[열중반 48기 이번달 1씽은 독서로 투자자마인드 장착할 조 _긍정부자1] 2주차 강의후기

안녕하세요,

존버해서 기버가 되고픈 긍정부자1입니다.

이번주는 열중반 2주차 양파링멘토님의 [전세셋팅의 모든것]을 알아보는 시간이었습니다.

예전에 전세셋팅에 대해 강의를 들었을 땐 1호기도 하지 않은 시점에서

전세셋팅 공부해놔도 어차피 잊어버리는거 아닌가? 미리 공부하는게 맞는건가? 

1호기 매수가 더 중요한 것 같은데.. 라는 초보같은 생각만 했던 때가 있었습니다.

 전세셋팅을 다시 재수강하고 나니 이렇게 깊이 있는 강의였나? 

정말 실전같은 강의내용에 찬사를 보낸 시간이었습니다. 

👉전세셋팅을 배우는 이유

전세셋팅을 왜 미리 배워야할까? 규제때문에? 전세 맞추기가 어려우니까? 

이러한 이유로 전세셋팅을 배우는건 아닙니다.

매수 후 전세를 맞출 것까지 생각하고 최선의 투자를 결정하기 위한 과정인 것입니다.

집을 사야한다는 것 밖에 안보이던 수준에서 

집을 산 후에 무슨일이 벌어질까? 어떻게 준비해야하지?의 단계까지

투자의 전과정을 생각할 수 있는 투자자가 되기 위한 과정이었습니다.

전세셋팅은 단순히 세입자를 구하기 위한 과정이 아닙니다.

<투자수익률>을 결정하는 가장 중요한 의사결정 과정입니다.

싸게 사는것도 중요하지만 최종적인 실투자금은 나의 전세금에 따라 결정이 되고

재계약시기에 리스크가 있는지 없는지를 좌우하며

매수 전부터 알아야 고를 수 있는 물건이 달라지는 깊은 이유가 있었습니다.

👉전세셋팅하기

먼저 전세셋팅에 앞서 가장 먼저 확인할 사항은

나의 상황과 시장상황에 대한 메타인지!!! 

잔금리스크가 있는지 임대리스크가 있는지가 가장 첫번째 할일.

안된다는 것을 생각하기보다 할수 있는 방법을 찾아가보는 법을 알려주셨습니다.

✔️매매 잔금일 전 임차인을 구한 경우

✔️매매 잔금일 전 임차인을 구하지 못한 경우

✔️매도자가 전세입자(주인전세)로 되는경우 등 여러 사례를 통해 

가계약단계부터 놓쳐서는 안될 특약사항들을 알려주셨습니다.

또한, <지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅>시에는

✅전세대출 가능하게 하는방법

✅전세셋팅 전 알아두어야 할 사항들

✅현금전세, 세낀물건 여러방면에서 우리가 할 수 있는 방법을 가감없이 알려주셨습니다.

알아보면 유리한게 정말 많은데 우리는 그냥 어렵다라고 퉁쳐버리는 습관을

꼬집어 말씀해주셔서 반성하는 시간이었습니다.

👉적정전세가 설정하기

내 물건을 1등으로 만들어 전세빼기 - 1등 물건을 만들기 위한 가장 최우선 조건은 가격!!!

1단계 단지 - 하위평형/상위평형 전세가 비교 및 호가가 없다면 실거래가 확인

2단계 생활권- 생활권으로 넓혀 전세가 비교해보기

3단계 공급 - 투자하는 내내 자나깨나 공급체크의 중요성을 강조하셨습니다.

개인적으로 이번강의에서 <지금 시장 전세셋팅하기-적용편>을 가장 몰입도 있게 들었던것 같습니다.

수도권 규제지역 전세셋팅에 관해 2년 실거주 의무 이후 

자산재배치시 고려할 키워드를 말씀해주시며 

향후 행동사항에 대해 플랜을 알려주셔서 코칭받는 시간 같았습니다.

매수 결정시 권리관계확인 방법, 임대계약서 주의사항, 법인 임차인 사례 등

예전에는 들리지 않았던 내용들이 이제는 복습처럼 다가와서 

보이지 않게 많이 성장한 제 모습을 보며 

노력과 시간 경험으로 실력이 커져가는것을 경험하는 시간이었습니다.

👉실전투자사례로 간접경험하기

멘토님의 A지역 실전 투자 사례를 바탕으로 리스크에 대해 많은 간접경험을 해보았습니다.

<임대리스크 줄이는 법>

1. 입주물량 등 임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악

     시기에 적합한 물건을 선택할 것 - 근처 OO지역 입주가 시작되면서 인구가 많이 이동함

  2. 임대 최고가를 고집할 필요 없음  욕심 vs 기회비용

  3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어 (초기단계)

  4. 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아볼수 있다. 다 가봐야 그 지역을 면밀히 알수 있음.

      스스로 선택한 과정에서 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼수 있음.

  5. 무엇보다 살때 싸게 사는게 가장 중요

      현재 수익률 그래프를 보니 싸게 샀더니 중간에 등락이 있더라도 오래 가져갈 수 있음

      강의에서 멘토님 튜터님들께서 말씀하시는것 중 하나가 가치있는 물건을 싸게 사야한다는 말씀을

      이번 강의를 통해 깊이 이해할수 있었고 여러 변수가 많기 때문에 그냥 투자금에 맞고 좋은 물건을 사는것이 아닌 

      시기에 가장 적합한 선택을 해야하는구나 깨닫는 시간이었습니다.

긴시간 좋은 강의 준비해주신 양파링멘토님 너무 감사드립니다.