안녕하세요 하야오입니다.
25년 3월 강의를 시작으로 약 8개월 만에 결실을 맺었네요 ㅠ
17일 전세잔금 및 계약 승계를 통해 찐1호기가되었습니다!
모든 투자가 끝나고 나니 아쉬운 부분들이 많다고 생각했고
다음 투자때도 실수를 반복하지 않기 위해 복기를 해보려 합니다.
울산 광역시를 선택한 이유
지난 지투기를 수강하기 전 갖고있던 앞마당은 대구 달서구, 창원 회원,합포구가 있었습니다.
달서구는 아직 전세금이 반응하지 않아 저에겐 너무 큰 투자금이 필요하였으며,
회원,합포구에는 투자하기 좋은 물건들이 보였지만 비교가 가능한 비슷한 위상의 입지를 더 보고 싶었습니다.
그래서 지난 지투기때 울산을 선택하였고 투자물건을 꼭 찾고싶어 2개의 구를 함께 앞마당으로 만들었습니다.
단지를 선택하게 된 과정
임장을 다니며 몇개의 단지가 눈에 들어왔습니다. 그 중에서 조건과 투자금이 적당한 매물이
총 3곳이 눈에 띄었습니다.
1. 현재 매전차이가 8천만원이지만 잔금이 6개월이 남아 전세 상승 시 투자금이 줄어들을 가능성이 있는 매물
2. 현재 매전차이가 6천만원이며, 주변 전세 매물이 생활권 내에 단 1개도 없는 매물
3. 매전차이가 4천만원 수준이며 매도자의 상황이 급하여 좀 더 깎아 볼 수 있던 매물
매물을 다 털어보며 해당 매물들을 투자 우선 순위에 올려두고 실제 투자 시나리오를 짜보며
각 시나리오마다 어떤 매물을 우선적으로 선택할 지를 정했습니다.
잘한점 : 더 좋은것을 사기 위해 시나리오를 짜고 각 상황에 투자를 해보려 한 것
아쉬운 점 : 1번처럼 상황이 더 좋은 매물들이 많았을텐데 더 상위 물건까지 매물을 다 보지않은 점
세개의 매물 중 3번 매물은 34평형이나 방 3개중 작은방 두개를 벽을 허물어 한개의 큰방으로 만든
특이한 집구조를 갖고 있었습니다. 이 매물은 투자금을 줄일 수 있었던 매물이라 투자금만 보고
특이한 매물을 투자해도 되는지가 의문이어서 튜터님이셨던 김인턴 튜터님께 조장방을 통해 질문 드렸습니다.
인턴튜터님은 투자금이 적어도 환금성 측면에서 아쉬운 매물이 있다면
후순위로 두는 것이 맞을 것 같다는 말씀을 해주셔서 다시 한번 잊고있던 저환수원리에 대해 생각하며
해당 매물은 투자금 3천만원 이하가 되면 그때 다시 고려해보자 생각했고
매물 협상을 진행할 때 좀 더 과감하게 진행할 수있었습니다.
아쉽게도 제가 원하는 금액을 제시하고 부사님께서도 힘을 써주셨지만 협상이 원하는 만큼 이뤄지지 않아
해당매물은 후순위로 두었습니다.
잘한점 : 생각하는 가치에대한 가격을 정하고 그 가격에 부합하지 않으면 다른 매물을 우선적으로 생각
아쉬운점 : 같은 단지에서 비슷한 상황 약간 더 비싼 매물이 많았는데 해당 매물에 대해선 가격 협상을 하지 않은 점
갑작스러운 해외출장 발생
1,2번 매물을 선순위로 두고 가격 협상을 진행하던 중 갑작스러운 6개월간의 미국 출장이 결정되었습니다.
1월 출국으로 정해지고 그 전에 투자를 하지 못하면 내년 말에야 다시 투자를 진행해야한다는 압박감이 생겼습니다.
자연스레 마음이 급해지고 제가 갖고있는 1,2번 매물을 놓치면
내 투자가 멀어질 수 있겠구나라는 생각이 자꾸만 들었습니다.
그래서 과감하게 협상을 진행했던 3번 매물과 달리 1,2번매물은 조금은 소극적으로 협상이 진행되었습니다.
목표 투자금액을 약간은 낮추고 협상 금액도 소극적으로 변했습니다(ㅠ…)
잘한점 : 갑작스러운 변수가 생겨도 투자를 놓지 않고 이뤄보겠다는 생각을 한 점
아쉬운점 : 순리대로 놓치면 어쩔수 없다라는 생각으로 좀 더 과감하게 협상을 했다면 어땠을까라는 아쉬움
협상은 1번은 300만원, 2번은 600만원을 깎을 수 있었으며,
지금 생각해보면 더 깎을 수 있다 생각하지만 그때의 압박감으로 인해 더 시도하지 못한게 아쉽네요
매물코치 진행
1,2번 매물을 비교평가를 통해 좀 더 세세하게 분석을 했습니다.
매물의 실제 상황이라던지 정말로 내가 놓치고 있는 포인트는 없는지를 손으로 쓰며 머리속에 남도록 했습니다.
분석을 통해 1번매물이 계약이 진행될 때 제가 한국에 없을 수 있다는 점과 전세계약을 새로 맞춰야 하는데
제가 미국에 있으면 전세입자 입장에선 계약이 꺼려질 수 있어 리스크가 적은 2번 매물을 투자하기로 결정해습니다.
이후 매물코칭을 진행했습니다.
빈쓰튜터님께서 약 1시간동안 통화를 통해 해당 매물에 대한 저의 이야기를 들어주셨습니다.
2번 매물이 투자해도 괜찮은 매물이라 허락을 받았고, 그 매물이 목표금액까지 갈수 있을지,
해당 금액까지 가기위해서는 어떤것을 트래킹 해야하는지 등을 세세하게 알려주셔서
해당 매물에 대한 자신감을 얻을 수 있었습니다.
잘한점 : 매물코치 전 세세한 질문을 위해 꼼꼼하게 분석을 진행한 점, 리스크를 더욱 줄이는 방안을 선택한 점
아쉬운점 : 나름 질문을 준비했으나 코칭 후 질문들이 더 떠올라 좀더 열심히 준비할걸이란 아쉬움
계약 진행 후 전세입자 구하기
코칭 후 계약을 진행하기로 마음 먹고 전화를 하기 전 우선 진행되는 방식이나
주의점에 대해 우선 알기 위해 월부 커뮤니티 글 중에서 가계약, 계약과 관련 된 글들을 읽었습니다.
이 후 전화를 통해 가계약을 진행했으며, 계약 날짜를 잡고 울산에 직접 내려가 매도자와의 계약을 진행했습니다.
계약 후 전세입자 구하기에 돌입했습니다.
전세금은 직전 거래 된 전세금에서 500만원을 높여 매물로 올렸습니다.
주변 전세가 1개도 없어 금방 거래가 될 것으로 편안하게 생각했고
실제로 거의 매일 매물을 보러 손님이 오셨습니다.
그래서 편안하게 생각하고 기다렸지만 단 한명도 거래 또는 협상의 의지도 보이지 않았습니다.
속절없이 2주가 흘렀고 빠르게 움직여야겠다고 생각했고 우선은 다른 부동산에 연락을 돌려 전세 광고를 넓혔습니다.
이후 내 전세 매물이 껴려지는 이유가 있을지에 생각했고 두가지를 찾아 낼 수 있었습니다.
1. 서울 투자자라 전세계약이 꺼려지고, 모든 은행이 전세대출이 많이 막아놨다는 오해
2. 준신축이라 인테리어가 많이는 필요없지만 약간씩 노후된 부분이 있어 해당 부위는 수리가 약간 필요한 점
제 상황을 정확히 인지하고 우선 할 수 있는 은행 대출에 관한 오해를 풀기위해
은행 상담사들에게 전세입자라고 얘기하고 현 대출 상황에 대해서 알아봤습니다.
같은 은행이더라도 다른 답변을 내놓았으며 3번 이상 조건부 전세대출이 가능하다고 답변한 은행을 추려냈습니다.
해당 부분을 표로 만들어 부사님께 전달드려 집보러오신 분들께 이 부분에 대해서 설명을 부탁드렸습니다.
이후 집 컨디션 문제 해결을 위해 부사님께 추천을 받은 가구 수리업체, 인테리어 업자, 숨고어플 등을 통해
부분 수리 업자분들을 컨택해 어느정도 합리적인 가격에 부분 수리를 진행했습니다.
약점으로 보였던 두가지의 문제를 보완한 뒤 1주도 채 지나지않아 전세 계약을 하고싶다는 분이 생겼고
그분이 저의 현 세입자이십니다.
잘한점 : 전세입자를 구하기 위해 발품 팔아 어떻게든 매물의 약점을 보완하려한 점
아쉬운점 : 전세입자와 협상 시 세입자 부사님에게 약간은 끌려다닌 점
첫 계약에 너무나도 큰 변수가 겹쳐서 쉽지않은 계약이었고
처음인 만큼 우당탕탕 겨우 잔금까지 치뤘던 것 같네요..
이리저리 어른들께 약간은 끌려다닌 경향이 있어 그 부분이 총정리했을 때 아쉬움이 남지만
조금이라도 빠르게 이런 경험을 할 수 있음에 감사하고
다음 계약땐 좀 더 냉철한 투자자 마인드를 가져야겠다 생각을 합니다!
총정리
이번 계약땐 어른들이란 이유로 저의 돈을 쓰는 일에 약간은 끌려다닌 경향이 없지 않아 있는 것 같습니다.
다음 계약 땐 저의 큰 돈을 쓴다는 마인드로 좀 더 냉철하게 계약을 진행해 보겠습니다!
그래도 파도가 와도 흔들리지않고 끝까지 목표한 투자를 이루고 올해 초 다짐했던 올해안에 투자하기라는
다짐을 이뤄내서 참으로 뿌듯하고 제 자신이 자랑스럽네요 ㅎㅎ
이번 계약하기까지 많은 분들께 도움을 많이 받았습니다.
지투기를 통해 꼭 이번기회에 투자하길 간절히 응원해주신 권유디님, 잔쟈니님, 자모님!
함께 지투기를 들으며 제 1호기 과정을 함께하신 지투기 31기 43조분들!
지투기 조장방을 통해 매일같이 보내는 제 질문을 모두 답해주셨던 김인턴튜터님, 썸머님!
매물코칭을 통해 1시간이나 저에게 많은 경험을 나눔해주신 빈쓰튜터님!
저를 월부 환경에 있게 해주시고 고민을 함께 나눠주시는 woody님, 솔빠님!
월부에 많은 나눔글들을 올려주신 많은 선배 투자자분들!
위 분들이 없었다면 1호기 투자는 쉬지 않았을 것이라 생각합니다 모두 감사드립니다!
두서없는 긴들 읽어주셔서 감사합니다!
앞으로 2,3호기 그 이후까지 쭉쭉 여러분들과 함께 부자가 되는길을 함께하겠습니다ㅎㅎ
