✅아파트명
.노원구 중계동 중계3차 ( 96y, 780^) / 31평
.선정이유 : 10.15 규제당시 임장지였음.
✅위치(지도)
.주소 : 서울시 노원구 중계동 360-2 (서울시 노원구 중계로 233)
. 학군지 대장아파트라서 임장전부터 관심이 있었음.
단임까지 마친 느낌은. 역시 대장!! 중계학군의 모든 것을 갖추었음, 부족했던 교통은 동북선호재로 채울예정.
✅입지평가
.평가기준 :
1. 직장 : “B” << 노원구는 배드타운
1.1 노원구 종사자수 13.3만명 / 사업체수 3.7만개
1.2 500인이상 사업체 : 대기업이 없다.
2. 교통 : "A"
2.1 노원구는 서울의 동북쪽 끝에 위치하고 있어서 서울중심에서 물리적 거리가 멀다. >> 지하철의존도가 높다.
2.2 노원구는 배드타운성격이 강하므로, 지하철의존도가 높다. 7호선과 4호선이 지나는데 특히 7호선 접근성이 중요해보인다.
2.3 (노원역 기준) : 강남역 41분, 여의도 48분, 광화문 34분 << 3대 주요업무지구 1시간이내 도착.
2.4 전국적으로 학생수가 줄어듦에 따라, 전통적인 학군지의 위상이 축소되고 있긴 하지만, “아직은” 중계학군지로서의 입지가치가 있고, 은행사거리에 동북선호재가 실현되면 중계동의 입지가 한층 더 좋아질 것으로 보임.
2.2 청구3차 단지기준 (DOOR TO DOOR) : 3대 주요업무지구는 1시간내 접근 가능하고, 그 외 업무지구는 접근성이 좋지 않음.
강남역 57분 / 여의도 65분 / 광화문 52분 / 판교 68분 / 마곡 84분 / 구디가디 82분
3.학군 : “ B ”
3.1 노원구는 서울 전체 중 상위등급에 속함 : 중학교 학업성취도평가 90점이상 : 2개
3.2 노원구 중학교 학업성취도평가 순위 : “A” 1. 을지중 (91.5% , 특목고진학률7.9%)
3.3 초등학교 전체학생수 / 학급당학생수 / 학년별 학생수 증가여부
: 을지초 (학생수 1383명, 학급당학생수 24.3명) : 학년이 높아질수록 학급수와 학생수가 증가 **
3.4 학원가 : 중계동 은행사거리 학원가 : 청구3차는 을지초, 을지중을 품고 있으며, 중계학원가에 닿아있음.
4. 환경 : “A”
4.1 노원구 전체 : 백화점1, 대형마트4
4.2 청구3차 주변 : 롯데백화점 1.3km, 롯데마트 400m, 종합병원 1km
5. 공급 “ S”
5.1 서울전역의 공급 : 25년 이후엔 서울전체 적정수요량인 4.6만에 훨씬 못미침.
5.2 노원구 공급 : 2024년 이후로 공급이 없었고, 2028년에 2264세대 공급이 있음.
5.3 전출입 : 노원구는 성북구/ 도봉구/ 중랑구/ 의정부와 인구를 주고 받음
✅과거시세 및 현재 시세
.2018년 수도권 1차 상승기에 상승했다가 잠시 하락기
> 2019~ 2021년까지 급상승 : 5억 1100만원 상승했음.
> 22~23년 하락기에 하락했다가 24년이후 상승중 : 여전히 직전 상승장에서의 고점은 회복하지 못했음
:: 노원구 대장단지가 여전히 전고회복을 못했다는 것은 그 외의 단지들도 여전히 전고회복을 못하고 있을 가능성이 크다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
.2025.12월 현재 여전히 전고보다 낮은 매매가 >> 비싸지 않다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O >> 노원구의 랜드마크 단지로 여전히 전고를 회복하지 못했음. >> 저평가
2) 환금성 : O >> 학군지 단지로 이사수요 및 전세수요가 많은 곳 . 초,중.고 학생 자녀를 둔 가족단위수요가 꾸준
: 780세대 고층. (1~3층제외, 탑층제외/ 300세대 이상)
3) 수익률 : O >> 현재 투자금이 5.6억으로 투자금이 많이듬.
: 수익률 100% 까지 10년동안 5.6억 올라야 함. 31평 가격이 18.7억이 되어야 함.
현재 전세가격 7.5억 → 10년후 15억 :: 매매가 18.7억 가능하지 않을까? 다만, 현재 투자금이 너무 많이 든다.
4) 원금보존 : O >> 전세가율 57% : 서울 전세가율 60% 기준에 근접.
: 용적률 197%로 재건축 단지. / 동북선호재있음
5) 리스크 대비: O >> 입지독점성 있음. 향후 3년동안 서울전역 + 노원구 인접한 수도권의 공급이 적정수요 이하임.
: 현재 전세금 7.5억의 10% 역전세 대비금액이 가능한가? YES
.나의 투자 결론(매수 여부): 저환수원리 기준을 충족하여 잃지 않을 투자 가능할 것으로 생각됨.
✅ 작성하면서 느낀점 :
비슷한 투자금으로 3급지일부/ 4급지에 여전히 매수가능한 단지들이 있다. 지역내 랜드마크를 살 것인가(저환수원리를 만족 + 호재(재건축/동북선)있음) / 급지를 높여서 투자할 것인가에 대한 고민.
>> 서울은 땅의 가치가 가장 높다. 그렇다면 먼저 3,4급지에서 매수가능한 단지를 찾아본다.
.노원구라는 땅의 가치가 높지 않아서 망설여짐(그래도 서울) 그리고, 적지않은 투자금으로 5급지에 투자하는게 맞나. ㅠㅠ 서울전역을 투자지로 검토한다면 우선순위로 보기 힘듬.
일단. 지금은 서울거주가 힘든 본인에게 토허제를 뚫고 투자가 불가능함.
