관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.
양파링님의 열반중급반 2강을 들으면서 ‘내가 이렇게 전세에 대해서 자세히 강의를 들은 적이 있었나?' 싶을 정도로,
‘전세 투자'에 대한 AtoZ를 배울 수 있었습니다.
월부 투자는 전세보증금을 레버리지로 하는 가치투자인 것입니다. 갭투자가 아닌 가치투자인데, 그 투자의 본질은
가치에 있고, 그 투자의 핵심 수단이 전세인 것입니다.
무이자로 동원할 수 있는 유일한 자금이 ‘전세’인데, 이 유익한 수단을 통해서, 가치 있는 물건을 매수하는 과정인 것입니다.
전세보증금은 분명히 투자의 수단이자, 기회이지만, 때로는 위기일 수도 있습니다. 전세투자의 대표적인 리스크인 역전세만 봐도 알 수 있습니다. 전세가는 기본적으로 물가에 연동되지만, 평균회귀의 성질이 있어서 짧은 시기에, 물가상승률보다 많이 오르면, 곧 많이 떨어지게 되어 있습니다. 그래서 전세가 욕심을 부리면 역전세를 맞을 위험이 높다는 것을 기억해야 합니다.
또한, 전세를 매수 당시 못 맞추게 되는 잔금 리스크도 있습니다. 투자는 집을 매매(매수)하는 건 시작일 뿐이고, 매수해서 전세 놓은 임대의 과정이 필요합니다. 임대를 놓아야 매수가 마무리 되는 것입니다.
전세를 맞출 때, 적정 전세가와 임대 기간을 정하는 법에 대해서 이번 강의에서 자세히 알려주셨습니다.
이 프로세스에서 ‘공급’이라는 변수가 크게 작용하게 됩니다. 공급은 전세가에 직접적으로 크게 영향을 미치기 때문입니다. 넓게는 전세 맞추는 시기, 재계약 시기의 주변 공급 물량을 면밀히 파악해야 하는 이유입니다.
미시적으로는 전세 맞추는 시기, 단지와 생활권의 전세 상황(물량, 상태, 가격)을 꿰고 있어야 합니다.
더불어 요즘 같은 조건부전세대출 규제 속에서 세안고 물건, 만기가 얼마 남지 않은 월세 물건, 주인 전세 물건
등을 우선적으로 보고, 매도자와 어떻게 협상해야 하는지도 중요한 투자 포인트가 되었습니다.
저의 지난 10월 투자에서 전세를 새로 맞추면서 동시에 매수를 진행하였고, 조건부전세대출 규제 때문에
많은 고민과, 지리한 협상의 과정을 겪었던 터라, 이번 강의가 더욱 피부에 와닿았고, 지난 번 투자를 복기할 수
있었던 뜻깊은 시간이었습니다.
거의 2년 뒤에 있을 전세 재계약 협상, 그리고, 혹은 새로운 세입자를 구하게 되는 시기가 오면,
다시 꺼내 볼 교과서 같은 강의였다고 생각합니다.
