✅아파트명 : 당산삼성래미안4차('03년, 1,391세대)
✅위치(지도)
○ 강남과의 직선거리(물리적)는 11km로 대단히 가깝다고 할 수 없지만,
○ 대중교통(특히 지하철)을 이용한 업무지구 접근성이 압도적이다.
- 3대 업무지구 중 하나인 여의도와 매우 인접함(지하철 2정거장)
- 최대 업무지구인 강남도 9호선 급행으로 20분만에 도달 가능하고
- 도심 업무지구인 시청도 2호선으로 7정거장 15분만에 도달!!
○ 양화한강공원도 도보로 15분 정도면 이동 가능하여 한강 접근성도 매우 뛰어나다!!
✅입지평가
1. 직장 : S등급
○ 종사자 수 : 435,017명
○ 사업체 수 : 74,562개
○ 500인 이상 사업체 수 : 86개(서울에서 강남, 서초에 이어 가장 많음)
2. 교통 : 사실상 S등급
○ 강남 35분(신논현역으로 찍으면 25분 내외)
○ 도심 25분
○ 여의도 10분
3.학군 : B등급
○ 당산서중(학업성취도 88.1%, 특목고 진학수 1명), 당산중(83.1%, 10명)
○ 지역 내에서는 충분히 학군적 수요가 있는 생활권!!
4. 환경 : B등급
○ 반경 1km 내 롯데마트 맥스가 전부이지만,
○ 2km로 확대하면 신세계백화점, 대형마트 5개, 종합병원급 이상 3개 등 압도적인 인프라를 자랑한다.
5. 공급 : S-등급
○ 적정수요의 0.25%도 안되는 수준의 공급!
○ ('26년) 영등포자이디그니티(3월, 707세대)
○ ('27년) X
○ ('28년) e편한세상당산리버파크(3월, 550세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
○ 현재 시세 : 매수가 20.55억 / 전세가 9억
○ 고점(5년 내) : 매수가 17.3억 / 전세가 7.35억
○ 저점(5년 내) : 매수가 15.2억 / 전세가 7.5억
○ 전저점에서 매수했다면 2년 반 동안 약 69%의 수익을 얻을 수 있었고, 연평균 수익률은 23.4%이다.
○ 전고점에서 매수했다면 3년 반 동안 약 33%의 수익을 얻을 수 있었다. 연평균 수익률은 8.5%
※ 전세가 상승에 따른 투자금 회수는 제외
○ 전저점과 전고점을 맞출 수 없고 중간 즈음에서 매수했다고 가정하면 연평균 수익률 약 13.7%
○ 지금이 전고점일까? 라는 부분에서 아니다 라고 판단한다면!! 5년 내 연평균 13.7%의 수익률은 투자할 수 있는
수익률이라고 생각한다.
✅현장사진 (없음)
✅투자 결론
1) 저평가
○ 전고점 대비 절대적 저평가는 아닌 상황이다.
○ 해당 급지 중 상위 생활권으로 판단! 상위 급지와 비교평가 필요하여 ‘상대적 저평가’ 여부는 보류
2) 환금성
○ 입지가 워낙 뛰어난 곳이라 환금성 크게 문제 없을 것(저층, 탑층은 제외..)
3) 수익률
○ 현재 기준 투자금 11.55억의 200%는 23.1억이고 현재 매매가에 대입하면 43.65억이 되어야 한다.
○ 전세가도 10년이면 2배가 되는데 매매가도 충분히 2배는 될 수 있을 것으로 보인다.
○ 현재 매매가의 2배인 41.1억에 전세가 상승분을 감안한다면 200% 수익률은 무리하지 않다고 생각한다.
4) 원금보존
○ 전세가율은 44%로 낮은 편이지만, 입지독점성은 매우 강력함
5) 리스크 대비
○ 향후 입주 크게 없고 서울 전역도 절벽 수준의 입주량을 보이고 있음
나의 투자 결론(매수 여부): 보류!!
✅ 작성하면서 느낀점 :
저평가와 수익률은 아무래도 다른 단지와 비교평가를 해야 판단이 가능하기 때문에
역시!! 아는 지역이 많아야 한다는 것을 다시 느꼈다.
