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[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
-전세 세팅 의 모든 것-
매수 했다고 끝난 투자가 아닙니다!
매수 이후 전세 세팅 이 끝나야 투자가 완료 된다는 것!
전세 가격 설정
1단계 단지내 평형별 비교
평형별 로 전세 가격 을 구분 하고 , 소형 평형 과 중간 평형 그리고 대형 평형 의 전세가격 을
파악하고 , 내가 투자 하려는 평형의 전세 가격 을 가늠해보고 , 전세가 를 파악한다.
2단계 생활권 내 비교
생활권 에서 비슷한 흐름을 가져가는 단지를 비교 한다.
생각해보기
A단지 와 비교 하였을 때 비슷하지만 약간 의 가격 차이는 있다.
A단지 < B단지 < C단지
선호도 가 높은 C단지 보다는 전세 가격을 낮게 설정 하고
A단지 와는 비슷한 전세 가격 수준이면 적절 할 것이라고 판단한다.
단 , 생활권 의 전세 시장 분위기 도 파악한다.
전세 물량이 부족한지….또는 전세 세팅 시, 입주 물량이 있는지 까지 판단 해본다.
3단계 공급 물량 을 파악!
경쟁 기간 공급 물량 이 있는지 ? 파악 하기!
공급 규모 평형 전세 가격 개수 까지 파악한다.
영향을 미칠 만한 공급 인지 파악한다.
내가 투자 할 단지 의 생활권 선호도 보다 , 하위 생활권 의 공급 물량인지 ? 상위 생활권 의 공급 물량인지 ?
파악한다. - " 이래서 임장 을 다니며 , 지역 의 선호도 를 몸으로 담는게 중요 하구나 "
투자를 한다면 ,내가 그지역 의 전체 생활권 우선순위를 알고 , 단지 선호도를 알아야 한다는것 은
투자 이후 전세 를 세팅 함에 있어서 , 실력 이 나타난다고 생각 되었다.
※ 대단지 입주 시 확인해야 할 2가지
사전 점검 기간 : 사람들이 본격적으로 움직이기 시작
입주 지정 기간 : 입주 기간 전/후 3개월은 입주 물량 영향권
전화 임장을 통해서 전세 시장 분위기 를 최종적으로 반영한다.
어떤 가격으로 시작 할것이냐!
보수적으로 ?
공격적으로?
전세 셋팅에 대한 사장님의 자신감은 현장 분위기 와 밀접하다.
반드시 전세가 최종 결정 시 전화 임장 필수 !
단지 내 비교
평형 대별 가격 , 호가 변동 ( 상승 ? , 하락 ? 확인한다. )
등록일자 및 업체수 ( 부동산 업체 에 많은 곳에 물건을 올려둔것이라면 ? 매도자 상황까지 파악하기 )
실거래가격 이 올라가는지 하락 하는지 확인한다.
생활권 내 비교
가격흐름 을 같이 하는 단지 와 비교 한다.
공급 물량 점검
나의 투자 물건 보다 더좋은 생활권 의 입주가 있는지 , 또는 입주물량 있는데 , 생활권 이 어떤지
나의 투자 전세 셋팅 경쟁 에 영향을 주는지 , 고민 해 보자 !
※ 임대 기간 설정 시
무엇을 봐야 하나요 ?
첫번째 : 공급
전세 빼는 건 괜찮을까 ?
공급 물량 확인 , 언제 어디에 얼만큼 들어오지 ? , 내가 투자시 전세 밸 때 괜찮을까 ?
임차인 만기 시점에 괜찮을까 ?
"지금 전세 세팅 잘하는것 이 끝이 아니에요 지금 맞춰서 돌아오는 그 만기 까지도 운영이 잘되야 하기 때문에 ,
임대기간 만료일 에 리스크 를 바탕으로 임대 기간 을 어떻게 조절할지도 생각해야 된다. "
두번째 : 수요
내가 투자하는 지역의 특징을 알아야 전세 세팅에 어려움이 없다.
“ 명확한 수요 를 가지는 지역과 평형이 있어요 ”
특히나 학군지 +30평형 대 이상
( 성수기 "1월~2월 에 만기가 닿게끔 전세 세팅 하는것 이 가장 좋아요 " )
( 비수기 수능 시즌 ‘가을’ , 여름 장마철 휴가철 , 명절 연휴 , 겨울 등 )
가족 단위 수요 외 10,20평 형대
결혼 , 입학 취업 및 인사 시즌
( 봄,가을 이 많은 편 , 대체적으로 고른 수요 )
( 비수기 여름 장마철 휴가철 , 명절 연휴 , 겨울 등 )
세번째 : 포트폴리오
주택수 가 늘어날 수록 임대 포트폴리오 를 통한 재계약 시기를 분산 한다!
( 리스크 재계약 시 , 역전세 발생으로 대출 발생시 재계약 물건이 겹친다면 ? 😥😮 )
※ 실전 적용 비규제 지역 전세 셋팅 : 최종 에서 각 각 의 물건 들의 전세 만기 시점이 하이 브랜드 입주와 겹친다면 ,
1차원 적으로 투자 하면 안되는 물건이야 라고 생각 하기보다는 , 여기서 조금 더 나아가 투자를 할수있는 방향으로 ,
생각 한다는것, 매매가격 은 저렴하고 , 전세가격이 낮게 셋팅 되어 투자금 이 많이 필요 하다면 , 매매 잔금 기간을 조정하여 , 전세가격 을 시세 대로 받아서 투자금을 줄이는 방법 , 입주 물량 과 맞물려 전세 셋팅 시 매매 잔금 기간을 조정 할수 있다면 , 입주물량 을 피해 갈수있도록 투자 가 될수 있는 방향을 자꾸 연구하고 생각 해보는 것 이 중요 하다!
※ 수도권 규제지역 전세 셋팅 : 2년 실거주 의무 이후 , 자산 재배치 시 고려할 2가지 키워드
자산 재배치에 적합한 시기 인가? | 자산 재배치에 적합한 가격 인가? |
안정적인 전세 셋팅을 위해 공급 물량 확인 | 전세 보증금으로 주담대 상환과 임대 보증금 마련이 가능 한지 확인 한다. |
예시 : 자산 재배치 에 적합한 시기 인가 ?
안정적인 전세 셋팅 을 위해 공급 물량 확인 한다. 서울 수도권 에 2년 실거주 이후 , 전세 셋팅시 주변 공급 물량이 있는지 여부를 확인한다.
그리고 현재 전세 가격 시세 를 파악 하고 , 매수시 발생한 대출 ( 아파트 담보 대출 LTV ) 을 상환하고 , 임대 보증금 까지 충분히 마련이 될때 ! 움직인다.
우리가 임장을 다니고 매물을 보고 밤새 임보를 쓰는 그 많은 행위 와 시간들 을
투자로 성과를 만들어야 한다. 하지만 , 거래까지 계약 이라는 법률 행위를 통해서
계약 단계 에서 챙겨야 할내용 들을 알지 못하면 , 앞서 공부하고 임장을 다녔던 고생들이 물거품이
될수도 있다는 것! 반드시 실제 거래가 성립 되는 것 까지 투자 현장 에서 적용 해야 한다.
1.매수 결정 을 할때 권리상 하자 를 점검한다. - 등기부등본- 🤔🤔🤔 중요합니다!!!!
※반드시 확인해야할 5가지
소유자 = 계약자와 동일한가?
가압류 가처분 가등기 = 권리 침해가 있는가?
근저당권 집 담보로 돈을 빌렸는지 ?
열람일시 = 권리관계에 변동이 있는지 ?
돈이 들어갈때마다 권리 문제 가 있는지 , 반드시 등기부등본 을 확인합니다.!
★투자로 적용해서 생각해보기
대출이 있는 경우 , 투자하면 안되나요 ?
대출 이 있다면 잔금 시 말소 특약 기재 하고 대출 상환 후에는 반드시 상환 영수증 확인 까지 한다.
그럼 현재 6.27대출 규제로 , 주담대 상환 조건 전세 대출 제한되는 금융기관 존재 하므로 ,
집주인 이 상환 능력이 되는지 확인한다.
매매 계약서 작성시 !
계약 내용 중 잔금일자 를 반드시 확인한다.
임차인 을 구하는 기간이 짧아서 구하지 못하였을때 , 잔금을 치뤄야한다면 , 대출 과 기회비용이
발생되기 때문에 반드시 잔금일자를 여유있게 매도자 와 약속을하고 그대로 기록한다.
매매 계약서 작성시 주의사항
거래 금액 , 계약금 , 중도금 유무 , 잔금 , 잔금일자 확인
계약서=등기부등본=신분증=입금계좌
모두 동일한 매도자 성명까지 확인한다.
강사님 의 말씀 부동산 거래시 , " 철저하게 원칙 대로 하시면 됩니다. "
계약의 해제
매수인이 매도인에게 중도금 ( 중도금이 없을때에는 잔금 ) 을 지불하기 전 까지
매도인 은 계약금 의 배액을 상환하고
매수인 은 계약금 을 포기하고
본 계약을 해제할 수 있다.
여기 더욱 중요한것은 이사실을 알고 나의 자금 계획을 철저하게 계산한다
계약 이라는것은 나의 선택에 따라서 책임이 가는 굉장히 무거운 행동이라는것을 알아야 합니다.
감정적으로 갖고 싶어 하는 충동적인 매수는 절대 금물! 자금 계획 을 정확히 판단하고 접근한다!
※알면 두렵지 않은 임차인 : 법인 - 특약!!
특약
전세권 설정과 관련한 비용 은 임차인 이 부담한다.
계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지
전세권 설정에 의한 권리로 담보 대출 , 근저당 설정 등 대출 금지!
원상회복 반환 의무 ( 금연 )
집 보여주기 적극 협조 ( 신신당부 해서 반드시 !! 협조 해달라!! 특약 에 반드시 작성 하기! )
※계약 만기가 다가오는데 재계약 은 어떻게 챙겨야 할까요 ?
갱신 의사 확인 은 만료시점 으로 부터 3개월 전에 임차인 의 의사 를 확인한다.
갱신요구 청구권 사용 여부 를 명확히 하며 , 문자로 기록을 남긴다.
구체적 금액 제시 한다.
계약서 작성 방법 협의 를 한다.
※임차인 의 계약갱신 은 무조권 들어 줘야 하는 걸까요 ?
임차인 이 기존 임대인에게 갱신을 요구한 뒤 집에 새로운 사람에게 매매 되었다면 , 새로운 임대인도 실거주를 이유 로 갱신 요구 를 거절 할 수 있다.
이유는 매수인이 소유권 이전 을 통해 임대인 지위를 승계 하였기 때문에 , 매수인의 실거주 의사가 명확하다면 , 매수인이 기존 임차인 의 갱신을 거절할 수 있다!
투자 에 대한 책임은 스스로 의 몫 !!
시장 상황에 따라 세낀 물건 , 주인 전세 , 법인 임차인 등 정리 하고 , 시기에 가장 적합한 선택 을 하고 본인의 선택을 최대한 안전 하게 만드는 것이 가장 중요 하고 , 이 행위가 투자 의 완성이 된다.
투자에서 가장 중요한것 ( 감당 가능한 리스크 인가 ? 임대 리스크 줄이는 방법 )
투자에 있어 욕심과 기회비용 은 함께 움직인다!
안 좋은 지역을 가봐야 , 좋은 지역을 골라내는 안목이 생긴다.
쌀 때 사는 것 , 싸게 사는 것이 부동산 하락장 에서도 충분히 버틸 수 있는 투자 체력이 생긴다!
장기 보유 하며 안정적으로 보유 하기위해서 는 적정 상승률 을 유지하는 것 이 가장 중요 하고 안전 한다는것!!!
투자 는 매수 에서 끝나는것 이 아니다 , 투자 이후 보유 해 가는 능력 이 진짜 투자의 완성이구나 라고 생각되었습니다.
전세 세팅 그리고 세팅시 상황 과 임차인 별로 대응하는 것들 과 법적인 부분들 정말 많은 것을 배워나가네요 1호기 투자 이후 다시 강의를 듣게 되니 조금더 다르게 들리고 , 너무너무 재밌고 공감되는 유익한 최고의 강의 였습니다!
작은것 에 일희일비 하지 않고 , 나의 이익 만 취하는 태도 보다는 임차인분 까지 우리집 에서 안전하게 잘 사실 수 있게끔 환경을 제공하는 임대인 되도록 부자의 그릇 을 키우겠습니다!
최고의 전세 강의 양파링님 이번 열중 2주차 또한 너무 너무 감사합니다
고생 하셨습니다! ^^
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