*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
비산 한화꿈에그린
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
안양은 종사자수는 매년 꾸준히 증가하고 있지만 다른 경기지역에 비해 많지는 않다. 사업체수도 다른 지역에 비해 크게 늘고 있지는 않다.
시 단위로 보면
성남> 수원>용인>고양>안양이며
질적인 500인이상 사업체수는
경기도 총 416개 중에
성남시88개>수원시40개>화성시32개>용인시29개>안양,평택26개로
직장의 양적인 부분에서도
질적인 부분에서도 경기도에서 평균이상에 위치에 있다.
2. 교통
평촌은 대부분의 업무지구는 1시간 이내로 접근 할수 있다. 특히 강남은 35분이내로 접근할수 있고, 가디도 31분내로 접근할수 있어서각 단지 마다 도어투도어로 봐야겠지만
베드타운의 역할을 충분히 할수 있다.
특히 3대 업무지구를 1시간이내로 출퇴근 할수 있어서 충분한 수요가 있다.
3.학군
평남지역이 공부를 잘하는 지역이다。 대형 학원가들이 즐비 하고
평촌지역에서 좋아하는 귀인중 범계중 평촌중이 특목고 진학률이 높게
나온다.
이곳이 학군적인 요소가 강한곳이다.
부흥중학교 학업성취도 86%
4. 환경
안양은 역 주변으로 쇼핑시설및 각종병원등이
위치해 있다. 역 주변에 모든 유동인구가 쏠려 있다.
역이 가깝다= 살기에 편하다는 인식
역 주변의 생활편의성이 중요한것이 아니라 그냥 역
과의 거리가 선호도에 영향을 미친다.
그러므로 역세권이 중요.
역과의 거리가 멀지만 초등학교와 이마트가 가깝다
5. 공급
26년도에는 안양에는 900세대 정도의 공급이 있다 하지만 의왕시에는 쾌 많은 공급이
있다. 25년도 말에 투자를 하게 된다면 27년도에 2700세대의 공급이 영향을 받을것
그렇다면 26년도 상반기에 4월에 투자를 하면 좋겠다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 비산한화꿈에그린 (2009/774/25) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 07월 | 2025년 01월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 75,000 | 61,000 | 65,000 |
| 전세가 | 50,000 | 33,000 | 44,000 |
| 투자금 (전세가율) | 25000 (67%) | 28000 (54%) | 21000 (68%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -40% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -10,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 14% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 4,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비13% 하락을 하였다. 전고점 대비 가격이 싼 편은 아닌것으로 보인다.
2) 환금성 : 700세대 이상 단지 이고, 4층 이상의 물건이다.
3) 수익률 : 저점 매수시 14% 수익률이다. 저점 매수를 하더라고 전고점 대비 수익률200%는 달성하지 못한다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율은 68% 이상으로 원금 보존은 가능하다 보인다.
5) 리스크 대비: 26년도에는 400세대 이상의 공급이 있고 27년도에는 비산동에 2700세대의 공급이 있다. 인구교류가 많은 의왕시에는 쾌 많은 공급이 있지만 의왕시 외곽의 공급이므로 그리 신경은 안써도 될것으로 보인다
나의 투자 결론(매수 여부): 투자 불가 가격이 싸지도 않고 물건도 많지 않고, 토지허가제 구역으로 투자는 불가능 하다.
✅ 작성하면서 느낀점 :1. 과거의 오류: "물건을 먼저 보고 입지를 끼워 맞추다"
- 상황: 학군지나 역세권 등 핵심 입지 요소가 부족하고, 주변 환경의 균질성(쾌적함)도 떨어지는 단지를 관심 있게 지켜봄.
- 문제점 (확증 편향):
- 객관적인 입지 가치보다 '물건 그 자체'를 먼저 마음에 두었습니다.
- 이미 정해둔 물건을 합리화하기 위해 부족한 입지 요소를 억지로 좋게 해석하거나 무시했습니다.
- 가장 중요한 '가격(저평가 여부)' 판단이 흐려져, 싸지 않은 가격임에도 매수를 고려했습니다.
2. 현재의 깨달음: "저환수원리의 냉철한 적용"
- 재평가: 다시 보니 역세권, 학군, 균질성 등 **수요를 끌어당길 핵심 가치(환금성)**가 부족함이 명확히 보임.
- 투자 부적합 판단:
- 저평가(Price): 입지 대비 가격이 싸지 않음. (안전마진 부족)
- 환금성(Liquidity): 선호도가 떨어지는 입지로, 하락장이나 급매 처분 시 매도가 어려울 위험이 큼.
- 원금보존(Risk): 전세가율이나 입지 가치가 하방을 단단하게 지지해주지 못함.
3. 핵심 교훈: "순서를 바꾸면 투자가 보인다"
- ❌ 잘못된 순서: 물건 발견 → 입지 요소 끼워 맞추기(합리화) → 투자 고민
- ⭕ 올바른 순서: 입지 분석(가치 판단) → 가격 비교(저평가 판단) → 저환수원리 필터링 → 물건 선정
