[열중 48기 부의 그릇이 거대한 4람2 될지니 오실장] 공실 리스크 없이 전세 잘 놓을 수 있을까 ?

디테일한 강의 내용을 준비해주신 양파링님 감사합니다 !

아직 1호기를 해보지 않은 입장에서 전세 놓기란 먼 얘기 처럼 느껴진다. 

지역 분석 - 매물 비교 - 저평가된 물건 찾기만 집중하면 되는 줄 알았는데…

전세 레버리지 투자의 핵심인 전세를 놓지 못한다면 아찔하다.

공실 리스크가 생겨, 그 매물을 내 주담대출로 방어를 하며 비용이 부담될 수 있다. 

따라서 이번 강의는 그 상황을 막기 위한 좋은 인사이트를 배운 강의였다. 

[배운 점]

전세세팅 기본

전세 세팅은 수익률을 결정하게 된다. 

주변의 신축 매물 혹은 공급의 양을 파악하고, 내가 설정한 자금 구조가 꼬이면 그만큼 수익률이 하락할 수 있다.

이 경우, 전세 세팅을 잘 마쳐놓고 그 다음 물건의 임장으로 넘어갈 수 있는 기회 비용이 더 발생하게 된다. 즉, 더 큰 기회를 놓칠 수 있는 것이다.

매물을 만날 때 신규 임차인 세팅 유무에 따른 시나리오를 배웠다.

매매잔금일과 전세잔금일이 일치할 경우가 가장 베스트지만, 항상 그렇지는 않다. 

세입자가 안 구해질 수 있고, 현 시장의 특징인 '조건부 전세대출 제한'의 시나리오에서 매도인이 선 전세계약 후 매수를 할 수 있도록 조율이 가능하기도 하다. 그리고 세낀 물건을 매수하거나, 매도자 전세계약도 할 수 있다. 또한 3개월을 기억하자… 집주인이 된 후 3개월 이후에 임차인을 들여야 임차인의 전세 대출이 가능하다.

전세 가격 설정

단, 생, 공 (단지, 생활권, 공급)

단지 내에서 평형 비교를 통해 가격을 대략 책정한다. 

전세가 매마른 시기에는 매물이 없어서 책정이 어려울 수 있다. 따라서 내 전세가 범위는 작은 평형과 큰 평형 사이의 범위로 책정이된다. 또한 생활권 내에서 비교한다. 같은 평수, 다른 평수, 비슷한 컨디션 등 비교를 통해 내 매물의 비교우위를 파악하여 책정한다. 공급도 중요하다. 현재 전세를 놓는 시기 뿐만 아니라, 향후 전세를 갱신할 시기의 공급도 예리하게 봐야한다. 

임대기간 설정, 계약서

공급, 수요, 포트폴리오

계약갱신권 청구 여부의 디테일에 대해 배웠다. 

계약서 작성 시 등기부등본을 확인하는 방법, 매매 계약서상 명시해야할 주요 항목 등, 그리고 임대차 계약서 현재 작성 및 계약 갱신 시 5% 내외 인상 후 계약서 작성하는 방법 등 구체적으로 작성한다. 

[적용할 점]

투자하고 싶은 물건을 찾고 그 물건의 매수 의사결정 전에 전세 세팅에 대한 가능성을 미리 파악할 수 있게 됐다. 특히 내 물건이 전세 수요자들에게 인기 있는 물건이 되기 위한 판매 전략과, 비교적 더 빠르게 전세 세팅을 할 수 있는 전략을 적용해 볼 수 있을 것 같다. 

그리고 현재 시장에 맞는 (특히 수도권 규제 지역의 실거주 의무 2년) 지역을 찾고, 임장 지역 선정 전에 파악하고 접근할 수 있게 됐다. 아직은 전세를 맞추는 단계까지는 아니지만, 양파링 님 말씀처럼 그 시기는 아주 빠르게 올 것 같다. 적용할 수 있는 시나리오를 미리 공부하고 그 시기를 준비해야겠다.