지나감 ( 광화문& 강남 )
강남 37분, 시청1시간5분 여의도역 58분
강남역 1시간 이내로 A 등급
3.학군
정평중 92.8% 특목고 9명 A
수지초, 정평중, 풍덕고 , 평징도보권으로 보낼수 있는 환경으로 선호
아파트 도보 5분 이내 동네 학원들 많이 존재 하고, 대형학원가는 수지구청역 셔틀 옴.
도보 20분이나 정평중에서는 도보 10분 내외로 가능하고 ,
아파트에서 버스 10분 지하철 1코스 이용가능함
4. 환경
아파트 1키로 내로 롯데마트 이마트가 있고, 롯데몰을 이용가능.
1키로 이내는 아니지만, 신세계 백화점 자차로 11분이면 갈수 있음.
5. 공급
수지구에는 5천공급이 적정수요인데. 26년 수요없음. 27년 5천 28년 4천으로 확인됨.
수지구는 용인시 처인구랑은 물량을 주고 받지 않는데. 27년 28년에 입주는 거의 처인구의 입주물량으로 확인됨.
현재 수지구는 12월 10일 수지자이 에디시온 480세대 입주 예정이고.
리모델링 재건축 될만한 단지들이 속속 이주이야기가 나오고 있어서 더 지켜봐야 됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
현재 리버파크 멀세권 30평대 8억7천매수가능. 동천역 도보 10분 현대홈타운 10억8천매수가능하다.
근처 같은 생활권 이편한세상 , 성복역롯데캐슬 15억대인걸 가만하면. 가격대가 높은건 아니지만, 아직 전고를 넘지 않는 수지의 도보권 아파트들을 더 찾아 볼수 있을듯하다.
2) 환금성 : 교통 환경 학군 모두 좋아서 환금성은 문제 없음
3) 수익률 : 전저점에 매수 했다면 111% 수익, 점고점에 매수했어도 30%의 수익을 얻을수 있었음.
4) 원금보존 : 입지 독점성 있고, 공급없음. 전세가가 꾸준히 상승하는 아파트에, 전세 수용도 탄탄한 아파트 , 원금보존 OK
5) 리스크 대비: 현재 매수한다고 하면, 11억 5천에 매수 전고점을 뚫고 올라버린상태에서 머물러 있는데 주변에 번지기 전에 규제가 나와버렸음. 동천 상현 성복 신봉은 아직 회복 못한 아파트들이 있기때문에. 보합이나, 떨어질수 있다는 리스크를 생각하고 매수 해야 됨, 전세는 물건 전혀 없기에 , 너무 많은 전세금액만 셋팅 하지 않으면 리스크 헷지 가능할것으로 보임.
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 정자뜰마을 태영1차 아파트는 전고점 대비 30% 이상 상승 했다. 주변의 신축들이 15억대를 가주고 있기때문에, 가격을 따라가는건 이상할것이 없지만, 수지내에서 아직 전고를 뚫지 않은 좋은 아파트들이 남아 있기때문에, 차선의 선택을 비교해 봐야 겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가 환금성 수익률 원금보존 리스크. 항상 적어야 한다는 건 알지만, 이것을 적는것들이 참 많은 고민을 하게 되는것 같아요. 가치를 따지는 건 그래프대로 분석하고, 데이터를 분석하면 되지만, 이것들을 판단하는것들은 나의 생각이 가미 되어야 하고, 이때까지 이것들을 해보지 않았기때문이라고 생각합니다. 지금 부터라도 꾸준히 투자결론을 더 보충해나가면서, 나만의 투자력을 키우도록 하겠습니다.
