[열중반 48기 2조라서 두 배로 뛰조!! 밥언제먹어요] 2주차 강의후기: "전세까지가 투자의 완성"

1. 강의에서 남길 내용

■ 1차시

• 매수 전 전세 세팅 과정까지 파악 → 대응할 수 있는 물건을 선택하기

■ 2차시

• 주전의 경우, 매도자의 근저당 여부, 상환능력 여부 확인 → 불가하면 매수X
• 매도자 전세계약 후 승계의 경우,
  • 근저당권 말소하면 전세대출 안 되는 금융기관인지 여부 확인
  • 대출 이후 소유권 변동 시 대출 가능 여부 확인

■ 3차시

• 적정 전세가 설정: 단생공
• 대단지 입주 시 확인 => 사전점검 기간, 입주지정 기간
• 입주 단지의 가격 레벨 확인 (가격대가 아예 다르면 영향 ↓)

■ 4차시

• 임대기간 설정: 공수포

■ 5차시

• 세낀 매물 투자 검토 3단계: 전세보증금액, 임대만료일, 갱신권 사용 여부
• 갱신권 안 쓴 매물(5% 상승): 얼마나 싸게 사는지(가치 대비 가격), 돈 묶이는 기회비용 대비 좋은 선택인지
• 안 될 것 같은 매물도 어떻게 하면 할 수 있을지 생각해보기
• 자산 재배치 시 고려할 2가지 키워드: 시기(2년 후 공급물량), 가격(전세보증금으로 주담대 상환, 임대보증금 마련 가능할지)

■ 6차시

• 주인전세 매매 계약 시
  1. 주인전세 보증금, 임대기간 협의
  2. 소유권 이전을 위한 근저당 말소 협의
  3. 매매대금 지금 방법 사전 협의(상계 처리)
• 전세 재계약 시, 임대기간 작성 주의 + 만기일 공휴일 안 되게 (내가 적기 때문)
• 법인전세 특약→ 전세권 관련 비용, 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권 해지, 전세권으로 재임대 및 대출 금지, 원상회복 반환 의무(금연 등), 집 보여주기 적극 협조(부재 시 비밀번호 공유)
• 전세 재계약 시 계약서 작성 방법
  • 당사자 작성 교환 (우편)
  • 부동산 대필 (종이계약서) → 부동산 칸 비우고, 복비 저렴
  • 부동산 보증 (종이계약서) → 복비 약간 비쌈
  • 부동산 보증 (전자계약서) → 복비 비쌈
• 전세 재계약 시, 주택임대차 계약 신고
  • 계약 체결일로부터 30일 이내 신고
  • 전입신고, 확정일자 부여 시 의제처리 (보증금 변동 시 확정일자 필요)
  • 금액 변동 없는 갱신 시 불필요
• 임대차 종료 6~2개월 전 사이라면, 새로운 임대인(다음 매수자) 역시 ‘실거주’ 사유로 갱신 거절 가능

■ 7차시

• 임대 리스크 줄이는 법
  • 시기에 적절한 물건 선택(입주물량 등 영향 요소 파악)
  • 임대 최고가 고집 X (기회비용 고려)
  • 시기별, 지역별 분산투자
  • 좋은 곳, 안 좋은 곳 다 가보기
  • 싸게 사기

 2. 적용할 점[BM] 

• 양파링 멘토님 전세가 결정하는 전화임장 방법
• 조건 애매한 매물도 조건 만들어보기
• 결론 작성 시 모의계약서 작성하기 (조건에 따라 특약 기재)
• 재계약 과정 실전투자에 적용하기