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26년 2월 돈버는 독서모임 - <돈의 대폭발>
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 투자의 정석
2. 저자 및 출판사: 김사부(김원철)
3. 읽은 날짜: 12월 17, 18일
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있느냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다.
1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?
주택은 향후 20년간 부족하다
-주택 수요는 계속 증가
-수요와 공급 불균형은 향후 20년 간 지속적으로 발생
선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다
-거품을 확인하는 방법 : 1) 부동산 가격이 본격적으로 상승한지 얼마나 되었는가? 5년 이상 지속적?
2) 가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐는가?
3) 부동산에 관심 없던 사람도 떠들고 다니는가?
투자는 본래 미래 가치를 반영하는 불확실한 것에 하는 것이므로 거품이 발생할 수 밖에 없다.
그래서 리스크를 면밀히 체크하고 시장의 움직임을 살피는 것이 더욱 유효한 전략이다.
정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다
-부동산 경기가 하락하고 장기회돠는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임!
주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다
-스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자해야 한다.
그러나 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. “내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?”
투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위이다.
-특별한 지위를 갖는 부동산, 결국 전체적인 주택 중에서 희소성을 인정받을 수 있는 수준을 뜻한다.
아파트인데, 대도시/ 신축 / 대단지 / 역세권으로 조건이 집약되면 10% 이내 부동산!
2장 현명한 투자자의 정석
미래에서 여전히 수요가 몰릴 지역 찾기!
전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다. 너무 일찍부터 써서는 안 된다! 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.
즉 시스템 구축을 구축하라! → 1단계 부동산에서 돈이 나오게 한다 / 2단계 그 돈으로 부동산을 산다
투자 대상은 대부분 역세권의 소형 아파트 & 전세금이 꾸준히 상승할 수 있는 곳
장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심
지루하고 힘들어도 시스템을 만드는 일이 먼저!!
4-6년 투자 기간을 버텨야 하는 이유: 성공 경험이 쌓이고, 투자의 재미도 알게 되고, 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 된다.
꾸준히 관심을 갖느냐 마느냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.
대중의 인식을 뛰어넘어 원칙을 지켜서 투자할 수 있다면 반드시 성공한다 (대중의 인식에 정면으로 맞서라!)
개념을 정확하게 이해하고 유연하게 사고하기
중요한 것은 순자산의 규모가 늘어나는 것! 세금을 얼마나 떼느냐가 아니다.
인간은 원래 손실회피성향 때문에 이익보다는 손실에 훨씬 더 예민하게 반응한다.
이런 심리적 함정에서 반드시 벗어나야 한다!!
자산이 늘어날수록 세금도 더 많이 내야 함을 당연하게 생각하면서,
순자산이 늘어나는 비율보다 순자산의 액수가 늘어나는 것에 기뻐하자!
3장 탁월한 투자자의 정석
핵심 부동산이 중요하다!
핵심 부동산이란, 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기가 닥쳐도 크게 가격이 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다.
사람들이 핵심 부동산을 매수하지 못하는 이유?
- 핵심이 무엇인지 모른다
- 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다 (적당한 물건이 없으면 기다려라!)
- 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다. (핵심 부동산도 너무 비싸면 안 된다!)
결국 대중을 따른다. (대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라!/)
*돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 것이 아닌 시장이 벌어주는 것이다.
*공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다.
부동산 시장 향후 20년을 좌우할 5가지 핵심 키워드
신축
역세권
소형
강남권 - 강남권에서 다시 주목받을 만한 지역은? 강남권이 확장됨에 따라 수혜를 입을 만한 지역은?
임대료 - 부동산 핵심은, 임대료가 지속적으로 상승하는 곳을 염두하고 살펴야 한다.
4장 투자 고수의 정석
투자 고수가 되는 길?
- 시간을 기다려야 한다
계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다
즉, 인내하는 것이 가장 중요하다.
시장 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 물건이 100% 마음에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.
투자란, 시간과의 싸움인 것이다.
투자할 때를 알고 그 시기에 투자할 자금이 있으면 된다.
그렇다면 투자의 적기가 왔음을 알려주는 신호는?
- 불황기가 3년 이상 지났다
- 미분양 물량이 사상 최대로 증가
- 분양 물량이 역대 최저가
- 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준
- 전세가율이 사상 최고치에 근접
- 폐업하는 중개소가 속출
- 정부의 부동산 활성화 대책이 등장
그렇다면 어떤 물건을?
- 전세가율이 90-95% 선에 육박한 주거용 부동산 (반드시 성장성이 있어야 한다!)
- 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라( (적어도 임대로만큼은 꾸준히 강세로 갈 수 있는 아파트나 빌라)
- 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
임대수익률이 20-30%에 육박하는 수익형 부동산
-현실에서는 좋은 물건을 찾기 어렵다. 아니 그중에서 정말 괜찮은 물건을 골라내는 것이 어렵다.
저평가 부동산을 찾아내는 일이 쉽지 않지만, 의외로 쉬운 방법이 있다!
조건이 비슷한 다른 지역 또는 대상과의 비교를 통해 판단하는 것이다.
이때 중요한 건 적절한 비교 대상을 고르는 것이다.
그 다음 파악해야 하는 건 ‘조건이 비슷한데 저평가가 된 이유’가 무엇인지다.
원인을 찾을 때는 매우 결정적인 원인 한두 개를 찾는데 집중해야 한다.
저평가의 주요 원인을 찾고, 그 주요 원인이 사라질 시점이 되었는지 안 되었는지만 따져보면 된다!
*고수들은 언제나 그런 것들이 있다는 걸 알기에 투자 대상을 찾는 노력을 게을리하지 않는다.
요즘 급매는,
당장은 투자금이 많이 들어가는 물건이거나 투자금을 회수하는 데 1-2년을 기다려야 하는 것들이다.
주변 동일한 물건에 비해 투자금이 월등히 많이 들어가는 것들이 이러한 기회를 만들어준다!
이런 물건을 잡으려면 심리적인 함정을 극복하고!
기본적으로 1-2년은 기다려야 한다는 마음을 가져야 한다.
부동산에 투자할 때는 미래의 성장성에 투자해야 한다.
그리고 A가 좋다는 건 알지만 A를 살 수 없다고 포기하는 게 아니다!
자신의 자금 형편상 가장 최상의 성장성이 있는 물건을 ‘일단’ 사둬야 한다.
결국>>> 내 자금 형편에 맞는 최상의 것을 사둔 후 오랜 기간 최적의 타이밍을 기다리면서 인내하는 것!
오랜 기다림 끝에 기회가 왔을 때 과감하고 신속하게 행동한다.
5장 대상별 투자의 정석
아파트
- 대단지 아파트
- 학군이 좋은 지역
- 로열동, 로열층 (환금성 고려)
- 면적은 85m2이하
- 역세권 아파트
- 기반시설(교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등)이 잘 갖춰진 곳
- 성장성 (개발호재, 새로운 인구 유입 등)
햇볓이 잘 드는 비로열동, 비로열층에 관심 갖기
(비로열층은 로열층에 비해 5% 디스카운트가 적절/ 1층은 10% 정도의 디스카운트가 일반적)
앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신 갖기.
그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다.
이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
저자가 강조하는 시스템투자!
나부맞과 월부은을 통해 익히 알고 있지만,
아직 실천하지 못하고 있는 부분이다.
다행히 이 책에서도 조급해하지 말고 꾸준히 공부하며 기회가 오길 기다리라고 이야기하고 있다.
23년부터 하반기부터 시작해서 아직도 초보 같은데..2년 남짓 부동산 공부를 하고 있다.
지금까지 해온 것보다 더 열심히 해야 뭔가 보이지 않을까
저자의 말대로 꾸준히 시장을 보고, 투자할 종잣돈을 마련하여 시장이 기회를 주기를 기다려야겠다.
더불어 핵심 부동산은 앞으로 임장을 갈 때
매번 곱씹어 보아야겠다.
★신축, 대단지, 소형, 역세권, 임대료 상승★
그리고 여전히 3주택에 대한 부담이 적지 않다.
내 실력? 부동산을 보는 눈을 신뢰하지 못하는 것도 있지만,
12% 취득세..이를 감당할 만큼 가격이 싸고 성장성이 높은 부동산을 매수해야 할 것 같다.
저자는 부동산 투자에서 세금은 당연히 부담해야 하는 것이고
손실회피로 큰 자산을 취득하지 못하는 일이 없어야 한다고 하는데,
적어도 손해보는 투자는 하지 않도록! 잃지 않는 투자를 하도록 더더욱 노력해야겠다는 생각이 들었다.
마지막으로 요즘 급매에 대한 이야기가 최근 나의 투자 이야기 같았다.
실거주자나 전세 레버리지 투자자로서 보지 않는
월세 낀 집을 나쁘지 않은 가격에 매수할 수 있었다.
그 이유는 여러 가지가 있었지만,
월세 낀 집이라 대출을 받아야 하고, 꽤 많은 돈이 묶여 있어야 하지만
1-2년 내로 회수가 가능하다는 것을 알고 행동했기에 가능했던 것 같다.
이게 바로 저자가 말한대로 투자금이 많이 들어가지면 기회를 만들어준 물건이 아니었나 싶다.
STEP4. 책에서 적용할 점
투자할 적기와 투자할 대상을 알고, 실제 실행하기 위해서는
결국 꾸준히 준비가 필요하다.
늘 시장 안에서 현재 모습은 어떠한지, 핵심 부동산은 무엇인지,
그리고 실행하기 위해 내 자금은 적절한지 파악하여
과감하고 신속하게 행동해야겠다!
지식에 대한 투자를 지속하자!
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
시장 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 물건이 100% 마음에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.
투자란, 시간과의 싸움인 것이다.
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