✅아파트명
부천 상동 라일락신성미소지움(2002년/955세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 경기 | 부천시 | S | 318,670 | 87,889 |
2. 교통
강남 1시간8분(1회) / 여의도 53분(2회) / 시청역 1시간 1분(1회)
3.학군
4. 환경
상동역 7호선 도보 이용권
NC부천점, 현대백화점 중동점, 롯데하이마트, 순천향대학교부천병원
5. 공급
원미구 자체에서의 공급은 없으나 부천 안에서 소사구, 오정구 공급은 총합 꽤 많음 주의
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 매매 6.3억, 전세 3.4억
투자금 2.9억
88A 세대수가 700세대가 넘는데 전세 하나 나옴-전세가가 꽤 오르지 않았을까 예상했는데 생각보다 전세가는 주춤함
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
상동역7호선 도보 10분 내, 강남 1시간 10분으로 가능. 서울 메인 직장 3군데 1시간 가까운 컷으로 가능. 석천초 끼고 있어서 도보 이용 / 석천중 학업성취도평가 91%, 부천시청역 현대백화점과 신중동역 롯데백화점 이용 용이하고 순천향대학교 부천병원 이용 용이함. 상동역 주변 상권과 학원가 형성 잘 되어 있음
2) 환금성 : 아실 기준으로 보면 수요는 꾸준히 계속 있는 단지임. 초중학교 학령기 자녀 있는 가족에게 특히 수요가 계속 있을것으로 생각됨
3) 수익률 : 현재 호가와 전고점을 기준으로 계산을 해보면, (75000-63000)/29000 = 41%. 수익률 200%가 되려면 단지가격이 121,000만원이 되어야 함..
4) 원금보존 : 현재 매매전세 호가를 기준으로 전세가율 47%. 전세가율로 봤을때는 원금보존 탈락
5) 리스크 대비: 2026년부터 2-3년동안 원미구에는 공급 없으나 부천시 다른 구에는 공급이 꽤 있음. 그러나 부천시 에서는 원미구 선호도가 제일 높고 원미구 안에서도 상동 선호도가 제일 좋아서 아주크게 타격은 없지 않을까 추측됨. 매매가는 현재 꽤 오르는 추세인데 전세가는 횡보중이고 휘청할만큼의 역전세는 없을것 같다고 생각됨.
나의 투자 결론(매수 여부):
교통,학군,환경면에서 꽤 좋은 단지인것 같고 앞으로도 수요는 꾸준히 있어서 환금성 면에서도 큰 걱정은 없을것으로 생각됨. 하지만 현재는 투자금이 너무 많이 들어가서 패스. 현재 투자를 한다고 가정하면, 수익률 200%는 무리일 것으로 판단됨. 전세가율도 현재 기준 너무 낮음
✅ 작성하면서 느낀점 :
눈으로 매매가,전세가 확인만 하는것과 실제 저환수원리 하나씩 따져서 글로 작성해 보는것은 다르다고 느낌
월부에서 해보라고 하는것은 꼭 실제로 해보자.!
