[열중 48기 5늘 열심히 살아 꿈을 2루조✌️뚜랴] 열중의 정수 - 전세 바이블

안녕하세요! 뚜랴입니다!

1호기를 향해 달려가고 있는데요!

경험이 없다보니 앞마당을 만들면서, 항상 매수-전세 프로세스가

확 손에 잡히지 않아 불안했었습니다.

열중 강의를 안들어본 것은 아니지만, 이번에 1호기 투자를 앞두고

제대로 복습하고 싶어서 저희 양파링 튜터님 강의를 

얼마나 손꼽아 기다렸는지 몰라요!

정말 많은 내용을, 현 시장에 잘 녹여서, 꼼꼼히 알려주셔서 너무 감사합니다!

양파링 튜터님♥

#지금 시장에서 알아야 할 전세 세팅

• 지금은 매매 /전세대출 실행시 전세 잔금 동시 진행이 불가능한 시장 상황이기 때문에, 세안고, 주인전세, 전세계약 승계, 잔금 정금, 현금 전세 정도로 생각을 해볼 수 있다고 하시면서 깔끔하게 정리를 해주셨습니다.
• 조건부전세자금 대출이 안되기 때문에, 몇달 전부터 전세계약 승계할 때 방법론에 대해서 궁금한 점이 많았는데요. 주인전세의 경우에는, 단순히 주인이 전세입자가 되는 것이기 때문에, 새로운 집을 매수해서 나갈 때 큰 문제가 생기지는 않을 것 같아 아주 편리한 방식일 것 같습니다…
• 반면 전세 승계계약의 경우를 들으면서 한 두 가지 정도의 의문점이 생긴 것 같습니다.
• 편의상 계산이 쉽게 10억짜리 집에 전세가율 60%라고 계산해보겠습니다. 1월 1일 매도인과 계약서를 쓸 때 계약금은 매가의 10%정도를 준다고 했으니, 이 때 1억을 미리 집주인에게 주게 됩니다. 그리고 열심히 전세입자를 찾아서 2월 1일에 매우 빠르게 구해 계약을 한다고 가정을 해보면, 매도인은 전세입자에게 6억의 10%인 6천만을 받게 됩니다. 그러면 매도인은 1.6억이라는 돈을 가지고 다른 집을 찾아야 한다는 것인데… 그리고 이후, 전세대출 심사 진행 시 보증 보험 등과 관련하여 소유권이 3개월간 바뀌지 않는 것을 체크하였을 때 집주인은 줄곧 매도인이었기 때문에 대출 실행 이후 소유권 변경 이유를 따로 따지지 않는 이상은 안전할 것입니다. 대출이 실행되게 되면, 전세입자는 매도인에게 남은 5억 4천만원 잔금을 치르게 되고, 매도인은 전세입자에게 받은 6억과 제게 받은 1억, 총 7억의 돈으로 집을 비워줘야 할 것입니다. Q1) 어떠한 형태로 이사를 가는 것인지는 몰라도, 7억으로 잔금을 치고 이사를 갈 수 있을만한 여력이 되는 집주인이 있을까요? 이런 경우, 갈아타기보다는 전세를 구해 이사를 하는 경우가 더 많을까요? Q2) 이때 받은 전세금으로 주담대 근저당권 말소까지 진행해야 한다면, 집주인은 (매매 가정) 새로 들어갈 곳에 새로운 주담대를 일으키는 것이 가능한가요? 그럼 미리 들어갈 집에 주담대 심사를 넣어두고, 그쪽 잔금을 제가 준 계약금+전세금으로 치를 수도 있는 걸까요?
• 일단 여차 저차 집주인이 이사를 먼저 가게 되면, 그 이후 저는 매매잔금인 3억을 주고, 등기를 가져오게 됩니다. Q3) 혹시 집주인이 여력이 안되어서, 제게 그 매매 잔금의 아주 일부를 제외하고 중도금을 먼저 달라고 하면 그렇게도 계약이 될 수 있을까요? 

• 잔금치고 세팅을 하는 경우에는, 적어도 3개월을 기다려야 할 수도 있으니, 중도상환 수수료가 어떻게 되는지도 잘 알아봐야 할 것 같습니다… 비용이 많이 들어가는 일이라, 잔금은 되도록 안치는 것이…

   

#전세가격설정 - 단생공

• 안그래도 이번달은 평촌 앞마당을 만들던 중이라, 너무 와 닿았습니다… 공급, 공급, 공급! 열심히 봐야겠습니다.

#임대시기설정 - 공수포

• 역시나 공급입니다… 너무나도 중요!

#임대차 전세계약

• 묵시적 갱신이 되면, 어쨋든 청구권을 사용한 것은 아니어서, 다음에 4년차에 한번 더 쓸 수도 있다는 말씀이… 생각지도 못했는데 충격적이었습니다. 꼭 잊이 않고, 상황에 따라 갱신권을 쓰는 것으로…! 확실하게 문자로 얘기를 해둬야겠습니다.
• 임대차보호법 공부를 좀 더 제대로 해볼 필요가 있겠습니다.
• Q4) 연장 의사를 밝히는 것이 6~2월 내라고 하였는데, 4월로 계약서에서 제한적으로 명시해도 문제가 없는걸까요? 이 시기에 맞물려서 실거주 수요가 있는 매수자에게 매도를 할 때 4월로 한정 지어 버리면, 매도 시기가 좁아지는 것은 아닐까요? 

• Q5) 그리고 그렇게 매도할 경우에는, 그 사이에 매수인이 등기까지 쳐야 하는 것으로 알고 있는데… 그 전에 전세입자를 안심시키고 집까지 보여주게 하는 것이 껄끄럽지는 않을까요?

   

#규제지역 내집마련

• 전세가율이 너무 낮은 곳에서는 LTV 70%를 다 인정해서 사더라도, 50~60%의 전세가율로 전세를 놓고 나와야 할 때는, 물론 매가/전세가가 많이 올라가면 그건 또 다른 경우지만, 2년내 그런 일이 벌어지지 않을 확률이 높기 때문에, 한번 그 방향성에 대해서는 다시 생각해 봐야겠습니다.

#그외

• 소액투자의 경우 보증한도도 잘 챙겨야 합니다.
• 갈아타기의 경우, 매매계약 파기를 방지하기 위한 중도금도 중요할 수 있습니다.

쉽지 않네요..!

정리를 하다보니 또 질문만 한가득입니다… 또르르

하지만 전세는 너무 중요하기 때문에! 꼭 집고 넘어갈 것은 

정확하고 바르게 이해해 보도록 노력해보겠습니다!

감사합니다! 양파링 튜터님!