[캡틴튼튼] 지방 광역시 구축 아파트 투자, 해도될까요?

안녕하세요. 

캡틴튼튼입니다.

지방러로 월부 생활을 하면서 

서울 및 수도권과 지방 광역시, 중소도시 투자를 종종 비교하게 됩니다.

그러면서 나름의 지방 광역시 투자에 대한 생각과 기준들을 정하게 되었는데요.

이에 대해 제 생각을 나누고자 합니다.

저는 지방 광역시 구축 아파트 투자를

“한 번의 선택으로 인생이 바뀌는 투자”라고 보지는 않습니다.

다만, 잘 선택한다면 크게 손실을 보지 않고,

다음 투자 기회를 만들어주는 투자라고는 생각합니다.

특히 요즘 투자자들이 광역시(부산) 투자에 관심이 많고 

투자 고민을 하고 계실거라 생각합니다.

저 부산에 실거주 및 투자로 신축, 준신축, 구축, 썩아를 직접 보고 비교하고 검토하면서 

저만의 기준을 갖게 되었습니다.

#부산 구축 아파트

“입지 차이가 대부분의 선호 요소를 결정합니다.”

너무나 당연한 말이기도 하고 

서울 및 수도권, 광역시 모두 적용되는 말이기도 하지만 일단은 그렇습니다.

부산은 흔히 “지방 중에서는 가장 수요가 많다”고 평가받습니다.

하지만 부산 전체가 투자에 유리한 것은 결코 아닌 것 같습니다. 

부산에서는 입지 차가 크다면 신축이어도 상승 힘이 크지 않으며

구축이지만 투자할 수도 있다고 생각합니다. 

#부산, 성공 가능성이 있는 구축 아파트의 특징

1.지하철 노선 도보 이용 가능(4호선은 열외)

2.센텀·서면·남포·동래 등 주요 생활 및 직장 중심지 접근성 좋음

3.학군 또는 직주근접 수요가 뚜렷한 지역(센텀, 사직, 남천)

실제로 부산 도심권의 20~30년차 구축 아파트들은

가격 조정기에도 거래가 완전히 끊기지 않는 모습을 보입니다.

급격한 상승은 없었지만, 급락 또한 제한적이었습니다.

반면에,

1.신축 공급이 집중된 외곽 지역(명지, 기장)

2.관광 호재만 남아 실수요가 약한 지역(중구,영도구)

3.대중교통 의존도가 높은 산복도로 인근 지역(중구)

이러한 곳의 구축 아파트는

가격이 저렴해 보일 수는 있으나

매수 자체가 리스크가 되는 경우가 많았습니다.

#지방 광역시 구축 투자

 “가장 중요한 기준은 생활 수요”

부산에서의 바다 조망은 프리미엄 정도라고도 생각합니다.

부산 구축 아파트 투자에서

바다 조망은 분명 ‘가산점’이 될 수는 있으나,

투자의 핵심 기준이 되기에는 제한적이라는 생각이 들때가 있습니다.

반대로,

1.직주 접근성

2.학군 및 의료 인프라

3.역세권과 생활 상권

이와 같은 생활 수요 기반 입지는

가격 조정기에도 수요가 유지되며,

장기 보유 시 투자 리스크를 현저히 낮춰주는 경우가 많았습니다

따라서 부산 구축 투자에서 가장 중요한 기준은

바다 조망 뿐만 아니라,

“누가 이 집에서 실제로 살아가며 필요로 하는가”

라고 판단합니다.

#지방 구축에서 재건축·재개발은 ‘보너스’일 뿐

부산과 대구 등의 구축 투자자분들이 가장 많이 하는 착각이 있습니다.

“이 단지는 언젠가 재건축이 되지 않겠느냐”는 기대입니다.

그러나 현실은 다음과 같습니다.

1.사업성 부족

2.주민 동의율 확보의 어려움

3.지자체 정책 우선순위에서의 후순위 배치

4.지방에 투자하기엔 높은 투자금

실제로 부산에는

10년 이상 진척 없이 정체된 정비 구역이 매우 많습니다.

따라서 저는 정비사업을

투자의 주요 요소로 보지 않습니다.

사업기간이 길어진다면 투자자는 투자금이 묶이고 

수익은 언제 회수될지 요원한 상태가 됩니다. 

재건축·재개발 투자는 된다면 좋고,

되지 않더라도 버틸 수 있어야 투자가 된다고 생각합니다.

#지방러 투자자로서 세운 지방 구축 투자 기준 3가지

1.전세 또는 월세 수요가 명확할 것

2.도시 내 중심 축에서 크게 벗어나지 않을 것

3.신축 아파트와 정면 경쟁하지 않을 것

이 세 가지 조건이 충족되지 않는다면,

가격이 아무리 저렴하더라도 투자에는 보수적으로 접근해야한다고 생각합니다. 

정리하자면

지방 광역시 구축 아파트 투자는 ‘방어형 투자’입니다

입지를 신중하게 선별하고

과도한 기대를 내려놓고

일정비율 이상의 수익 구간이 생긴다면,

더 좋은 투자처를 확인한다면

중단기간 보유 후 매도하고 더 좋은 자산을 보유하는 전략을 갖는 것이 좋을 것 같습니다. 

중요한 것은 

“이 주택을 누가, 어떤 이유로, 계속 필요로 하는가”

에 대한 답을 찾으면서 투자해야하는 것 같습니다.

감사합니다.