저자 : 홍춘욱

연세대학교 사학과를 졸업한 뒤 고려대학교 대학원에서 경제학 석사, 명지대학교에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트 등을 거쳐 현재 프리즘 투자자문 대표를 맡고 있다. 2016년 조선일보와 에프앤가이드가 ‘가장 신뢰받는 애널리스트’로 선정했으며, 수년간 부동산과 금융 분야, 국제 경제 전망을 아우르는 전문가로서 각종 미디어의 1순위의 인터뷰어로 손꼽혔다. 

본깨적

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아무리 한국 자산 시장이 뜨겁게 달아오르더라도, 미국의 실질 임금 상승률이 둔화되고 소비가 약화되는 신호가 나타날 경우 차익 실현을 준비할 필요가 있습니다. 

→ 실질임금은 경제 펀더멘탈을 나타내는 지표이다. 실질임금이 약화되고 있다는 얘기는 언제든 자산 가격 흐름이 전환될 수 있다는 의미이기도 하다. 

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그 결과, 국제 유가가 오르면 식료품 물가도 함께 오르는 현상이 발생합니다. 왜냐하면 국제 유가가 상승할 때 상대적으로 저렴한 바이오 에탄올을 이전보다 더 많이 넣으려는 동기가 생기기 때문입니다. 이렇게 되면 바이오 에탄올의 재고가 줄어들고, 옥수수 수요가 늘어날 것입니다. 

→ 국제 유가가 오르면 전체적인 물가 상승이 생기는 이유. 유가가 비싸지만 바이오 에탄올을 더 넣으려고 하고 그렇게 되면 옥수수 수요가 늘고 옥수수 가격이 상승하면 축산품 사료 비용이 늘고 결국에는 밥상 물가가 올라가게 된다. 전체적인 경제적인 흐름을 이해하는 것이 중요하고 재밌다. 

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따라서 수년 내 미국의 셰일 오일 생산량이 더욱 늘어날 가능성이 높습니다. 이러한 점을 감안할 때 앞으로 전쟁이 일어나 유가가 상승하더라도 이전에 비해 충격이 장기화되지 않을 것으로 기대합니다. 즉, 전쟁의 총소리에 도망가기보다 적절한 타이밍을 노려 저가 매수에 나설 준비를 할 필요가 있죠. 

=> 과거와 달리 미국이 셰일 가스로 최대 산유국이 되면서 유가 상승으로 인한 사이클 변화 주기가 짧아졌다. 이전에는 중동에서 유가를 잡고 흔들 경우 전세계 파급력이 컸던 반면, 미국이 최대 산유국으로 올라가면서 중동의 파워가 상대적으로 약해진 셈. 오히려 전쟁 등으로 일시적으로 급락이 발생했다면 저가 매수 기회가 될 수 있다. 

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테러와 전염병 유행 등 외부 충격으로 일시적인 디플레이션이 발생할 때는 자산 시장에 적극적으로 참여하려는 자세를 가져야 합니다. 정부가 디플레이션 위험을 퇴치하기 위해 적극적인 재정과 통화 정책을 사용할 가능성이 높기 때문이죠. 

=> 경기 침체가 될 경우 정부가 적극적으로 개입해 재정/통화 정책을 펼칠 가능성이 높다. 그렇기 때문에 외부 요인으로 일시적인 가격 하락이 발생할 경우 적극적으로 참여해야하고, 참여하기 위한 어느정도의 현금확보가 필요하다. 

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결국 ‘ 중국 무역 흑자’ → 외환 보유고 급증 → 미국 국채 매수 → 미국 금리하락' 매커니즘이 작동했습니다. 시장 금리가 하락하면 부동산 가격에는 상승 압력이 생깁니다. 주택을 ‘일시불 현금’으로 구매할 수 있는 사람은 극소수이기 때문에 대출 금리가 낮아지면 주택 구입 수요가 증가하는 것이죠. 

=> 단순히 중국 무역 흑자가 생겼다에서 끝나는 게 아니라 주택 구입 수요가 증가해서 부동산 가격이 더 상승할 수도 있겠다 라는 생각의 흐름까지 연결시켜볼 필요가 있다. 돈이 많이 생기면 우량 채권 매수 하려는 수요가 증가하게 되고 이는 국채 금리를 하락해 주택 구입 수요까지 커질 수 있다. 

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이 경험 이후로 금융 시장이 최악의 상황에 빠졌을 때일수록 정책 당국이 더욱 적극적인 대응에 나서야 한다는 것을 깨달았습니다. 공격적인 통화 공급 확대 정책이 시행될 때는 저가 매수에 나서야 합니다. 

→ 늦은 정부 대응은 오랜 일본 경기 침체를 이끌었다. 과거의 경험과 데이터들이 경제 위기 시 빠른 정부 개입을 유도할 것 같다. 사이클은 점점 더 빨라질 수 밖에 없다. 

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그렇다면 앞으로 주택 시장은 어떻게 될까요? 결론부터 이야기하자면, 금리가 인하될 때는 시장을 긍정적으로 바라보는 것이 좋습니다. 

→ 금리인하와 주택 가격 연동성은 데이터로 어느정도 검증된 이야기. 금리가 충분히 인하될 때는 상승 흐름이 이어질 수 있겠다로 접근하는 것이 좋다. 반대일 경우 오히려 부동산 경기가 둔화될 수 있다는 얘기. 

느낀점, 행동할 점

부동산 자체와 직접적인 연관이 있는 내용의 책은 아니였지만, 경제 전반적인 흐름을 배울 수 있는 책들은 항상 재밌다. 그리고 우물 안 개구리처럼 있으며 안되고 시야를 적극적으로 넓혀봐야겠다는 생각을 많이 하게 된다. 경제는 한 쪽에서 끝나는 게 아니라 연관되어 있다. 계속해서 시야을 넓히려는 노력이 필요하다. 꾸준하게 기사도 보고 경제서적도 분야를 가리지 말고 읽어볼 필요.