[열반스쿨중급반 48기_marria] 매수가 끝이 아니다! 투자의 꽃 전세세팅하기_2강 후기_양파링멘토님

투자의 시작인 매수도 쉽지 않지만 매수가 끝이 아니죠. 투자의 꽃 전세 놓는 방법에 대해 양파링멘토님의 강의가 시작되었는데요, 정말 바이블처럼 두고두고 적용하면서 케이스별로 대응하고 행동해야겠습니다.

1. 적정전세가 설정해 볼까요?

단(지) → 생(활권) → 공(급)

2. 리스크를 줄이면서 임대기간을 설정하기 위해 기억해야 할 점

공(금), 수(요), (내 물건의 전세)포(트폴리오)!

** 매매 계약서 작성시 

매수 결정이 되었다면 등기부등본을 볼 줄 알아야 합니다.

특히 갑구에서 가압류, 가등기, 가처분등의 단어가 보인다면 내가 매수할 수 있는 집이 이 집만 있는 것이 아니기 때문에 법적으로 어렵게 풀어서 가져갈 필요는 없으니 쳐다 보지 맙시다.(매수하지 말자!)

매매계약서 작성 중 돈에 관련된 거래금액, 계약금, 중도금, 잔금, 잔금일에 대한 내용을 기재하게 되는데 아무리 기간을 넉넉하게 협의를 했더라도 계약서에 촉박하게 잘못 기재되어 있다면 계약서대로 가야 하기 때문에 금액과 잔금기간을 반드시 확인을 해야 합니다.

주인전세 매매 계약과정은 어떻게 되나요?

모든 사람들이 계약 프로세스를 다 안다고 생각하지 마라.  매매대금에 대한 지급방법에 대해 사전 협의를 명확히 하자.

예) 잔금 지불액에서 전세보증금 금 7억원은 차감하고 지불.

가계약시 오탈자가 없는지 금액이나 협의 기간등이 정확하게 기재되어 있는지 꼼꼼하게 확인하고 잘 작성해놔야 본 계약에 그대로 잘 가져갈 수 있으니 참고하면 좋겠습니다.

** 임대 계약서 작성시 

임대기간은 공휴일이 안되게끔 잘 작성해야 한다.
매수전에는 우리가 임장하고 임장보고서를 쓰면서 굉장히 많은 것을 공부하고 알아보지만 사고 나서의 인풋은 크지 않기 때문에 작은 것에 목숨 걸지 말고 말도 안되는 것에 대해 수리를 요구하는 것 아니면 그냥 고쳐 줘라
반려동물 시장 시기에 따라 내가 고를 수도 못 고를 수도 있는 영역이다.

네,, 반려동물을 가진 임차인을 받는 것도 시장 상황에 따라 대응의 영역이라고 생각하면 마음 편할 듯 합니다. 

대신 임차인이 나갈 때 반려동물에 의한 훼손 부분은 복구하도록 특약 넣는 것을 잊지 말아야 합니다.

전세를 맞추다 보면 법인과 계약을 하게 되는 경우가 있는데 법인의 특징과 어떤 주의점이 있는지 알아 봅시다.

-장점 : 금액에 예민한 개인 임차인보다 비교적 높은 전세가를 맞출 수 있고 임대차 3법 적용이 안됨.(계약갱신청구권 사용 불가, 임대로 5% 상한 제한없음)

-단점 : 전세권 설정(제3자에게 재임대 즉 전대차 계약 가능, 전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능), 회사 관사로 사용하는 물건으로 여러 사람이서 사용하게 되면 관리 문제가 생김.

법인이 명확하지 않으면 법적으로도 문제가 발생할 소지가 있기 때문에 법인에 대해 정확하게 알아보고 특약을 대비해야 합니다. 

전세 만기가 도래하는데 재계약은 어떻게 챙겨야 하나요?

임차인의 거주 의사를 먼저 확인후 임차인이 갱신권을 먼저 얘기 안 할 수 있어 그렇기 때문에 명확하게 제시해야 한다.

그리고 나서 요즘 시세를 확인하고 구체적으로 금액 제시해야 한다. (5% 상한선으로,,,)

계약서 작성시 우편교환이나 대필로만 한다면 반드시 주택임대차 계약신고를 계약 체계일로부터 30일 이내 공동 신고(잊지 말자!!)해야 한다. 금액 변동이 없다면 임대차 계약신고 안 해도 된다.

전세를 맞추기 위해 확인해야 할 것들도 많았지만 여러가지 변수들이 있고 거기에 대해 우리가 대응해야 하는 영역들에 대해서는 구체적인 사례를 들어 강의를 해주셨습니다.

매수가 끝이 아닌 매수하기 전부터 전세 세팅 방법을 미리 정해 놓아야 법적인 실수를 하지 않고 무사히 매수,전세세팅을 할 수 있음을 알 수 있었습니다. 

알아야 할 것들도 많고 어렵지만 우리가 목표로 하는 금액을 이루기 위해서는 반드시 알아야 하는 내용들이라 하나라도 절대 허투루 들으면 안되는 강의였습니다.

투자할 때마다 놓치는 부분이 없는지 참고할 수 있도록 촘촘하게 강의를 준비해 주신 양파링멘토님께 감사의 인사를 드립니다. 건강 유의하시고 감사합니다!